Cláusula «rebus»: Juez avala la resolución anticipada de un arrendamiento sin respetar el preaviso

El Juzgado de Primera Instancia n. º 38 de Barcelona, aplicando la cláusula rebus sic stantibus, ha avalado la resolución anticipada de un contrato de arrendamiento de un local de negocio (restaurante-bar) afectado por las restricciones Covid-19, eximiendo a la inquilina de indemnizar a la propiedad, a pesar de que el literal del contrato le obligaba a anunciar su intención de resolver con cuatro meses de antelación.

La sentencia, de 27 de abril de 2022, recalca que, cuando la arrendataria entregó las llaves, al contrato solo le quedaban siete meses de vigencia.

Posición de las partes

La arrendadora peticionó en su escrito de demanda que se condenase a la arrendataria al pago de la cantidad de 186.078,97 euros en concepto de impago de rentas, indemnización por incumplimiento del preaviso establecido, así como la responsabilidad civil contractual por incumplimiento de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto al estado del local a entrega de la posesión y por los daños causados en el mismo.

“En este caso concurren las circunstancias para aplicar la cláusula rebus sic stantibus”. (Foto: Justo Rodríguez/La Rioja)

Por su parte, la arrendataria contestó a la demanda alegando, en síntesis, que a consecuencia de la crisis sanitaria por la Covid-19, tuvo que suspender la actividad de restauración, lo que supuso la frustración de la causa del contrato. Por ello, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la inquilina argumentó que el aludido preaviso no debía regir por las circunstancias excepcionales acaecidas y que la relación arrendaticia debía liquidarse con el 30% pagado por la demandada.

Pese a que la arrendataria podía rescindir el contrato mediante preaviso fehaciente con cuatro meses de antelación, aquella informó el 17 de julio, mediante burofax, su intención de resolver el contrato de arrendamiento el 30 de julio de 2020

A su vez, la arrendataria formuló demanda reconvencional solicitando que se dictase sentencia por la que se reconociese que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración generó un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la demandada y frustró el fin último del contrato de referencia.

Además, la demandante reconvencional peticionó que se declarase que no resultaba exigible ninguna cantidad a la propietaria, en concepto de renta, desde el mes de abril de 2020 hasta el mes de julio de 2020, ambos inclusive, por entender que el único importe de renta exigible es el de la cantidad ya satisfecha por la misma, esto es, 13.813,08 euros, que se corresponde con el 30% de la renta pactada en el contrato.

El local, sin disponer de terraza, se arrendó para destinarlo única y exclusivamente a bar-restaurante

Por último, por si no fuese suficiente, la inquilina solicitó que se condenase a la propietaria a devolver el 50% de la renta abonada en marzo de 2020 (es decir, 5.755,45 euros) y que se condenase a la misma a devolver los 20.286,92 euros en concepto de fianza.

Rentas debidas

“En este caso concurren las circunstancias para aplicar la cláusula rebus sic stantibus”, confirma el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia n. º 38

En primer término, es “indudable” que la pandemia es una “situación absolutamente imprevisible” y que “en modo alguno se tuvo en cuenta en la voluntad negocial”.

En segundo lugar, subraya el Juzgador que “el descenso en los rendimientos económicos de la demandada fue desorbitado”. De hecho, como concluye el perito de la inquilina, la caída de ventas fue del 76,3% y en el número de clientes del 75,58% con respecto a la de marzo de 2019. Pero en el mes de julio de 2020, tras la reapertura, había perdido el 97% de los ingresos.

Tal dictamen pericial, que no ha sido rebatido por la actora, “evidencia la grave situación económica en la que quedó la demandada y la imposibilidad de continuar con su actividad comercial”, recalca el Magistrado-Juez.

El arrendatario no puede pretender imputar mayor riesgo al arrendador y porque este último, no es un gran tenedor, se trata de una empresa familiar cuyos ingresos son derivados del arrendamiento que sostiene a tres familias

En definitiva, “el riesgo debe ser repartido entre ambas partes, al 50%”, razona.

