El Gobierno tendrá que negociar en el Parlamento la exención fiscal del 100% del IRPF y otras medidas de su Plan de Vivienda

Doce medidas presentaba el presidente del Gobierno este lunes, en una comparecencia pública, para lograr tres objetivos: aumentar el parque disponible, mejorar la regulación y dar mayores ayudas a los grupos sociales más afectados por la crisis actual. Medidas como la bonificación del 100% del IRPF de los alquileres, o aquellas otras que penalicen a las viviendas de uso turístico o a las compras de extranjeros no europeos, tendrán que ser tramitadas por el Parlamento.

Otra de las conclusiones de este plan de choque para impulsar el alquiler de viviendas es que este Gobierno sigue sin reconocer la okupación como un problema serio. En la docena de propuestas no se habla de ello. Solo se indica en una de ellas —con cierta ambigüedad— la creación de un sistema de garantías para los propietarios e inquilinos, pero no aclara en qué va a consistir. De momento, la falta de seguridad jurídica y que haya pisos que se recuperen tras veinte meses es otro de los elementos que ha reducido la oferta de alquiler y elevado, por tanto, sus precios.

Como tercera consideración que señalan los expertos consultados en este reportaje es que el Gobierno de Sánchez, pese a todas las críticas recibidas desde el sector inmobiliario y juristas expertos en la materia, sigue apostando por la Ley de Derecho a la Vivienda, 1/2023, de la que no hace ninguna mención en sus medidas de cara a mejorarla. La norma estuvo atascada dos años hasta que se aprobó. Ahora, es difícil que haya consenso para modificarla. Un grave problema el que se están encontrado muchas familias, porque la falta de oferta y de vivienda social ha hecho que los precios de esos alquileres se hayan disparado y parece no haber forma de resolver esta cuestión.

Sánchez con varios de sus ministros entre ellos María Jesús Montero, vicepresidente del Gobierno e Isabel Rodríguez, ministra de vivienda. (Imagen: Moncloa/Fernando Calvo y Borja Puig de la Bellacasa)

No se ha tocado la Ley de Vivienda actual

Sergio Nasarre-Aznar es catedrático de derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda. Este jurista es uno de los mayores expertos en vivienda a nivel europeo. Hace meses estuvo en el Congreso de los Diputados para señalar los problemas de la Ley de Vivienda del 2023: “Ya dijimos hace veinte años el peligro de las socimi de ser un vehículo inmobiliario con bonificaciones fiscales sin ofrecer ellas ninguna contraprestación. Ahora el gobierno quiere imponer las obligaciones sociales, a cambio de no pagar impuestos. No nos parece mal”.

Para este experto, “lo peor es que Sánchez sigue en sus trece con su Ley de Vivienda del 2023, que ha demostrado sus carencias derivado de las llamadas zonas tensionadas y ahora la subida impositiva que se plantea a las viviendas de uso turístico. Tampoco hay medidas frente a la okupación de la vivienda, porque quizás el Gobierno no vea el problema que ven muchos expertos y afectados. No es un cambio de modelo de normativa de vivienda, pese a que algunos ya se lo indicamos hace meses. Hablar, como indica, de contar con 13.000 viviendas del Sareb como de alquiler es un brindis al sol. Muchas están en mal estado y otras están en lugares donde nadie quiere vivir. Las medida que plantea Sánchez hay que concretarlas más y dotarlas de un presupuesto y coordinarse con las comunidades autónomas (CC. AA)”.

Este experto recuerda que ya existió una empresa pública de alquiler “y fue un desastre, dejó un agujero multimillonario importante. Es importante que cada una de estas medidas que vienen de Moncloa tengan su presupuesto. Otra medida como es el tanteo y retracto va a ser polémica. Supone que las administraciones puedan adquirir viviendas, sin embargo, todos los operadores que hay en el mercado dicen que esta práctica no funciona bien. Operaciones que podrían haberse cerrado con la presencia de la Generalitat en Cataluña tardan más de lo debido. Se habla también de mantener siempre la titularidad pública de las viviendas. Como ha pasado en Cataluña, País Vasco y Comunidad de Madrid, en algún momento tienen que soltar lastre al ser cara de mantener”.

