El Tribunal Supremo flexibiliza el criterio en materia de subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento

Conforme a la reciente sentencia 475/2018 de 20 de julio dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se ha realizado una matización en la doctrina jurisprudencial. Se ha discutido sobre la posibilidad de que el arrendador de una vivienda pueda oponerse a la subrogación en el contrato a pesar de que no se le haya notificado por escrito pero tenga conocimiento del fallecimiento del arrendataria y de la voluntad del viudo a subrogarse.

La subrogación viene a ser un derecho que se ha podido ver en forma de cláusula en los contratos de materias varias: laboral o civil, entre otros. Con los cambios de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU) hubo unos matices de los contratos que se habían celebrado anteriormente. Así, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985 pero seguían en vigor con la legislación de 1994 continuaron rigiéndose con las normas de la LAU anterior (la de 1964) salvo las modificaciones que se encontrasen en la disposición transitoria. Esta, entre otros puntos, incluía que la subrogación pro causa de muerte (referida en el artículo 58 de la LAU de 1964) fuera de aplicación del procedimiento previsto en el artículo 16.3 de la LAU de 1994.

Este artículo viene a decir que “el arrendamiento se extinguirá en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario” si “el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”.

A modo jurisprudencial, la sala primera del Tribunal Supremo venía entendiendo que entre los requisitos exigidos para que hubiera la subrogación diera entre ellos la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, entre otros, como hemos indicado en dicho artículo. Sin embargo, en forma de pleno, la Sala ha entendido que esta doctrina viene a ser muy rígida y que “no puede ser mantenida de manera inflexible” sin atender a la buena fe y al principio general del derecho.

Así, se considera a efectos de buena fe, que, aunque no haya habido una comunicación por escrito, si el arrendador tiene un conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse por quien tiene derecho se debe considerarse injusto en caso de extinguir el contrato.