Entonces, al haberse abonado el 30%, le hace acreedora a la parte actora de 9.208,72 euros, siendo por tanto acorde la petición de devolver el 50% de marzo, total a favor de la actora por el concepto de rentas; 3.453,27 euros.

Falta de preaviso

En cuanto a la estipulación relativa al preaviso, “no deberá surtir efecto”, adelanta el Juzgado.

La aludida cláusula habilitaba a la arrendataria a rescindir el contrato de manera anticipada a su vencimiento siempre y cuando mediase un preaviso fehaciente con cuatro meses de antelación, “pero no implicaba o se asociaba a indemnización alguna”, alerta el reciente fallo.

Ciudad de la Justicia de Barcelona (Foto: Diario Jurídico)

Además, cuando la inquilina entregó las llaves, al contrato solo le quedaban siete meses de vigencia, “un plazo de tiempo exiguo si lo comparamos con el transcurrido en el seno de la relación contractual”, agrega. Cabe recordar que el contrato se suscribió en el 2006 con un plazo de duración de 15 años, esto es, hasta el 1 de marzo de 2021.

Así las cosas, el anterior escenario brevemente descrito le resulta aplicable “plenamente” la repetida cláusula rebus sic stantibus.

Desperfectos del local

Para este supuesto ha acontecido una prueba concluyente que es la pericial judicial.

Allí se determinó que el importe indemnizatorio a favor del arrendador es de 59.896,89 euros, a los que deben sumarse el importe de 716,80 euros, haciendo un total de 60.613,69 euros, derivados de la puesta en funcionamiento de la luz con carácter provisional, “ya que no se trata de una mera revisión del suministro de la luz, y es consecuencia de los desperfectos y de cómo se encontró el local el arrendador en condiciones lamentables”.

Francisco González de Audicana Zorraquino ha sido el Magistrado encargado de dictar el presente fallo

Así pues, tales cantidades de las que es acreedora el arrendador deben compensarse con la fianza que ha prestado el arrendatario en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato.

En definitiva, el Juzgado termina estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por la propietaria y parcialmente la demanda reconvencional de la inquilina y condena a esta última a abonar la cifra total de 43.780,04 euros.

Voz letrada autorizada

En opinión de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, y letrado que ha asumido la defensa de los intereses de la inquilina (demandante reconvencional), “esta sentencia es pionera en aplicar la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la pandemia con efectos estrictamente resolutorios, y no solo modificativos, pues legitima la resolución anticipada del contrato por el inquilino de un local de negocio eximiéndole de la obligación de indemnizar a la propiedad por dicha resolución anticipada a pesar de que la letra del contrato le obligaba a ello por no haber respetado el plazo mínimo de preaviso de cuatro meses”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

Como es sabido, “los casos en que se aplica esta figura contractual con efectos extintivos son muy excepcionales, y este es uno de esos casos, en lo que de la pericial aportada por la defensa de la parte arrendataria quedó demostrado que «la situación de generación de pérdidas hacía insostenible su explotación» y que dicha situación era «irreversible», estando pues plenamente justificada dicha resolución anticipada a pesar de que inicialmente se hubiera pactado que se debía respetar un plazo mínimo de preaviso”, apunta el abogado.

En la misma línea, “se evidencia la importancia de preparar una buena pericial que justifique adecuadamente la ruptura del equilibrio contractual debido a la alteración imprevisible de las circunstancias contractuales, llegando incluso el juez a suscribir en la sentencia textualmente las conclusiones de dicho dictamen pericial haciéndolas suyos”, agrega Fuentes-Lojo.

En cuanto al periodo en que se aplica la rebus con efectos modificativos, “conviene remarcar que este fallo se suma a un gran elenco de pronunciamientos judiciales que fijan como criterio equitativo de reparto de riesgos durante el tiempo del estado de alarma en el que quedó absolutamente suspendida la actividad de restauración una rebaja de la renta del 50%, como tope máximo, no siendo equitativo pretender una imputación de riesgo mayor a la propiedad, pues al final el negocio es titularidad del inquilino”, anuncia el abogado.

Por último, “a pesar de que la sentencia aun no es firme, no creo que sea recurrida dada la contundencia de la misma”, concluye Fuentes-Lojo.