Sergio Nasarre-Aznar ya estuvo en el Congreso de los Diputados explicando la necesidad de cambiar la Ley de Vivienda del 2023. El plan de choque no la toca. (Imagen: Cesión propia)

Sobre las garantías públicas para el propietario e inquilino, otra de las medidas del Gobierno, Nasarre señala que «se hizo en Cataluña hace muchos años, de tal forma que la Generalitat cubría hasta seis meses el impago del alquiler, una especie de seguro cuando alquilabas por debajo del mercado. Sin embargo, esto se fue abandonando hacia políticas más intrusivas. Ahora, habrá que ver cómo se organiza y el problema competencial que puede surgir con las CC. AA. Como parece que el Estado no puede hacer política de vivienda, habrá que ver cómo se gestiona este asunto. Igual pasará con las ayudas que se van a dar a la rehabilitación de las viviendas».

En cuanto a la propuesta de la exención fiscal del 100% del IRPF de aquellos alquileres regulados a la baja, Nasarre-Aznar considera que “es una medida positiva. De todas formas, no hay relación causa-efecto para que esta medida ayude a muchos propietarios a alquilar, eso ya es más dudoso. Además, este tipo de medidas fiscales tendrán que aprobarse en nuestro Parlamento. Otra propuesta es gravar fiscalmente a las viviendas turísticas en el grado máximo. No parece lógico que un propietario quiera buscar una compensación con sus propiedades. No debería ser considerada una actividad económica. Es una facultad del derecho de propiedad y un derecho natural que no puede gravarse de esa manera”.

Para Nasarre, otra de las medidas, como es la de limitar la compra de las viviendas a los extranjeros no comunitarios, «puede generar problemas. Es una medida que hay que trabajar mucho más porque podría vulnerar el derecho internacional privado. Ver su alcance real para particulares, si es primera o segunda vivienda, y cómo gestionarlo. Parece lógico que en las zonas donde hay problemas de vivienda serios se priorice al particular español frente al extranjero. Habrá que ver cómo se gestiona. Al final es una política de palo y zanahoria».

Necesidad de un pacto de Estado

Otro experto como José G Montalvo cree que ahora es el momento de un pacto de Estado entre los dos grandes partidos.  La política de vivienda debe ser a largo plazo y necesita de continuidad. (Imagen: Wikipedia)

José G Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, hace un análisis político del problema de la vivienda en nuestro país, expresando que «las propuestas de PP y PSOE no son tan diferentes. No estaría de más que buscaran la forma de ponerse de acuerdo. Un pacto estatal por la vivienda puede ser lo más adecuado. Al final los dos quieren que haya más vivienda social en alquiler, más protección al propietario, modificar la Ley del Suelo porque tenemos un problema en el desarrollo urbanístico del suelo. Cuando hay un problema de oferta, reprimir la demanda no es lo más adecuado”.

Desde su punto de vista, “la política de vivienda es una política de Estado y debe mantenerse en el tiempo en el largo plazo. En el País Vasco se ha llegado a este tipo de acuerdo y la política de vivienda funciona, gobierne quien gobierne. Al mismo tiempo, debe haber coordinación de objetivos en los niveles distintos administrativos. Que gobierno central autonómico y local vayan todos a una. Ahora mismo las entidades locales tienen objetivos, sobre todo cercanos, en la reelección de su alcalde por encima de otros elementos”.

Respecto a las medidas que ha presentado Pedro Sánchez, las estructura se conforma en tres grupos. “Una primera relacionada con la empresa pública que se va a crear y sus actividades en alquiler social. Estamos en el 1,5% de alquiler social y la media es de 8 a 9%. Eso hace que 1,3 millones de familias se ven obligadas a ir al alquiler de mercado porque no hay parque de viviendas en alquiler. Lo que ahora hay que plantearse es quién debe tener esa titularidad de dicho parque. Gestionar esos parques no es sencillo y con dinero público se complica”.

