El mero retraso en el pago de la renta no es causa directa de resolución del contrato, sentencia el Supremo

El Tribunal Supremo (TS) ha dictaminado que el mero retraso en el pago de una mensualidad de renta no es causa directa de resolución del contrato y que hay que estar a las circunstancias de caso para determinar si el incumplimiento tiene entidad resolutoria o frustra la finalidad del contrato.

Con esta sentencia, la Sala de lo Civil cambia de doctrina, ya que hasta ahora venía manteniendo que el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta era causa de resolución automática del contrato, y no se exigía que dicho impago fuera culposo, siendo suficiente con que se constate el incumplimiento objetivo de la obligación.

El Supremo se ha pronunciado así en la sentencia número 1065/2024, de 23 de julio. La firman los magistrados Francisco Marín Castán (presidente), José Luis Seoane Spiegelberg (ponente), y Antonio García Martínez.

En ella, el Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación interpuesto por una inquilina octogenaria que vive en un piso de Barcelona y no hizo frente al pago del recibo correspondiente al mes de julio de 2020, por importe de 904,82 euros, ya que fue devuelto por el banco porque faltaban unos euros, menos de 10 euros, pero lo abonó en cuanto sus familiares se percataron del incidente, al mes siguiente. 

Ante este suceso, la arrendataria, Promocions Urgell 2000, presentó una demanda de desahucio contra ella. El caso recayó en el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona, que desestimó la demanda destacando que «más que de incumplimiento, hay que hablar de retraso en el cumplimiento, que no ha perjudicado el interés del acreedor». En la sentencia también puso el foco en que la falta de fondos –faltaban menos de 10 euros– «sin duda podría haber sido solucionado de manera prácticamente instantánea si La Caixa hubiese observado la diligencia mínima de un normal comerciante».

Sin embargo, en segunda instancia, la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección Cuarta) dio la razón a la arrendadora descartando la existencia de caso fortuito (artículo 1.105 del CC). Entendió que no se trataba de un simple atraso, sino de un incumplimiento contractual, y decretó haber lugar al desahucio.

Ahora, el Supremo ha anulado ese fallo y ha confirmado la sentencia que desestimó la demanda. El caso lo ha llevado el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, especializado en Derecho Inmobiliario. 

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de la firma Fuentes-Lojo. (Imagen: E&J).

«Esta sentencia comporta una modificación de la doctrina jurisprudencial existente hasta la fecha adaptándola a la realidad socio-económica actual, entendiendo que no cabe aplicar de forma rígida y gramatical la causa legal de resolución por falta de pago de forma mimética al viraje jurisprudencial que existió en su día con motivo de las ejecuciones hipotecarias, que impidieron que se pudiera dar el vencimiento anticipado del préstamo por una sola cuota de impago», señala el letrado a Economist Jurist preguntado por su valoración de la sentencia.

Y destaca que de esta forma, «ya no basta con el impago de una sola mensualidad de renta, sino que es necesario acreditar que ese crédito contractual frustra la finalidad del contrato».

Recientemente, este letrado también ha ganado una sentencia pionera que revoca una sanción de 25.000 euros impuesta a un gran tenedor por no ofrecer alquiler social a un okupa.

Circunstancias que lo convierten en excepcional

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo articuló el recurso de casación alegando infracción del artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 y de la doctrina jurisprudencial sobre el impago de la renta. Blandió ante el Supremo que, en atención a las circunstancias que concurrían, no existía un incumplimiento contractual con entidad resolutoria. 

El Supremo coincide en que en este caso concurren una serie de circunstancias «que lo convierten en excepcional, y como tal tributario de un tratamiento diferenciado», como son que el impago se refiere a una sola mensualidad de renta, que ya se abonó el 3 de agosto de 2020; que la arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada, desde 1983, en la que se inició la relación arrendaticia, sin que, durante tan dilatado periodo de tiempo, consten impagos anteriores.

Resalta que era práctica seguida que la merced arrendaticia se abonase mediante una trasferencia desde una cuenta de Bankia, a través de la cual cobraba su pensión la demandada, a otra cuenta de Caixabank, en la que se encontraba domiciliado el pago de la renta.

(Imagen: E&J)

El TS esalta que cuando se presentó el recibo al cobro correspondiente a la mensualidad de julio de 2020, se devuelve ya que, en la cuenta en la que se domicilió el pago, faltaba una pequeña cantidad de dinero que la sentencia del juzgado fija en menos de 10 euros, y que «no se aceptó, pese a ello, el descubierto por la entidad financiera, ni tampoco se comunica a la arrendataria la devolución del recibo».

Añade que el 16 de junio de 2020, la demandada sufrió una caída, que le produjo una fractura del radio y otra nasal, así como, por razón de su edad, 82 años, presenta un leve deterioro de memoria. A mitad de julio, su marido del que es cuidadora de hecho, y que convive con ella en la vivienda litigiosa, el cual padece, entre otros deterioros de la salud, demencia, sufrió otra caída que requirió su internamiento hospitalario con alta el 23 de julio. «En esa situación de estrés, la demandada se olvidó ordenar la transferencia de los fondos para el abono de la renta», expone el Supremo.

Apunta que «no fue hasta el tres de agosto de 2020, cuando sus familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso inmediato de la renta impagada en la cuenta de Caixabank mediante transferencia de 1000 euros. Además, destaca que «actualmente, se ha procedido a domiciliar el pago de la renta en la cuenta en la que la arrendataria cobra su pensión, en donde se viene abonando con normalidad».

También resalta que el «impago no produjo ningún perjuicio al acreedor».

El Supremo explica que «la jurisprudencia de la Sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso». Y concluye que «desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento».

«No cabe aplicar la doctrina de la sentencia 137/2014, pues si bien, en ambos casos, constaba la falta de pago de una mensualidad de renta, no concurrían las circunstancias antes descritas que convierten el presente caso en singular», sentencia.

El magistrado José Luis Seoane Spiegelberg, ponente de la sentencia. (Foto: Archivo)