El acondicionamiento de chimeneas de un local está sujeto a las ordenanzas municipales, no a los estatutos comuneros

El Tribunal Supremo declara la nulidad de un acuerdo comunitario que denegaba a los locales situados en la planta baja del edificio conceder permiso para poder acceder a la azotea con la finalidad de realizar los trabajos de acondicionamiento necesarios sobre las salidas de humo existentes. El Alto Tribunal ha fallado que la instalación de chimeneas que discurren por la fachada del patio interior del edificio “no están sujetas a la regla de la unanimidad” de la comunidad y de sus estatutos, sino que, por el contrario, dicha instalación está sujeta a las ordenanzas municipales.

El litigio sobre el que el Supremo se ha pronunciado viene a raíz de que Gestión de Patrimonios Residenciales, S.L, propietaria de tres locales industriales en un inmueble comunitario de la Comunidad de Madrid, así como otro en el edificio colindante, que están unidos físicamente formando uno solo en el que ha venido desarrollando, conforme a lo autorizado por los estatutos de la comunidad y contando para ello con las licencias y permisos correspondientes, la actividad de elaboración de comidas preparadas, solicitará a la comunidad de vecinos permiso para acceder a la azotea con la finalidad de realizar los trabajos necesarios sobre las salidas de humo existentes.

El local dispone de dos salidas de humos canalizadas que discurren, conforme a lo permitido por los estatutos, por la fachada interior de la comunidad demandada, y que, a raíz de dos visitas de inspección en las cuales se advirtió que las chimeneas indicadas no cumplían con lo establecido en el art. 27 de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano, fue requerida por el Ayuntamiento de Madrid para que adoptara la medida correctora consistente en la adecuación de las salidas de humos a lo exigido por dicha norma y realizara, con tal finalidad, los trabajos necesarios para respetar las distancias con los edificios colindantes, por lo que necesita acceder a la azotea del edificio comunitario para realizar las obras de acondicionamiento.

Sin embargo, en la asamblea celebrada por los propietarios, estos le negaron a la empresa la petición sin justificación alguna, adoptando el acuerdo de impedir el acceso para llevar a cabo unos trabajos que resultaban necesarios. Además, la comunidad propuso eliminar la actividad que los locales venían desarrollando, pese a que la misma es perfectamente válida conforme a los estatutos comunitarios y a la normativa municipal.

(Foto: E&J)

Primera instancia falló a favor de la comunidad

Gestión de Patrimonios Residenciales, S.L. interpuso una demanda contra la comunidad de propietarios impugnando el acuerdo anterior por considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad y, por lo tanto, nulo; así como solicitando una acción indemnizatoria por los daños y perjuicios ocasionados.

La comunidad por su parte se opuso a la demanda y formuló reconvención en la que pidió, tras alegar que las chimeneas mencionadas eran contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al no haber sido autorizada su instalación por acuerdo unánime de la junta de propietarios, que se condenara a la demandante-reconvenida, que se opuso, a reponer el edificio de la comunidad al estado en el que se encontraba con anterioridad a la colocación de aquellas.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 43 de Madrid desestimó la demanda y estimó la reconvención, esgrimiendo dos razones para justificar la decisión. La primera, que la demandada no autorizó, en ningún momento, la instalación de las chimeneas en el año 2010 por lo que “las obras se han ejecutado sin el consentimiento, ni conocimiento de la Junta, que la instalación de los conductos de ventilación en el hueco de escalera han privado a esta de ventilación y de luz”.

La segunda razón que alega la sentencia de instancia es sobre la posibilidad de que las obras ejecutadas estén amparadas por la autorización genérica concedida a los propietarios de los locales por los estatutos de la comunidad, que les facultan para instalar o colocar una subida de humos a través de cualquier patio o fachada interior de la finca, tal y como indiquen las Ordenanzas Municipales que:

“Lo que autorizan los Estatutos es la instalación, por los propietarios de los locales, de una subida de humos a través de cualquier patio o fachada interior de la finca, pero a lo que no habilitan es a la instalación, en la cubierta del edifico, de dos chimeneas de aluminio de un diámetro de 65 cm, una, y de 75 cm, la otra, que ocupan una parte considerable de la cubierta y que dan salida a los humos procedentes de una cocina industrial, ni mucho menos las obras de reforma que pretende acometer la actora, instalación de unos soportes para que más de seis metros de tuberías atraviesen el elemento común, para lo cual, necesariamente, habrá de actuar sobre el forjado, lo que afecta a la configuración de un elemento común, la cubierta, pues no se trata únicamente de apoyar sobre fachada las tuberías de salidas de humos, sino de la ocupación de una buena parte de la superficie de la terraza, lo que perjudica al uso del elemento común por los demás copropietarios».

