Condenada una pareja que estuvo cinco años sin pagar las cuotas de la comunidad de propietarios

El Juzgado de Primera Instancia número 9 de La Coruña ha condenado a una pareja a abonar las cuotas de cinco años de su comunidad de propietarios. De 2018 a 2023 estuvieron sin pagarlas, llegando a amasar una deuda de 800 euros.

La comunidad de propietarios se vio obligada a acudir a la Justicia para asegurarse el cobro de dicha cantidad. Además, solicitó el abono del coste del burofax remitido para reclamarles la deuda.

Los deudores alegaban que estaban en concurso de acreedores, pero se ha acreditado que fue posterior, por lo que la magistrada ha estimado la demanda y obliga a los deudores a hacer frente, de una vez, a la pella, de forma solidaria.

En total son 809,30 euros: 790 de las cuotas y 19,30 del burofax. Cantidad a la que se sumarán los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) a contar desde la sentencia, así como las costas. La controversia ha sido resuelta con la documental aportada, sin tener que celebrarse juicio, y la sentencia, disponible en el botón ‘Descargar resolución’, ya es firme.

(Imagen: E&J)

Los problemas a los que se enfrentan ante impagos

En este caso estamos ante 800 euros, pero se dan otros en los que la deuda asciende «hasta los 4.000 euros, dándose la circunstancia, además, de que se esté al borde de una derrama urgente y que el propietario sí esté concursado», declara Economist & Jurist la abogada de ambos procedimientos,  Cristina Enríquez Arrivi, experta en Derecho Inmobiliario.

Afirma que «los concursos de acreedores y la ley de Segunda Oportunidad perjudican mucho a las comunidades de propietarios, ya que se pierde la deuda y el resto de vecinos tienen que asumir los impagos de quienes se encuentran en esta situación».

Así, los vecinos concursados o que se hayan acogido a la Segunda Oportunidad continúa haciendo uso de los servicios del edificio que incluye la cuota, como, por ejemplo, la comunidad, la calefacción, el agua caliente y el portero, a costa del resto. «Si a esto se suma una derrama de 200.000 euros por ejemplo, para poner un ascensor, la misma consecuencia», añade la letrada.

El mismo problema se encuentran «con los propietarios que cobran por debajo de la parte embargable, como es el Salario Mínimo Interprofesional y deben cuotas (artículo de la 605 y siguientes de la LEC): la comunidad de propietarios vuelve a tener que hacerse cargo de estas deudas».

«A través del monitorio tienes posibilidades de solicitar medidas cautelares para asegurarte el cobro, pero si tiene hipoteca ya no es un bien atractivo», apunta.

(Imagen: E&J)

Esta abogada plantea que cuando el deudor entra en concurso, sería deseable que el administrador concursal se comunicara con las comunidades de propietarios para avisar de esta situación y así, en la medida en que la ley lo permita, gestionar impagos, cosa que no está ocurriendo, por lo que cuando se enteran de esta circunstancia «ha transcurrido mucho tiempo e incluso se llega a desconocer quién es el nuevo titular de la finca si se ha transmitido y éste no lo ha registrado».

El condenado alegaba que estaba en concurso, pero fue posterior

El demandado del caso analizado se opuso a la demanda alegando que por auto de 17 de julio de 2024 fue declarado en situación de concurso sin masa por el Juzgado de lo Mercantil.

Según el artículo 136.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, desde la declaración de concurso y hasta la fecha de eficacia del convenio o, si no se hubiera aprobado convenio o el aprobado se hubiera incumplido, hasta la conclusión del procedimiento, los jueces del orden civil y social no admitirán a trámite las demandas en las que se ejerciten acciones que sean competencia del juez del concurso.

Como dispone el artículo 86 ter de la Ley Orgánica del Poder Judicial, de toda materia respecto al concurso conoce en exclusiva y de manera excluyente el juzgado de lo mercantil.

El artículo 137 de la Ley Concursal establece que los juicios declarativos que se encuentren en tramitación a la fecha de la declaración de concurso continuarán sus trámites ante el mismo tribunal que estuviere conociendo del asunto hasta la firmeza de la sentencia, salvo aquellos que se acumulen al concurso o cuya tramitación quede suspendida, pero este último extremo no ha sido acreditado en este caso, declara la juzgadora.

(Imagen: E&J)

La magistrada detalla que el 7 de junio de 2024 se instó la tramitación de procedimiento monitorio para que se requiriera de pago al demandado, fecha en la que tuvo entrada en este Juzgado la presentación de la demanda, por lo que «el deudor no estaba en situación de concurso de acreedores, que fue acordada el 17 de julio de 2024, y, «por tanto, este Juzgado no carecía de competencia para la admisión a trámite de la petición inicial de procedimiento monitorio».

La magistrada concluye que resulta acreditado que no han asumido el pago de las cuotas y que los demandados no han acreditado la extinción de su obligación de pago. El artículo 1.156 del Código Civil recoge las causas de extinción de las obligaciones, «si bien no se trata de una enumeración completa, sino que como ha declarado la jurisprudencia de manera reiterada, la lista del citado precepto no es limitativa ni excluyente», como recuerda la juzgadora.

Y concluye que «el cumplimiento tiene que realizarse exactamente en el acto constitutivo de la obligación», como indica el artículo 1.157 del Código Civil al decir que no se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía, por lo que «procede la estimación de la demanda».

(Imagen: E&J)

En cuanto a los intereses, se devengan desde la presentación de la demanda, pero los intereses moratorios han de ser solicitados expresamente en el suplico de la misma, no son aplicables de oficio.

La magistrada advierte que «la petición genérica que suele realizarse de que se condene al pago de una cantidad más ‘el interés legal’ tropieza con un obstáculo de índole formal», como es «la ausencia de esa petición específica en la súplica del escrito». En este caso, la cantidad adeudada devengará exclusivamente el interés procesal previsto en el artículo 576 de la LEC, al ser aplicable de oficio.

Se dan muchas facilidades al deudor para que pague

La letrada de este caso observa «mucha comprensión» por parte de las comunidades ante los impagos de cuotas. «Siempre se dan facilidades, no me consta una sola vez que no. Cuando dejan de pagar y alegan que no tienen dinero, se les proponen fraccionamientos de pago o incluso se les permite estar unos meses sin», hasta que al ver que transcurrido un tiempo no cumplen con su palabra, entonces ponen el caso en manos de un abogado que todavía realiza un último intento a través de burofax para tratar de alcanzar un acuerdo extrajudicial. El Juzgado es la última opción.

Esta abogada señala que la media de cuotas comunitarias ronda los 50-60 euros, por lo que, a su juicio, «resulta injustificable los impagos de propietarios, siendo conocedores de las consecuencias que ello deriva para el resto de vecinos».

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