Desestimada la demanda del inquilino que pedía rebajar la renta casi al 100% en pandemia

El Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Barcelona ha desestimado íntegramente la demanda del inquilino de un local dedicado a la hostelería que pretendía, en base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, rebajar casi al 100% la renta a abonar, a razón de las graves consecuencias económicas padecidas en su negocio por la crisis sanitaria derivada de la Covid-19.

La presente sentencia es muy ilustrativa y pedagógica para abogados y abogadas

La sentencia, de 11 de marzo de 2022, achaca que la actora no acompañe a su escrito de demanda la correspondiente pericial explicativa de la realidad del impacto de la pandemia sobre su negocio.

Posiciones de las partes

Por un lado, la actora, arrendataria de diversos locales de hostelería, pretende que se declare la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y se rebaje la renta a abonar de un modo absolutamente proporcional a la disminución de su volumen de negocios durante la crisis sanitaria por Covid-19.

Control de un dispositivo policial en Barcelona durante el confinamiento. (Foto: Laura Guerrero/Ayuntamiento de Barcelona)

En concreto, la inquilina identifica una bajada en su facturación en el año 2020 del 93,22% y en el 2021 del 98,94%. Por ello, interesa que la renta se rebaje desde abril a diciembre de 2020 en un 93,22%, desde enero a mayo de 2021 en un 98,94% y desde mayo de 2021 en el porcentaje que oscile la facturación.

La arrendataria ya venía incumpliendo sus obligaciones de pago de la renta con anterioridad al inicio de la crisis sanitaria

Por otro lado, la demandada se opone y alega que la arrendataria ya venía incumpliendo sus obligaciones de pago de la renta con anterioridad al inicio de la crisis sanitaria y que, a inicia propia, ha aplicado a todos sus inquilinos descuentos y moratorias para facilitar la superación de la crisis económica generada.

Sobre la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus»

Después de tomar en consideración la doctrina del Tribunal Supremo sobre la cláusula rebus sic stantibus, el Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Barcelona evidencia que no es un hecho controvertido entre las partes que la crisis sanitaria derivada de la Covid-19 haya supuesto una “importantísima quiebra en diversos sectores económicos”, siendo especialmente relevante su impacto negativo en ámbitos como el de la hostelería y el del turismo.

Así pues, teniendo en cuenta que la actora es arrendataria de diversos locales dedicados a la hostelería, la Magistrada-Juez llega a la primera conclusión y declara que, “sin necesidad de mayor prueba”, la inquilina se ha visto afectada las medidas restrictivas y limitativas impuestas durante la situación de estado de alarma y, por tanto, “puede considerarse que concurre una alteración de «circunstancias sobrevenidas» y «totalmente imprevisibles para los contratantes» de suficiente «magnitud» para que «incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato»”.

No obstante, la cuestión controvertida en el presente litigio no reside únicamente en la concurrencia del mencionado cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias tomadas en consideración entre las partes al tiempo de concertar el contrato, sino de las consecuencias o efectos en que debe traducirse dicho cambio imprevisible respecto de las obligaciones contractuales asumidas.

Supone trasladar las consecuencias íntegras de la pandemia a la arrendadora

Como adelantábamos, la actora pretende que se rebaje la renta conforme a la disminución de su volumen de negocios. Pues bien, es en este punto donde la demanda va a ser desestimada. Es concreto, en palabras de la Juzgadora, “la cláusula rebus sic stantibus permite adoptar medidas para reestablecer el equilibrio económico entre las partes contratantes, pero no puede ampararse la actora en dicha cláusula para trasladar a la demandada la integridad de todas las consecuencias negativas de la crisis”.

«La modificación interesada resulta totalmente desproporcionada». (Foto: La Hora Digital)

La pretensión de la demandante “no permite reestablecer el equilibrio económico del contrato entre las partes dado que supone trasladar las consecuencias íntegras de la pandemia a la arrendadora (sin tomar en consideración la afectación que para la misma suponga la propia pandemia), quedando la arrendataria totalmente libre de cualquier tipo de pérdida de su negocio”, agrega el reciente fallo.

En definitiva, según el parecer del Juzgado, “la modificación interesada resulta totalmente desproporcionada”.

Sobre la prueba

Por si no resultasen suficientes los argumentos anteriores, el Juzgado destaca que la demandada ha aportado multitud de documentos privados en los que ofrece a la inquilina la posibilidad de beneficiarse de moratorias y descuentos. Este último extremo, evidencia su buena fe en aras de que ambas partes superen la crisis económica sufrida ante la imprevisible pandemia mundial.

En la misma línea, la demandada aporta diversos emails suscritos entre las partes donde se observan sus conversaciones para alcanzar un acuerdo en relación a la aplicación de los descuentos aludidos, acreditándose incluso unas propuestas de rebaja en el importe de la renta de hasta el 75%.

Por su parte, la actora aportó diversa documentación contable para justificar una bajada de su volumen de negocios. Sin embargo, “no se acompaña de la correspondiente pericial explicativa de la realidad del impacto de la pandemia sobre ello”, advierte la Juzgadora.

La inquilina no prueba qué actuaciones realizó para favorecer su recuperación

Además, frente al argumento de la actora que anunciaba que las instalaciones donde desarrollaba su actividad permanecieron cerradas incluso cuando se alzaron parcialmente las medidas restrictivas en el ámbito de la hostelería, el Juzgado subraya que la primera “no ha aportado prueba alguna” sobre tal extremo, “siendo de cargo de esta acreditar que la falta de apertura de sus instalaciones es imputable a la demandada”.

Es de significar que la actora pretende la aplicación de descuentos que alcanzarían casi al 100% de la renta incluso en aquellos períodos en los que no existía una situación de cierre de la hostelería, “no justificando en dichos períodos qué actuaciones realizó para favorecer su recuperación”, concluye la Magistrada-Juez.

Así las cosas, el Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Barcelona desestima íntegramente la demanda formulada e impone las costas devengadas a la parte demandante.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, reconoce que la presente sentencia “es muy ilustrativa y pedagógica para abogados y abogadas, pues explica de forma detallada los defectos varios en los que incurre la actora en su pretensión de que se modere la renta contractual fundada en la cláusula rebus sic stantibus”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

En primer lugar, “la Juzgadora destaca la ausencia del correspondiente dictamen técnico explicativo de la realidad del impacto de la pandemia sobre el negocio explotado por la actora en el local arrendado, infringiendo su deber de carga probatoria ex art. 217.2 LEC”. Asimismo, “en cuanto al fondo del asunto, destaca que la moderación de la renta pretendida es del todo desproporcionada – del casi 100% durante el cierre gubernativo de la actividad y en períodos posteriores – no pudiendo ampararse la actora en la cláusula rebus para trasladar a la propiedad la integridad de todas las consecuencias de la crisis sanitaria, pues en ningún caso dicha pretensión permite reestablecer el equilibrio del contrato”, agrega Fuentes-Lojo.

La moderación de la renta pretendida es del todo desproporcionada

“Y no menos importante es la referencia de la sentencia a la buena fe contractual de la arrendadora, al haber quedado probado la existencia de negociaciones para tratar de alcanzar un acuerdo transaccional que acreditan la existencia de propuestas de rebaja de la renta de hasta el 75% por parte de la propiedad, que de haberse aceptado por la actora hubieran permitido el restablecimiento del equilibrio económico entre las partes”, concluye el abogado.