Construye piscina y garaje en casa de sus suegros viviendo gratis y quiere que estos paguen la obra

La institución del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento. Ha sido la jurisprudencia la que ha perfilado el concepto, llegando a definir el precario como “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde”. Se desprende de ello que el precarista carece de título que justifique su posesión del bien.

La persona en situación de precario puede haber entrado en posesión de la cosa con el permiso del propietario, pero sin contrato alguno (así sucede en el caso que vamos a analizar). También es posible que en su día el sujeto poseyera un contrato válido para ocupar la cosa, pero que este se haya extinguido (por ejemplo, cuando concluye el contrato de alquiler por haber transcurrido el tiempo pactado pero el inquilino no abandona la vivienda). O bien puede ser que el precarista haya carecido en todo momento de título para poseer la cosa (como es el caso de los okupas).

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Descripción del caso

El caso que analizaremos versa sobre un hombre que vivía con su esposa en una finca propiedad de sus suegros en situación de precario, es decir, en virtud de cesión gratuita, sin pagar renta alguna.

El sujeto promueve una demanda de juicio ordinario contra los padres de su esposa (de la que en ese momento se encuentra en trámites de divorcio). Solicita que se condene a ambos al pago de todos los gastos sufragados por él en las obras de reforma realizadas en la finca propiedad de los demandados, con su aquiescencia. Dichas obras consisten en la instalación de una piscina y un garaje y su importe asciende a 76.420,96 euros.

(Foto: Economist & Jurist)

Funda su pretensión en el art. 453 del Código Civil (CC), en virtud del cual los gastos útiles -los que mejoran la cosa e incrementan su valor- se abonarán al poseedor de buena fe, que tiene derecho de retención, es decir, posibilidad de retener el bien hasta que las cantidades le sean satisfechas. Este artículo señala también que los gastos necesarios– imprescindibles para la conservación de la cosa- se abonarán a todo poseedor.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda. Señala que, en el caso, el actor no tenía el carácter de poseedor de buena fe, por tanto, no puede reclamar unos gastos que no son necesarios sino útiles.

El demandante recurre la sentencia. La Audiencia estima el recurso y condena a los demandados al pago de la cantidad reclamada. No funda su fallo en el derecho al reembolso del art. 453 CC. Al razonar su decisión, afirma que, puesto que los demandados admitieron pagar parte de los gastos y mejoras realizadas (portón automático y cerramiento de la finca) por ser «en beneficio de toda la finca», deben aceptar también que otros gastos que, aun no siendo necesarios redunden también en beneficio de toda la propiedad, sean reembolsados al actor.

Argumentación del Supremo

Los demandados interponen un recurso de casación. Alegan que, conforme al art. 453 CC los gastos útiles efectuados por el poseedor únicamente se le reintegrarán si fuese poseedor de buena fe, con derecho de retención, mientras que los gastos de puro lujo o mero recreo no son reembolsables al poseedor de la cosa, sea de buena fe o no. La sentencia impugnada, aunque reconoce la condición del actor como poseedor en precario, resuelve que se le abone el importe de los gastos suntuarios y útiles, en contradicción con los preceptos y jurisprudencia existentes.

El Alto Tribunal realiza un análisis del artículo 453 atendiendo a la jurisprudencia de la sala. En primer lugar, hay que atender a la distinción entre gastos necesarios y gastos útiles:

• Los necesarios «responden a devengos indispensables y por ello impuestos e imprescindibles y son exigidos para la conservación de la finca, de forma tal que de no haberlos hecho el bien habría dejado de existir o desmerecido notablemente (Sentencia de 26-11-1998)»
• Los útiles son «los que responden a las mejoras introducidas en la finca poseída, que incrementan su producción o su rendimiento, con repercusión consecuente de su mayor valor en venta».

El fundamento que justifica el derecho de todo poseedor, sin distinguir que lo sea de buena o mala fe, al resarcimiento de los gastos necesarios, radica en que esos desembolsos los hubiera tenido que hacer en cualquier caso el titular de la cosa para evitar su pérdida. Su reembolso tiende a evitar situaciones de enriquecimiento injusto, fundamento que no concurre en el caso de los gastos útiles, aunque incrementen el valor de la cosa.

Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

En el caso, los gastos litigiosos (construcción de una piscina y de un garaje) han sido correctamente calificados en la instancia de gastos útiles.

En segundo lugar, es preciso abordar la cuestión de si el precarista puede tener la condición de poseedor de buena fe a los efectos de obtener el reembolso de los gastos útiles hechos en la finca durante el tiempo de duración del precario. La jurisprudencia establece que solamente cabe reputar poseedor de buena fe, conforme al art. 433, al que ignora que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida. Esta condición no se da en el precarista.

El precarista, por tanto, no tiene derecho de retención. Este actúa como garantía del derecho de abono de los gastos o mejoras hechas en la finca, por lo que su existencia carece de sentido si no hay derecho al abono de los citados gastos.

Por último, señala el Supremo que el razonamiento de la Audiencia es erróneo. Esta plantea que el pago de determinados gastos útiles por parte de los suegros les vincula también a reembolsar cualquier otro gasto útil hecho por el demandante precarista. Esta conclusión, carente de apoyo legal y jurisprudencial, no puede tener amparo en sede casacional, pues implicaría generar un efecto de vinculación similar al derivado de la doctrina de los actos propios.

Por todo ello, el Supremo estima el recurso y confirma la sentencia de Primera Instancia, que acordó la absolución completa de los demandados.