Alegar que los pisos turísticos son molestos para la comunidad de propietarios no conlleva el cese automático de la actividad

La Audiencia Provincial de Madrid rechaza prohibir la actividad de alquiler turístico desarrollada en dos pisos de una comunidad de propietarios de la capital, ya que la citada comunidad no ha probado que esa actividad disminuya el uso normal y el disfrute de los elementos comuneros por parte de los demás vecinos, ni que el ruido que genera perturbe “de manera notoria” la convivencia.

La sentencia dictada por el tribunal provincial (disponible en el botón ‘descargar resolución’) reconoce que “la actividad de alquiler turístico con carácter general, en modo alguno, pueda calificarse como actividad molesta”, sin embargo, no ha quedado acreditado que dichas molestias se excedan de lo tolerable ni que provoquen ruidos excesivos, ni tampoco, que exista reiteración en las mismas.

Los hechos

El presente caso enjuiciado llega a raíz de que una comunidad de propietarios de Madrid presentará demanda contra los propietarios de dos pisos, que dedican sus viviendas ubicadas en la citada comunidad a la actividad de apartamentos turísticos.

La comunidad defendía en la demanda que la mencionada actividad y el constante trasiego de personas interesadas en la misma producía molestias al resto de vecinos que habitan en dicha comunidad, alterando la convivencia por los ruidos que generan el trasiego de maletas, personas, molestias, gritos y escándalos, así como con la constante entrada y salida, incluso en horas intempestivas, de personas que acuden a dichas viviendas y la basura que se deja en las instalaciones.

Además, la comunidad aseguraba que en los últimos años habían sido reiterados los partes de averías de los ascensores, siendo así que durante los últimos dos años hubo más de 80 partes de intervenciones para la reparación del ascensor, además del incremento del gasto de luz en la finca.

En distintas juntas de propietarios se tomó la decisión, de forma unánime, de facultar al presidente para el ejercicio —en nombre de la comunidad— de prohibir la actividad de apartamentos turísticos, acción que a tal fin autoriza el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

(Imagen: E&J)

Los molestias ocasionadas no excede lo tolerable

Los propietarios demandados, por su parte, se opusieron a la demanda, reconociendo que era cierto que las viviendas las viviendas eran arrendadas con carácter temporal desde el año 2017, por lo que esta actividad se llevaba a cabo con fecha anterior a que la comunidad aprobase la prohibición de destinar las viviendas a hospedaje terciario. Por tanto, los demandados defendían que dicha prohibición fue posterior al comienzo de la actividad de arrendamiento llevada a cabo por los demandantes.

El Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid desestimó la demanda. La juzgadora de instancia admitió que la actividad realizada por las viviendas de los demandados como pisos turísticos generaba molestias a la comunidad de propietarios donde se integran, sin embargo, desestimó la acción de cesación solicitada porque no había quedado acreditado que dichas molestias excedieran de lo tolerable ni que provocasen ruidos excesivos, ni que existiera reiteración en las mismas.

Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Los motivos en los que se fundamentaba el recurso es que la sentencia del Juzgado infringía el artículo 7 de la LPH y artículos 217, 316, 326 y 376 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC); asimismo y como segundo motivo, se alegaba la infracción de las reglas sobre valoración de pruebas contenidas en los artículos 217, 218 y 316, 326 y 378 LEC en relación con el artículo 7.2 LPH.

La Audiencia Provincial de Madrid ha sido la encargada de dar solución a la controversia suscitada. En este sentido, el tribunal provincial ha llegado a la conclusión de que la sentencia dictada por el Juzgado es conforme a derecho y, por ende, el recurso se desestima y se confirma el fallo recurrido.

Los magistrados han recordado lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, disponiéndose a continuación que, tras haberse practicado el previo requerimiento de cese de la actividad y si el infractor persistiere en su conducta, el presidente (previa autorización de la Junta de propietarios) podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”.

De la redacción del citado precepto, la AP madrileña señala que “se colige que hay un primer grupo de actividades que no se pueden realizar y que son las prohibidas en los estatutos; además, hay otros dos supuestos de actividades prohibidas: las que resulten dañosas para la finca y por otro lado, las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas”. 

A este respecto, la sentencia del Tribunal Supremo del 27 de noviembre de 2008 señala que no es posible destinar el piso o local a actividad prohibida en el Estatuto, con independencia de que no resulten objetivamente molestas, insalubres o peligrosas.

(Imagen: E&J)

La actividad turística es molesta pero no excede lo tolerable

Pues bien, en el presente caso enjuiciado la comunidad de propietarios ejercitó la acción de cesación de la actividad de alquiler turístico de esas dos viviendas al amparo del artículo 7.2 de la LPH, y la misma se realizó en base a las molestias que dicha actividad ocasiona a la comunidad, tales como alteración de la convivencia por ruidos que genera el trasiego de personas, maletas, gritos y escándalos; basura en las instalaciones; falta de seguridad; averías de los ascensores; e incremento en los gastos de luz.

“Hay que partir de la premisa de que la actividad de alquiler turístico con carácter general, en modo alguno pueda calificarse como actividad molesta”, señala la Audiencia Provincial, sin embargo, “los únicos ruidos o molestias graves que han resultado acreditados son los que tuvieron lugar una noche de enero de 2021, cuando la Policía tuvo que personarse en el inmueble”. 

Con relación a las basuras, el tribunal provincial señala que la única prueba aportada por la demandante han sido unas fotografías de bolsas de basuras, pero de las que no hay constancia ni la fecha en la que se tomaron esas imágenes ni de la puerta o planta en la que se encontraron, ni tampoco si las mismas se encontraban allí de forma definitiva.

Asimismo, la comunidad tampoco ha aportado ninguna prueba concluyente sobre la falta de seguridad o las averías en los ascensores. “Pues, aunque se aportan partes de actuación de la compañía encargada del mantenimiento de los mismos, algunos son anteriores al inicio de la actividad turística, otros se corresponden con labores de mantenimiento en general, pero ninguna prueba que acredite que los usuarios de las viviendas en alquiler sean los causantes de los daños directos”, recoge la sentencia.

Por último, tampoco se ha acreditado que el mayor consumo de luz provenga de los citados alquileres. 

En consecuencia de todo lo expuesto y razonado por los magistrados, el tribunal provincial ha dictaminado que la comunidad no ha acreditado que la actividad turística desarrollada en los pisos de los demandados disminuya el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás codueños, “ni excede ni perturba el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad)”.