(Foto: E&J)

La Audiencia Provincial y el Supremo fallan a favor de la empresa

Contra la sentencia de instancia la demandante interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial de Madrid lo estimó, por lo que revocó totalmente la sentencia de primera instancia y estimó parcialmente la demanda en el único sentido de declarar la nulidad, por contrario a los estatutos de la comunidad, del acuerdo comunitario impugnado, dejando el acuerdo sin efecto alguno y autorizando el acceso de la demandante a la cubierta del edificio a los efectos de realizar las obras de acondicionamiento de las chimeneas de salida de humos a las exigencias del art. 27 de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGPMAU), conforme al proyecto de obras autorizado.

La Audiencia Provincial razonó que las chimeneas no pueden calificarse de descomunales o inadecuadas considerada su finalidad y su instalación no exige la autorización de la comunidad, puesto que los estatutos la permiten sin ella, requiriendo tan solo la autorización municipal. Asimismo, “aunque es cierto que los estatutos solo permiten una salida de humos, también lo es que no son dos los locales que desarrollan la actividad, sino tres que se han unido, por lo que debe entenderse que las chimeneas dan servicio, al menos, a dos de los locales del inmueble comunitario”.

En último lugar, la Sala afirmaba que no existían pruebas de que la instalación de las chimeneas hubiese producido un perjuicio al edificio, a su estructura o a su configuración y, a pesar de que uno de los testigos que declaró en el juicio dijo que quitaban luz y ventilación a la escalera, tampoco existían pruebas de que las mismas supusieran una alteración de la estructura de esta o de que infringieran, en lo que a ella se refiere, la normativa.

“No hay prueba de que la instalación pretendida por la demandante suponga un daño a la estructura del edificio o a las demás partes de aprovechamiento independiente ni de que resulte contraria a las ordenanzas municipales, al contrario, lo que se persigue es adecuar la instalación a lo ordenado por el ayuntamiento”.

Los magistrados consideraron que era procedente realizar una interpretación amplia de los estatutos de la comunidad con el fin de no impedir el desarrollo de la actividad comercial en los diferentes locales, todo ello de conformidad con el art. 18 LPH. En dicha interpretación se razonó que el acuerdo es contrario a los estatutos de la comunidad, ya que estos permiten a los propietarios la instalación de torres de recuperación para los conductos de ventilación. Por tanto, “el acuerdo comunitario no fue adoptado por unanimidad pese a lo consignado en el acta y, dicho el acuerdo pretende eliminar una actividad cuyo ejercicio está autorizado por los estatutos de la comunidad siempre que lo permitan, como es el caso, las ordenanzas municipales”.

Edificio del Tribunal Supremo. (Foto: Wikipedia)

Las obras están sujetas a las ordenanzas municipales

El razonamiento dictado por la Audiencia Provincial de Madrid ha sido compartido por el Tribunal Supremo, quien ha desestimado tanto el recurso extraordinario por infracción procesal, como el recurso de casación que la comunidad interpuso para recurrir la sentencia de la Audiencia.

El Supremo ha compartido el razonamiento de la AP de que no ha quedado acreditado ninguno de los perjuicios alegados por los propietarios contra la instalación de las chimeneas.

Asimismo, el Alto Tribunal ha fallado que las obras de un local que alteran la parte exterior o interior de un edificio no siempre están sujetas a la regla de la unanimidad, siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración, que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no.

Y, en el presente caso, las chimeneas litigiosas discurren verticalmente por la fachada del patio interior del edificio y llegan hasta la azotea, por lo que su instalación debe acondicionarse a las ordenanzas municipales, conforme a lo exigido por el ayuntamiento, para que en los locales se pueda seguir llevando a cabo la actividad que se ha venido desarrollando durante los últimos años.

“Los estatutos de la comunidad conceden a los propietarios de los locales unas facultades de actuación muy amplias para que puedan dotarlos de lo necesario de cara al ejercicio de su actividad. Esto lo hacen en lógica y coherente correspondencia con los amplios fines comerciales o industriales a los que pueden ser destinados, que no tienen más límite, con arreglo a lo que disponen, que lo establecido al efecto por las ordenanzas municipales. En este sentido establecen, entre otras cosas, y no de forma genérica, sino muy precisa y concreta, que sus propietarios quedan facultados para instalar o colocar una subida de humos a través de cualquier patio o fachada interior de la finca, tal y como indiquen las ordenanzas municipales”.