Aplica la «rebus» y ordena rebajar escalonadamente la renta hasta final de 2022

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Orihuela (Alicante) ha decidido hacer una bonificación de las rentas a abonar por el arrendatario de una tienda de ropa sita en un centro comercial que sufrió “de forma muy significativa” en su nivel de ventas “los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable”.

La sentencia, de 17 de diciembre de 2021, aplica la cláusula rebus sic stantibus y ordena que se aplique una equitativa reducción en la renta en beneficio de la inquilina del negocio, conforme al siguiente criterio:

• Reducción del 75% de las rentas de los meses de abril a junio de 2020.
• Reducción del 50% de las rentas de los meses de julio de 2020 a julio de 2021.
• Reducción del 25% de las rentas de los meses de agosto de 2021 a diciembre de 2022.

Posiciones de las partes

La actora, arrendataria de un local destinado a la venta de ropa de niño, tiene su negocio ubicado en un centro comercial sito en Orihuela Costa (Alicante).

En base a la situación de crisis sanitaria de la Covid-19 y en las restricciones de todo tipo padecidas a razón de tal circunstancia, la demandante invoca la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y formula demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora y propietaria del centro comercial, a fin de que se declare que esta última incumplió su obligación de suspender los efectos económicos del contrato durante el periodo de cierre del centro comercial por causa legal; que se proclame que la misma actuó de mala fe al negarse a negociar un ajuste de las condiciones del contrato de arrendamiento suscrito; y que se acuerde reducir la renta y los gastos mensualmente (desde 2020 hasta 2022) en la misma proporción que se reducen las ventas de la actora en su comparación con los datos de venta del mismo mes del año 2019.

“La demandante podía acceder al local para realizar actividades propias de su negocio como inventarios, venta online o gestión administrativa”. (Foto: Economist & Jurist)

Por su parte, la mercantil propietaria del centro comercial demandada alega, entre otros motivos, que, con anterioridad a la declaración del Estado de alarma, la actora ya se encontraba en situación de mora, debiendo las rentas desde enero de 2020, por lo que los resultados negativos de la explotación del negocio no responden exclusivamente al cambio del panorama económico sino también a la mala gestión de la empresa o a la situación económica de su sector empresarial. Por añadidura, el descenso de ventas no es imputable únicamente a la pandemia ya que, a juicio de la mercantil arrendadora, el local ya sufría de un descenso significativo de las ventas desde el verano de 2019.

Además, anuncia la arrendadora que la actora no agotó sus opciones de mitigar los efectos de la pandemia, puesto que durante los tres meses en los que se suspendió la apertura al público de los locales, el centro comercial estuvo abierto y la demandante podía acceder al mismo para realizar actividades propias de su negocio como inventarios, venta online o gestión administrativa.

En la misma línea, la demandada señala que una vez se permitió la entrada del público el negocio, la actora decidió no abrir todo el horario que permitía el Centro Comercial.

Por último, la propietaria advierte que no se ha acreditado el requisito del nexo causal entre el cambio de circunstancias y la excesiva onerosidad, puesto que este último extremo ya concurría anteriormente por el descenso de ventas anunciado en líneas anteriores.

Sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

Pese a que en los meses previos a la pandemia la tienda “ya reflejaba una tendencia constante a la baja en las ventas”, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Orihuela considera que concurren los requisitos para aplicar en este caso la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, por las razones que pasamos a numerar:

• El hecho de que las partes pactasen una renta variable en función de las ventas con un mínimo, no permite ocultar los gravísimos efectos de la crisis sanitaria.

En opinión del Juzgador, dicho pacto, habitual en el sector, no se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia “por nadie siquiera imaginable”, sino para “suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas”.

• La temporada 2020 quedó profundamente afectada en el nivel de ventas. En concreto, según se desprende del informe pericial, el negocio de la actora sufrió una disminución de las ventas de más del 60% en relación con el año 2019, “lo que sin duda estuvo motivado en que el local estuvo cerrado al público durante los tres meses de confinamiento”, razona el Magistrado-Juez.

Además, durante el verano y los meses posteriores, como consecuencia del temor generalizado a los contagios, las limitaciones de movilidad y las restricciones en frontera impuestas por otros países, la facturación fue “notoriamente inferior a la normal”. Para mayor argumento, en opinión del Juzgador, en ningún caso la disminución de ventas que tuvo el local de agosto de 2019 a marzo de 2020 podría ser comparable con la sufrida durante la pandemia.

Entrada a los Juzgados de Orihuela. (Foto: Alicante Plaza)

“Dicha disminución de ventas también se ha mantenido en el año 2021, igualmente por la disminución de afluencia de público al centro comercial, como se muestra de forma palpable de enero a julio de 2021 de los datos proporcionados por la demanda y ello igualmente por el temor al contagio y ciertas limitaciones de movilidad en determinados países”, agrega el reciente fallo.

• Respecto a la circunstancia de que algunos meses, después de los más duros del confinamiento, el negocio no abriera sus puertas en todo el horario que permitía el centro comercial, el Magistrado-Juez avisa que tal dato “no implica que el actor no haya hecho todo lo necesario para superar las dificultades de la pandemia, puesto que en realidad tal postura persigue reducir costes de personal ante la disminución de afluencia de público de tales meses”.
• Ha quedado acreditado igualmente que las partes intentaron negociar la modificación del contrato. No obstante, como se intuye, las mismas no pudieron llegar a ningún acuerdo sobre la cuestión.

Eso sí, “no es posible afirmar como pretende la actora que la demandada no ha negociado de buena fe”, matiza el Juzgador.

• En relación al cambio de circunstancias, el Magistrado-Juez se muestra firme: “ha quedado patente que la situación de pandemia ha sido tan demoledora que ha afectado de forma muy significativa al nivel de ventas”.
• Por último, el hecho de que cuando estalló la Covid-19 el actor adeudaba ya tres mensualidades, “no permite concluir sin más una actitud contraria a la mala fe contractual del actor” que le impida la invocación de la repetida cláusula rebus.

De hecho, como se observa en escenarios parecidos ocurridos en años anteriores, “pese al impago de determinadas mensualidades, en los meses posteriores se puso al día de los atrasos”.

Sobre las consecuencias

Bajo la finalidad de realizar una distribución lo más justa y equitativa de las pérdidas de ventas entre las partes, el Magistrado-Juez opina, en primer término, que no procede efectuar la exención total del pago de las rentas durante el período en que la tienda estuvo cerrada al público por el confinamiento (abril, mayo y junio de 2020), sino que en dicho período únicamente procedería hacer una bonificación del 75% de las rentas a abonar por el actor, “habida cuenta de que el centro comercial estuvo abierto y los empleados de dicha tienda pudieron acceder a la misma para gestiones administrativas, inventario o venta online.

En segundo lugar, en relación a los meses de julio de 2020 a julio de 2021, la reducción de rentas que estima equitativa el Juzgador es del 50%.

En tercer lugar, respecto a los meses de agosto de 2021 a diciembre de 2022, la rebaja será del 25%.

Y, por último, en cuanto a la petición de reducción de los gastos comunes a abonar por la inquilina, el Juzgado califica tal solicitud de improcedente puesto que la parte a abonar por este concepto se fija en proporción a la superficie del local y no en función de las ventas.