En caso de reembolso anticipado de una hipoteca, se puede recuperar parte de la comisión de apertura, sentencia el TJUE

El consumidor puede recuperar una parte de la comisión vinculada a la concesión de una hipoteca si no ha sido informado de que la comisión no depende de la duración del contrato y cuando el consumidor la haya abonado mediante un pago único al suscribirlo. Así lo ha dictaminado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

«Esta sentencia es un pelotazo, sumamente beneficiosa para los consumidores», declara a Economist & Jurist el abogado José Luis Ortiz Miranda, socio-director de Bufete Ortiz Abogados, de Cádiz, especializado en derecho bancario.

Y pone el ejemplo de que «alguien que contrata una hipoteca para la adquisición de una vivienda con una duración de 20 años, con una comisión de apertura del 1% sobre la cantidad financiada –que sería un millón y la comisión, por tanto, de 10.000 euros–, al décimo año, justo a la mitad del contrato, cancela anticipadamente, le tienen que devolver 5.000 euros de la comisión de apertura, según esta sentencia».

¿Por qué? «Porque el banco debe informar al cliente que la comisión de apertura de la hipoteca depende de la duración del préstamo hipotecario, y sólo corresponde pagar la comisión íntegramente si la hipoteca dura toda la vida pactada. Sin embargo, si se cancela anticipadamente, el banco tiene que devolver la parte proporcional de la comisión de apertura no consumida», indica. 

Un hito a efectos de posibles reclamaciones y un filón para los abogados, señala Ortiz

José Luis Ortiz destaca que «el efecto práctico inmediato es que a todo aquel que haya cancelado anticipadamente una hipoteca, le asiste el derecho a recuperar la parte proporcional de la comisión de apertura no consumida, lo que supone un hito a efectos de posibles reclamaciones y un filón para los abogados, porque siempre se cumplen los dos requisitos: el del pago único, porque el banco al tiempo de conceder la hipoteca, se autodeduce la comisión apertura, y la otra, porque no existe una sola hipoteca donde se indique en el clausulado que la comisión de apertura depende de la duración del contrato».

José Luis Ortiz, socio director de Bufete Ortiz Abogados, de Cádiz. (Imagen: E&J)

El caso 

Esta sentencia del TJUE responde a una cuestión prejudicial planteada por un tribunal polaco  (asunto C-76/22) sobre el caso de una consumidora que suscribió un crédito hipotecario de una duración de 360 meses y pagó una comisión vinculada a la concesión del préstamo que estaba incluida en el coste total de este.

La consumidora rembolsó la totalidad del crédito 19 meses más tarde y pidió al banco que le reembolsara la parte de la comisión correspondiente a la duración residual del contrato, esto es 341 meses. Sin embargo, el banco rechazó su reclamación, por lo que la consumidora llevó el caso ante la Justicia.

Entonces, el Tribunal de distrito de Varsovia-Wola (Polonia) que conoce este asunto elevó una cuestión prejudicial al TJUE  sobre la interpretación de la Directiva sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, para que aclarara si en caso de reembolso anticipado de un crédito hipotecario, debería reembolsarse parcialmente la comisión vinculada a la concesión de dicho crédito y en caso afirmativo, con arreglo a qué método se calcula la rebaja de gastos integrantes del coste total del crédito, cuando se produce el reembolso anticipado.

En la cuestión prejudicial explica que el banco no indicó a la consumidora si los gastos en cuestión estaban ligados objetivamente a la duración del contrato de crédito. 

El TJUE ya se ha pronunciado sobre la reducción del coste total del crédito a favor del consumidor, a raíz del reembolso anticipado en este tipo de contratos, y tendrá que hacerlo también próximamente sobre la otra parte de la ecuación: la eventual compensación al prestamista por los costes derivados directamente de ese reembolso.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo. (Imagen: TJUE)

Las aclaraciones del TJUE, al detalle

El Tribunal de Luxemburgo recuerda en su sentencia que el prestamista de un crédito inmobiliario debe facilitar al consumidor información precontractual sobre el desglose de los gastos, en función de su carácter recurrente o no, y señala que a falta de información que permita determinar si los gastos en cuestión dependen o no de la duración del contrato, debe considerarse que sí lo hacen y que pueden ser objeto de una reducción en caso de reembolso anticipado. 

Indica que no parece que el banco haya facilitado a la consumidora esa información respecto de la comisión controvertida. En tal situación, el órgano jurisdiccional nacional debe declarar que dicha comisión también está cubierta por el derecho del consumidor a la reducción del coste total del crédito.

El TJUE hace hincapié en que «el consumidor no puede verse penalizado por la falta de información que el prestamista está obligado a proporcionarle». Además, indica que «el hecho de que el consumidor haya pagado un gasto de una sola vez en el momento de la celebración del contrato no significa necesariamente que dicho gasto sea independiente de la duración del contrato y que, por tanto, no pueda ser restituido parcialmente».

Los jueces explican, asimismo, que el Derecho de la Unión no impone un método de cálculo específico para determinar el importe de la reducción del coste total del crédito. Ahora corresponde al juez nacional pronunciarse sobre este extremo utilizando un método que garantice una protección elevada de los consumidores.

Ahora, el Tribunal polaco debe resolver el litigio de conformidad con la sentencia del TJUE, la cual vincula igualmente a los demás tribunales nacionales que conozcan de un problema similar.