Díaz Ayuso cree que la Ley Estatal de Vivienda invade competencias de la CAM

Desde que se empezó a perfilar la Ley de Vivienda del Gobierno de España, la presienta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, mostró su rechazo a la misma, ya que entendía que fórmulas como la capacidad de poner topes al alquiler lo único que podía provocar era que aumentasen los precios, que sólo descienden, a su juicio, aumentando la oferta. Por eso, al conocerse que recaería en las autonomías aplicar algunos de sus puntos adelantaron que Madrid no sería una de ellas.

“La ley aprobada con Bildu y ERC invade competencias de las comunidades autónomas, contiene artículos inconstitucionales y graves errores jurídicos que perjudican seriamente al mercado inmobiliario y muy especialmente a los madrileños», valoraba Díaz Ayuso en sus redes sociales tras dar a conocer la decisión alcanzada este miércoles.

Ya el pasado abril el ejecutivo autonómico advertía de que adoptaría las «medidas necesarias» ante la Ley que consideraba «invasiva» y fruto de un pacto «sectario» con Esquerra Republicana y EH Bildu.

La entonces consejera de Medioambiente, Vivienda y Agricultura, Paloma Martín, afeaba que la norma nacía «sin consenso» y sin buscar las opiniones de los agentes implicados mientras se «invade flagrantemente las competencias autonómicas». Además, la tachó de un ataque «frontal contra la libertad y la hucha de las familias».

Hay que recordar que se trata de una de las normativas clave de la legislatura que negociaron PSOE y Unidas Podemos, que lograron acercar posturas con las fuerzas del bloque de investidura que culminó con un anuncio de pacto que llegó en vísperas de las elecciones del 28M tras más de un año de bloqueo en la Cámara Baja.

Andalucía fue precedente

Hace unas semanas, Andalucía también anunció que presentaría un recurso de inconstitucionalidad contra esta ley. En su caso, esta comunidad afirmó que impugnaría 18 artículos y cuatro disposiciones adicionales de la normativa estatal porque veía en la ley «una invasión frontal y directa de sus competencias exclusivas en materia de vivienda».

Expertos consulados por Economist & Jurist analizan el contenido de dicho recurso que interpondrá el Gobierno madrileño en los próximos días. El problema radica en la lentitud del Constitucional, que podría tardar un par de años en resolver ese tipo de recursos.

Para Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, cree que el artículo clave del total que va a recurrir la Comunidad de Madrid de dicha Ley de Vivienda es el artículo 8 en su apartado a. “Ahí se habla de los derechos del ciudadano en relación con la vivienda en los términos dispuestos por esta ley. La ley quiere ser la norma básica de toda la política de vivienda de nuestro país, pone en duda la capacidad de las comunidades autónomas que viene avalada por el articulo 148-1-3 de la Constitución para hacer políticas de vivienda específicas”.

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili. (Foto: Registradores)

Eso supone para este jurista “que no es necesaria una ley marco estatal que imponga una serie de medidas, cuando no le corresponde al Estado hacer este tipo de políticas”. A partir de ahí, este experto destaca que “hay dos artículos que se derivan del recurso como son el 15 y el 16 directamente vinculados con esto. Las reservas del suelo y que el 50% sea vivienda de alquiler, en el primero de estos dos articulo como el tema de la vinculación permanente del artículo 16”.

A juicio de este experto, la coletilla de “en los términos expuestos en dicha ley que aparece en el artículo 8 de esa Ley de Vivienda parece señalar que sólo se puede conseguir el derecho a la vivienda adecuada que viene reflejado en el artículo 47 de la Constitución si se sigue los términos de esta normativa estatal, cosa que no puede ser aceptable porque el citado artículo 148-1-3 de la Constitución da la competencia exclusiva de vivienda a las comunidades autónomas”.

Desde esta perspectiva, Nasarre ve claro que los artículos 8, 15 y 16 podrían ser inconstitucionales desde este punto de vista, tal y como apunta la Comunidad de Madrid en ese recurso que tendrá que presentar antes del próximo 25 de julio, fecha en la que acaba el plazo para interponerlo

Hay artículos polémicos

Este experto ve “algunas dudas sobre el artículo 17 que habla sobre vivienda asequible incentivada en su apartado 4. En cuanto al 18 deja libertad a las comunidades autónomas; administraciones competentes para declarar o no zonas de mercado tensionado. Ahí este articulo no acaba de verse como una imposición y cada autonomía puede fijar esas zonas tensionadas, aunque ese término de administraciones competentes podría dar opción a los propios ayuntamientos.

