El banco no reintegrará a las inmobiliarias el dinero anticipado en la compraventa de viviendas residenciales no entregadas

El Tribunal Supremo ha dictado que las sociedades mercantiles, como son las empresas inmobiliarias, no pueden reclamar a los bancos las cantidades que éstas adelantaron por la compraventa de unas viviendas que nunca llegaron a entregarse a sus compradores, ni aunque dichos inmuebles tuvieran un fin residencial.

Así ha fallado la Sala de lo Civil en una reciente sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) en la que establece que las sociedades mercantiles están excluidas de la protección que brinda la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas en construcción para un fin residencial propio, aun cuando las sociedades compren los inmuebles sin carácter especulativo, empresarial o inversor.

Pues, la legislación protege a los particulares que adelantan el dinero con un fin privado, como son cubrir las necesidades familiares o personales; una finalidad de uso personal que no tiene la empresa inmobiliaria, menos cuando ésta se dedicaba a la explotación económica de inmuebles a través del alquiler, adquisición y transmisión.

(Imagen: E&J)

La mercantil adelantó el dinero

La sentencia llega a raíz de la empresa Retiro Francés, S.L. (dedicada a la explotación económica de inmuebles a través del alquiler, adquisición y transmisión) demandase a la entidad bancaria Abanca Corporación Bancaria, S.A., solicitando en la demanda que el banco le reintegrase el dinero que la sociedad mercantil había entregado a cuenta del precio de compraventa de unas viviendas que finalmente no se entregaron porque la promotora quiebro.

La mercantil había suscrito en el año 2007 con dicha promotora tres contratos privados de compraventa, cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda en construcción de una promoción en el municipio de Benidorm (Alicante).

Siguiendo el calendario de pagos pactados en los contratos, la compradora anticipó a la promotora 123.050 euros en una cuenta bancaria de la entidad bancaria Caja de Ahorros de Galicia, actualmente Abanca.

Sin embargo, las viviendas no fueron entregadas porque la promotora fue declarada en concurso y, ya en fase de liquidación, la Justicia declaró resueltos todos los contratos y reconoció a Retiro Francés un crédito de 218.750 euros.

Al no ser atendidas por el banco las reclamaciones extrajudiciales, la inmobiliaria demandó a la entidad bancaria.  El banco, como avalista colectivo, fue condenado a pagar la totalidad de lo anticipado por la empresa inmobiliaria compradora, un total 123.000 euros.

La condena fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Alicante y ratificada por la Audiencia Provincial de Alicante. No obstante, el pasado 10 de junio el Tribunal Supremo revocó la sentencia condenatoria y, en su lugar, dictó un nuevo fallo desestimando la demanda contra la entidad bancaria.

(Imagen: E&J)

La compraventa no tenía una finalidad residencial

La Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha estimado las alegaciones del banco de que la Ley 57/1968 no era aplicable a los contratos al ser parte compradora una sociedad mercantil dedicada a la actividad inmobiliaria que compró las viviendas «en el ámbito de su objeto social…con la finalidad de obtener un rendimiento con las mismas o simplemente adquirirlas como inversión…».

El Supremo ha fallado que, en efecto, el Juzgado y la Audiencia Provincial aplicaron de manera improcedente la Ley al presente caso porque las compraventas no tenían una finalidad residencial; ello puede deducirse del hecho de que una sociedad mercantil que se dedica al actividad inmobiliaria comprara tres viviendas de una misma promoción.

La doctrina jurisprudencial de esta Sala excluye de la protección de la Ley 57/1968 las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles, “exclusión que no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción”, recoge la sentencia. 

En consecuencia, la exclusión de la inmobiliaria del ámbito de aplicación de dicha ley imposibilita que se pueda declarar la responsabilidad del banco ni como avalista ni como receptor de los anticipos.