El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos

El Tribunal Supremo (TS) ha dictaminado que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.

El Pleno de la Sala de lo Civil se ha pronunciado así en dos recientes sentencias, en las que, por primera vez, ha tenido ocasión de analizar la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

De esta forma, el TS resuelve la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas, que son contradictoria, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

(Imagen: E&J)

La argumentación del Supremo

El Alto Tribunal parte de su propia jurisprudencia declarando lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero).

Destaca que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (sentencias del TC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).

A continuación, el Supremo interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 3.1 del Código Civil. Los magistrados rechazan que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos, y sentencian que atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

Fachada del Tribunal Supremo (Imagen: E&J)

El Supremo argumenta que esta conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, al espíritu y la finalidad de la norma, que  justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas, debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

El TS considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto, y advierte que de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Las sentencias en las que así lo ha declarado son la número 1.232/2024 y 1.233/2024, ambas de 3 de octubre. Las firman los magistrados Francisco Marín Castán (presidente) Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Sarazá Jimena, Pedro José Vela Torres, María de los Ángeles Parra Lucán, José Luis Seoane Spiegelberg y Antonio García Martínez.

«Es de Justicia que si el legislador ha querido establecer estas limitaciones, se interprete así», destaca el abogado del caso

En la primera, ponencia de Vela –disponible en el botón «Descargar resolución»–, estima el recurso de una comunidad de propietarios de Madrid, asistida por el abogado Raúl Antonio Trujillo Parra, contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (número 361/2022, de 6 de julio, en el recurso de apelación número 249/2022), que en su día estimó el recurso de apelación del propietario del piso dotándole de preferencia al derecho de propiedad con respecto al artículo 17.12, entendiendo que dicha prohibición no se contenía en el citado artículo y que, por tanto, aplicaban las reglas generales en esta materia (unanimidad).

Raúl Antonio Trujillo, socio fundador de Trujillo Parra Abogados, especializado en Derecho Civil, con 10 años de trayectoria. (Imagen: E&J)

«Estábamos convencidos de que el Tribunal Supremo nos iba a dar la razón, teniendo en cuenta la vocación con la que había nacido la finalidad de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, así como todas las calificaciones que había hecho ya la Dirección General de Registros y del Notariado», declara a Economist & Jurist el letrado Raúl Antonio Trujillo, socio fundador de Trujillo Parra Abogados.

Y explica que lo tenían claro porque «los términos ‘limitar’ o ‘condicionar’ incluyen, por lógica, la prohibición como grado máximo de una limitación, y así lo ha entendido el Tribunal Supremo, quien ya había advertido de esta corriente de interpretación cuando avaló el veto de los apartamentos turísticos como prohibición estatutaria en diciembre del año pasado».

En la segunda, de la que ha sido ponente Seoane, ha rechazado el recurso de casación interpuesto por Borenstein & Ben Avi contra una sentencia de la Audiencia de Málaga (la número 40/2023, de 25 de enero, en el recurso de apelación 963/2021).

«Es de Justicia que si el legislador ha querido establecer estas limitaciones, se interprete así por parte del Tribunal Supremo», concluye Raúl Antonio Trujillo.