Condenada una comunidad de propietarios a indemnizar con casi 600.000 euros a una empresa por incumplir los contratos que tenían suscritos

El Tribunal Supremo ratifica la condena a una comunidad de propietarios de Madrid a indemnizar con 596.847 euros a una empresa por incumplir los contratos de obra y mantenimiento que habían suscrito.

La Sala de lo Civil ha fallado que si los contratos se concertaron contando con la autorización expresa de la junta de propietarios, en consecuencia, el presidente de la comunidad no puede formular reconvención solicitando la nulidad de los contratos si no cuenta con la autorización expresa de la junta.

El Tribunal señala en la sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) que como la causa de la resolución del contrato no se debió al incumplimiento de la empresa, sino que fue porque la comunidad incumplió los contratos, en consecuencia esta última pierde la posibilidad de ser indemnizada.

Los hechos

El presente proceso judicial se inició con una demanda interpuesta por una empresa contra una comunidad de propietarios, solicitando que se condenara a esta por incumplimiento de los sendos contratos de obre y de inspección y mantenimiento suscritos por las partes en el año 2014, después de que la junta de propietarios de la comunidad, tras examinar las diferentes ofertas presentados, aceptase la de la empresa demandante.

En la demanda, la mercantil afirmaba que la comunidad había incumplido ambos contratos, motivo por el cual solicitaba una indemnización de 596.847 euros por los daños y perjuicios derivados de los citados incumplimientos.

La comunidad, por su parte, se opuso a la demanda y formuló reconvención en la que pidió la nulidad de dichos contratos por vicio de error en el consentimiento, y, subsidiariamente, su resolución por incumplimiento de la mercantil y la condena de esta a pagar una indemnización de 297.122 euros, así como el importe de la obra civil ejecutada, ascendente a la cantidad de 30.219 euros.

(Imagen: E&J)

Fue la comunidad quien incumplió los contratos

El Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid desestimó la demanda de la empresa y estimó la demanda reconvencional formulada por la comunidad de propietarios. En consecuencia, declaró nulos los contratos de ejecución de obra y de mantenimiento suscritos y condenó a la mercantil a devolver a la comunidad el importe de la factura satisfecha por ésta (297.122 euros), más el importe de la obra civil ejecutada (30.219 euros).

No obstante, la sentencia de primera instancia fue revocada por la Audiencia Provincial de Madrid y, revocando dicha resolución, se desestimó la reconvención formulada contra la empresa y se estimó la demanda de la mercantil. Por lo que el tribunal provincial declaró la resolución de los contratos por incumplimiento de la comunidad y condenó a ésta a indemnizar a la empresa con 596.847 euros.

La decisión de la Audiencia Provincial de Madrid se basó en dos razones. La primera, que el presidente de la comunidad carece de legitimación para reconvenir, ya que para hacerlo precisa de la autorización expresa de la junta de propietarios, con la que no cuenta. Y el segundo motivo es que la causa de la resolución del contrato, en la que ambas partes están conformes, no es el incumplimiento de la empresa, sino el incumplimiento de la comunidad.

(Imagen: E&J)

El presidente no puede ejercer acciones judiciales sin la autorización de la junta

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha ratificado el fallo dictado por la Audiencia Provincial, confirmando que el presidente de la comunidad no puede reconvenir pidiendo la nulidad y la resolución de los contratos. Y ello es así porque la reconvención se formuló sin que la junta de propietarios lo hubiera autorizado expresamente.

Los magistrados del Alto Tribunal señalan que, si bien es cierto que el artículo 13.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) dispone que “el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”; también es cierto que eso no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.

“Aunque la Ley sobre Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), esta Sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad”, recoge la sentencia.

Por lo tanto, es necesario que exista un previo acuerdo de la junta de propietarios autorizando expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, salvo en aquellos casos en los que los estatutos dispongan expresamente lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

Conforme a los razonamientos alcanzados en la sentencia, el Tribunal Supremo falla que, en el presente caso, los contratos se concertaron contando con la autorización expresa de la junta de propietarios que examinó las ofertas presentadas y aceptó la de la empresa demandante, por tanto su anulación exige, también, la autorización expresa de la junta que los consintió, “so pena de que el presidente supla o corrija por su cuenta y con arreglo a su propio y particular criterio la voluntad de la comunidad expresada en la junta”.

Además, como se trata de un asunto importante para la comunidad, no es razonable que el presidente decida unilateralmente con base en una facultad de representación que la ley le atribuye genéricamente.