Condenadas dos copropietarias a asumir los costes de una obra que beneficiaban a todo el inmueble

La Audiencia Provincial de Pontevedra ha emitido sentencia condenando a las hijas de un matrimonio a abonar 4.763 euros a su madre en concepto de las obras que la progenitora realizó en el piso superior del inmueble del que las condenadas son herederas al 50 pro ciento. El fallo recoge  que cuando el codueño realice obras indispensables para la conservación de la vivienda, la comunidad hereditaria debe asumir su porcentaje correspondiente de los gastos de dichas obras, sin necesidad de un acuerdo previo al respecto. Pues, el comunero está facultado para ejecutarlas y exigir a los demás que contribuyan a sufragarlas en la cuota que corresponda.

La Sala ha dictado, conforme a lo establecido en el artículo 395 del Código Civil que, todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común,  entendiendo por tales los tendentes a evitar la destrucción o deterioro de la cosa y los necesarios para mantenerla en condiciones de servir al destino al que esté afecta, incluyendo fundamentalmente los de reparación y mantenimiento, los dirigidos a prevenir o evitar daños inminentes.

En 2014 la actora y su entonces pareja se divorciaron. Con la disolución del matrimonio se atribuyó a ambos el uso y disfrute del domicilio familiar, atribuyendo a la mujer el uso y disfrute de la planta alta segunda del domicilio familiar y al hombre el uso de la primera planta. Ambas partes acordaron contribuir al 50% en los gastos comunes de la vivienda, fijándose a tal efecto la cubierta, la fachada, las tuberías de la misma, terreno circundante y muros.

En el año 2018, ante los problemas de humedad que presentaba la vivienda y el deterioro de la cubierta, la actora solicitó una ayuda a la Xunta de Galicia para gastos de mejora de la habitabilidad de la vivienda al padecer esta problemas en la cubierta. La Consejería gallega le reconoció una ayuda de 4.763,16 €, correspondiente al 50% del coste presupuestado para las obras. El importe total de la subsanación de la vivienda ascendió a la cantidad de 9.526,00 €, cantidad que la demandante abonó íntegramente a la contratista.

La demandante reclamó verbalmente, sin éxito, el pago del 50% de la inversión realizada en el tejado a su ex marido, quien falleció un año más tarde, en 2019, sin haber otorgado testamento, por lo que son sus legítimas herederas a partes iguales, sus hijas, quienes vienen obligadas a atender la suma adeudada. Ante la negativa de estas de abonar esa cantidad a su madre, la actora interpuso una demanda de acción en reclamación de cantidad contra la comunidad hereditaria de su ex marido, es decir, contra las dos hijas mayores de edad fruto del matrimonio.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de O Porriño estimó la demanda y condenó a las hijas a abonar a su madre la cantidad de 4.763,16 euros al ser las herederas del 50% de la propiedad.

Palacio de Justicia de Pontevedra, sede de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Foto: Wikipedia)

No hubo consentimiento unánime de todos los copropietarios

Contra esta sentencia, una de las demandas interpuso recurso de apelación alegando que la actora carecía de acción para reclamar a la comunidad hereditaria porque su padre nunca autorizó la obra realizada en los elementos comunes del edificio, ni, por tanto, existió una deuda exigible contra su persona. Por lo que, a juicio de la demanda, la obra fue proyectada, decidida y ejecutada de manera unilateral por la demandante, sin consentimiento del condómine, infringiendo así el art. 397 del Código Civil (CC), de ahí que no se le reclamara en vida el importe de la misma.

Asimismo, el recurso la hija manifiesta que, además, la obra no se limitó al cambio de cubierta, sino que supuso una ampliación en volumen y altura de todo el piso superior, por lo que no podía reclamar lo que solo a ella beneficiaba porque al haber realizado también obras de mejora y no solo de subsanación, se exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios,  consentimiento que nunca se prestó por el padre , no pudiéndose entender como otorgado por el mero hecho de vivir en el mismo inmueble.