Montalvo señala que hay otro grupo de medidas “que son incentivos para fomentar la oferta. Se habla de un sistema de protección de garantías para el propietario y el inquilino, pero no queda claro lo que es. Desde luego, las medidas no dan seguridad jurídica porque no incluyen medidas que agilicen la desocupación de viviendas. Ahora en dos años se resuelven este tipo de asuntos. De esas medidas, la exención fiscal del 100% del IRPF es la más mediática. Pero esta y otras medidas fiscales tendrán que pasar por el Parlamento y el Gobierno lograr los apoyos suficientes”.

Desde su punto de vista, el gran problema de las ofertas de vivienda en alquiler son las garantías. “El propietario no está tan preocupado por rebajar el precio, lo que más le puede llamar la atención es qué hago si el inquilino deja de pagar y cuándo recuperaré la vivienda. En esta propuesta del Gobierno no se habla de ello. El otro grupo es para reducir la demanda. Se habla de elevar impuestos a los extranjeros no comunitarios para que no compren viviendas en nuestro país, se suben los impuestos a las viviendas de uso turístico y se quieren controlar las socimi. Se manda un mensaje peligroso a la sociedad”.

Hay que concretar más

Por su parte, Joan Manuel Trayter, catedrático de derecho administrativo y presidente de la AEDUR. cas medidas son inconcretas y difusas “Desde el punto de vista positivo, destacamos la preocupación que el tema de la vivienda tiene en nuestra clase política. De las medidas que se han aprobado hay que destacar la idea de Sánchez que la vivienda de protección publica nunca deje de serlo.

A todo esto creo es el momento de un Pacto de Estado por la Vivienda. No es de recibo que los dos partidos mayoritarios presenten propuestas contradictorias y no se haga un pacto de Estado en la materia. De lo contrario con la situación actual que tenemos, parece que cuando haya alternancia política, el camino andado se deshaga. Dicho lo anterior, las medidas propuestas, cargadas – sin duda – de buenas intenciones, padecen de inconcreción.”

En su opinión, “ la creación de la empresa pública de vivienda parece que se limita a trasladar propiedades de la actual Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SAREB a la nueva entidad. Este movimiento es un simple cambio de titularidad, sin impacto real en la oferta de vivienda asequible. Además, la operación de puesta en marcha de esta sociedad incluye farragosos trámites que imposibilitan el inicio de su actividad de manera inmediata”.

Joan Manuel Trayter critica que las medidas son vagas y que al menos el Gobierno ha situado a la vivienda como uno de los grandes temas de actualidad. (Imagen: Cesión propia)

Trayter reconoce que “en esta línea, tampoco se entiende la reciente venta de la promotora inmobiliaria de SAREB, ARQURA HOMES. Por otro lado, respecto a las medidas fiscales que, en general, aplaudimos, sí es cierto que encuentran alguna contradicción con las vigentes hasta el momento y, en concreto, con la denominada Golden Visa, que favorecía la fiscalidad a los compradores extranjeros”.

Al mismo tiempo revela que “ahora, por el contrario, se quiere establecer un recargo del 100% del precio de la vivienda a los extranjeros no comunitarios que la adquieran. A nuestro juicio, además de todas las medidas propuestas, se tendría que atacar uno de los problemas más acuciantes y es la dificultad de trámites que impone el derecho urbanístico para la rehabilitación o la creación de nuevas viviendas”.

A este respecto señala “la duración de ocho o diez años en la elaboración o modificación de los planes generales, el incumplimiento reiterado de los plazos para el otorgamiento de licencias urbanísticas, el incumplimiento de las previsiones del patrimonio público del sueño (los Ayuntamientos no están haciendo ni el inventario de los bienes que tienen y de los que se podrían destinar a vivienda), el incumplimiento reiterado en relación a la creación de nuevas viviendas”.

A su juicio, todo esto genera inseguridad jurídica de cambios y más cambios legislativos no siempre uniformes, la falta de inversión económica y las promesas incumplidas hacen que el ciudadano dude de la efectividad de estas medidas. Es el momento que Gobierno y CCAA trabajen de forma coordinada para que este plan de promoción de vivienda sea una realidad con las aportaciones de las administraciones”.

Pese a las carencias de estas medidas del Gobierno, Joan Manuel Trayter cree que “hay que ser positivos, y recibamos con alegría que en la agenda política se haya instaurado, como el principal problema, el de la vivienda”.