En cuanto al artículo 19, también recurrido, “cuando habla de la obligación de provisión de información, es opcional. La comunidad autónoma puede pedir esa información de los grandes tenedores aunque sí que incorpora una obligación mínima de información, ahí también se inmiscuye en la competencia de la propia comunidad autónoma al no aclarar qué tipo de información puede requerir”.

Respecto al artículo 27, donde se habla de Concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda y se cuestionan los apartados 1 y 3 del mismo, para este experto “le pasa como a los artículos 8, 15 y 16, que hay cierta obligatoriedad. Aquí se dice que las comunidades autónomas deben invertir el dinero que recauden por sanciones. Le está diciendo como gestionar su Hacienda, lo que supone una intromisión directa en esa gestión”.

En cuanto al artículo 28, que aborda los “Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda”, el apartado 1 es el que cuestiona la Comunidad de Madrid. “Define distintas actuaciones en materia de dicha gestión, lo que supone otra intromisión en la actividad de la autonomía. Ahí aparecen ciertas obligaciones que van con su gestión autónoma”.

Por último, Nasarra destaca que en la disposición final quinta de esta Ley estatal de Vivienda se habla de “Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil”. A su juicio esto supone cierta irregularidad. “Parece que hay la obligación de informar a una serie de secciones y departamentos dentro de una comunidad autónoma, tanto de vivienda como de asistencia social que puede generar un caos interno si hay que hacer tantas comunicaciones”.

En resumen, para este experto, los artículos 8, 15 y 16 y el 27 y 28 son razonables de recurrir porque invaden las competencias autonómicas en materia de vivienda. “El 8 es el más claro, cuando habla que lograr el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución es sólo con esta Ley de Vivienda. Eso no puede ser así porque ya vinos que las comunidades tienen competencias exclusivas en materia de vivienda”.

Sin embargo, cree que la constitucionalidad de artículos de dicha ley como el 17, 18 y 19 quedan en el aire. “Ahí, cuando se habla de zonas tensionadas se deja a las CCAA que lo hagan o no y esta última disposición quinta es algo más organizativo, donde no queda claro que se invadan competencias de las autonomías”.

En su opinión, “el recurso es lógico porque hablamos de artículos de suficiente enjundia porque violan las competencias exclusivas en materia de vivienda de las CCAA para que pueda prosperar, por lo menos en esos tres o cuatro artículos que parecen más claros”.

En cuanto a si este recurso que interpondrá el gobierno regional puede generar efecto dominó en otras comunidades autónomas, “es previsible que se haga. Es un tema que afecta a todas ellas y a su independencia a la hora de definir unas políticas propias de vivienda. Hay que darse cuenta de que esas políticas de vivienda pueden ser diferentes en cada comunidad”.

Sin embargo, Nasarre advierte que “la propia Ley de Vivienda quiere dejar claro que todo pasa por cumplir esta ley estatal. Pero esto choca frontalmente con la Constitución Española como hemos visto”.

Para este jurista, curiosamente “este anuncio de recurso de la Comunidad de Madrid no hace referencia al otro gran motivo de inconstitucionalidad como es que la ley viola la propiedad privada que no aparece y no está en ninguno de estos artículos, quizás en el artículo de las zonas tensionadas, pero no de forma directa. Se podría haber aprovechado para entrar por esta vía y que fuera un recurso más completo”.

Demasiado dirigismo estatal

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario Fuentes-Lojo, subraya que “sin perjuicio de que, a mi juicio, la Ley por el Derecho a la Vivienda conculca el derecho constitucional a la propiedad privada vaciándolo de contenido, la Ley vulnera también el marco competencial constitucional.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y socio del despacho Fuentes-Lojo. (Foto: Fuentes-Lojo)

A este respecto, señala que “tal como declaró el Consejo General del Poder Judicial en su informe de 2 de febrero de 2022, las directrices generales que establece la Ley vienen marcadas por un claro dirigismo de la actuación de las instituciones autonómicas y locales, de difícil encaje constitucional, excediéndose del que sería un correcto ejercicio de la competencia que el Estado tiene reconocido para la determinación de las condiciones básicas de ejercicio de los derechos constitucionales.