Finalmente, en el recurso se impugna la cantidad a la que han sido condenadas porque la actora no acredita en ningún momento el pago de la factura, lo que significa que la sentencia de primera instancia podría suponer un enriquecimiento injusto, y, por otro lado, pretende que las demandadas paguen sin tener en cuenta que la Xunta subvencionó el 50% de su coste, subvención que tenía como fin el pago de trabajos realizados en elementos comunes de una copropiedad, razón por la que habría de descontarse a ambos condueños el importe de la subvención, en lugar de que, como dicta la sentencia recurrida, todo el coste sea asumido por quien ni consintió, ni se benefició de la obra.

(Foto: E&J)

Los costes de ampliación de volumen no se incluyeron en la factura

La Audiencia Provincial de Pontevedra ha desestimado el recurso interpuesto por una de las herederas, confirmando así la sentencia recurrida y la condena a las dos hijas, como herederas legítimas, de asumir el 50% del coste total de las obras, es decir, 4.763 euros.

La Sala razona que la reclamación se contrae al 50% del coste de las obras de reparación del tejado, obras que por su naturaleza y el estado de deterioro en que se encontraba la cubierta han de calificarse como indispensables para la conservación de la vivienda, en el sentido de asegurar el mantenimiento de unas mínimas condiciones de habitabilidad. Por consiguiente, cualquier comunero estaba facultado para ejecutarlas y exigir a los demás que contribuyan a sufragarlas en la cuota correspondiente, sin necesidad de un acuerdo previo.

Si ciertamente el art. 397 del Código Civil establece que ninguno de los condueños podrá sin consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, es decir, prevé un derecho de veto respecto de las alteraciones materiales de la cosa común, que implica la exigencia de consentimiento unánime de los comuneros para realizarlas y la posibilidad de que se declare su nulidad a instancia de cualquiera de ellos, lo cierto es que dicho artículo tiene su límite en la aplicación del art. 395 de la misma normativa, cuyo precepto legitima al comunero para actuar por sí solo, sin necesidad de acuerdo previo.

Rechazando así la alegación de la recurrente de que las obras no fueran solo de subsanación, sino también de mejora, ya que del informe realizado por el ingeniero técnico industrial y del testimonio de la empresa constructora se puede concluir que, si bien es cierto que aprovechando las obras se hizo una alteración de volumen y altura, las correspondientes a las segundas no se incluyeron en la factura final porque no fueron realizadas por la constructora, sino por los hermanos de la actora. Por lo que por lo que realmente la actora reclama costes es por una obra de conservación necesaria para preservar la integridad del inmueble, no solo el piso superior de este en el que habita la actora.

Por todo ello, la AP razona que el presente caso no se encuadra en el marco legal previsto en el art. 397 del CC, sino en el supuesto regulado en el art. 395 de la misma norma legal, el cual ampara el derecho de los copropietarios a obligar a los partícipes a contribuir en los gastos de conservación de la cosa o derecho común, entendiendo por tales los tendentes a evitar la destrucción o deterioro de la cosa y los necesarios para mantenerla en condiciones de servir al destino al que esta afecta, incluyendo fundamentalmente los de reparación y mantenimiento.

Para finalizar, respecto a la alegación de la recurrente de que la actora no ha probado el pago de la factura de la cual reclama la cantidad de 4.763,16 €, correspondiente al 50% del importe facturado, la Audiencia Provincial rechaza este motivo fallando que, con independencia del modo en que se abonase o del cumplimiento de la normativa que prohíbe el pago en efectivo a partir de determinada suma, lo cierto es que, está probado que la actora abonó la factura de las obras porque no haber sido así, la Xunta de Galicia no hubiera abonado la subvención concedida, dado que se trata de un requisito o condición sine qua non.

La Sala también falla que al establecer que se realizaron obras encaminadas a la conservación del bien común, las demandadas deben contribuir al abono de las mismas de acuerdo con el porcentaje que tiene en el bien común -en este caso el 50%-, sin que resulte procedente repartir la subvención obtenida por la actora entre ambos propietarios, ya que la subvención se le concedió expresamente a ella.