Ese jurista también señala que “tal como afirmó en su día el CGPJ, el objetivo de la Ley es el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda, excediéndose el legislador estatal de los límites de sus atribuciones competenciales en materia de vivienda”.

Es más, el propio título de la Ley, “Ley por el derecho a la vivienda”, evidencia dicho ambicioso objetivo. Es insoslayable que esta intervención del Estado condiciona la globalidad de las políticas de vivienda de cada Comunidad Autónoma, razón por la que es esperable que a este recurso de inconstitucionalidad se sumen muchos otros”.

Invade competencias autonómicas

José Luis Aguilar, socio del área de Derecho Público de Broseta, subraya desde Barcelona que este recurso era ciertamente esperado, “por cuanto la Ley por el Derecho a la Vivienda es paradójica hasta en su propia denominación, toda vez que la vivienda es una competencia exclusiva de las comunidades autónomas”.

“De hecho, tanto es así que la propia ley se esfuerza, a pesar de su denominación, en incardinarse en competencias exclusivas del Estado tales como lo son las condiciones básicas de Igualdad de los españoles (art. 148.1.6 de la Constitución , la legislación mercantil y civil (art. 149.1.6 CE), el régimen minero y energético (art. 149.1.25 CE), la protección del medio ambiente (art. 149.1.23 CE), hacienda general y deuda del Estado (art. 149.1.14 CE) y ordenación del crédito (art. 149.7.11 CE)”, indica.

José Luis Aguilar, socio del área de Derecho Público de Broseta. (Foto: Broseta)

“Sin embargo, a pesar de que forzosamente debe tratarse de una ley marco o de bases, entendemos que la Ley por el Derecho a la Vivienda no consigue en su desarrollo establecer unas condiciones básicas para todo el territorio, por cuanto, entre otras cuestiones, la medida más controvertida de la contención de rentas derivadas de los arrendamientos de vivienda dependerá de que las comunidades autónomas promuevan los expedientes de declaración de áreas de mercado tenso y decidan regular en sus autonomías dicha materia”, comenta.

En su opinión, “esta voluntariedad por parte de las comunidades autónomas no casa con una condición de igualdad básica para los ciudadanos de todo el territorio, puesto que ya conocemos de comunidades que impulsan dichas áreas y otras que claramente se han posicionado en contra de intervenir en el mercado de arrendamiento de la vivienda”.

“En consecuencia, entendemos que el principio de igualdad en el ejercicio del derecho del artículo 47 de la Constitución Española sobre la base competencial del artículo 149.1.1º (regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales) no está garantizado por la promulgación de la Ley por el Derecho a la Vivienda y apreciamos dudas de encaje competencial de la norma y su eventual invasión en las competencias exclusivas de las autonomías”, comenta.

Al mismo tiempo señala que “además, cabe destacar que el Consejo General del Poder Judicial ya advirtió al Gobierno Central de la eventual invasión de competencias de las comunidades autónomas cuando la Ley por el Derecho a la Vivienda estaba en fase de anteproyecto”.

Por último, por lo que respecta a la medida más polémica de intervención y regulación de los precios de arrendamiento de viviendas, “es pertinente traer a colación la Sentencia 57/22 que analizó la Ley Catalana sobre contención de rentas, y la declaró inconstitucional por una extralimitación de competencias atribuyendo al Estado la competencia “para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos constitucionales.”, comenta Aguilar.

Este experto en Derecho Público destaca que “cabe recordar al respecto que, como dijimos en la sentencia del Tribunal Constitucional 89/1994, de 17 de marzo, FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y arrendatarios puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren necesitados de una especial protección –concretamente, los de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario–, como muestra la historia de la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país”.

Según la citada sentencia, se atribuye al Estado el deber de establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada dejando en manos de las comunidades autónomas el desarrollo de estos criterios.

Afirma que “esperamos una batalla legal de altísimo nivel que concluya con una sentencia clara y contundente por parte del Tribunal Constitucional, delimitando las competencias exclusivas atribuidas a las comunidades autónomas y el alcance de las mismas”.