¿El cliente o el banco?: el Supremo se pronuncia sobre el reparto de gastos e impuestos en los préstamos hipotecarios

Un comprador que va a adquirir una vivienda mediante un préstamo hipotecario tiene que hacer frente a una serie de gastos adicionales a los vinculados con la compraventa. Para saber a quién corresponde el pago de los mismos ha de tenerse en cuenta el año en que se constituyó la hipoteca. Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el comprador solamente tiene que hacerse cargo de las cantidades derivadas de la tasación del inmueble y, en su caso, la comisión de apertura de la hipoteca que le cobre el banco. Los gastos de notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) corren a cargo de la entidad.

En la sentencia que nos ocupa, el Supremo se pronuncia sobre la atribución de gastos en un contrato de préstamo hipotecario celebrado en el año 2011, por lo que la normativa por la que se rige difiere de la actual.

La clienta solicita que determinadas cláusulas del contrato se declaren nulas por abusivas

En el año 2011 una clienta celebró con una entidad bancaria un contrato de préstamo hipotecario que contenía, en lo que ahora interesa, una cláusula de intereses moratorios al 18% y otra que atribuía a la prestataria el pago de todos los gastos e impuestos derivados del contrato.

«Declaró la nulidad de las cláusulas litigiosas y condenó a la demandada a devolver a la demandante la suma de 2479,71€». (Foto: Getty Images)

La prestataria formuló una demanda contra el banco en la que solicitaba, entre otras pretensiones, la declaración de nulidad por abusivas de las dos citadas cláusulas y la devolución de los pagos efectuados por gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La sentencia de primera instancia declaró la nulidad de las cláusulas litigiosas y condenó a la demandada a devolver a la demandante por los tres conceptos indicados la suma de 2479,71 €.  Recurrida la sentencia por la entidad demandada, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de primera instancia en los pronunciamientos antes indicados. La entidad prestamista formuló un recurso de casación.

El banco no discute que los intereses moratorios al 18% sean abusivos, pero niega que los gastos se hayan atribuido a la clienta de forma injusta.

• En relación con el notario, conforme a la normativa notarial, los gastos deben ser abonados por los interesados, que en el contrato de préstamo son ambas partes. Sin embargo, señala que, al tener el consumidor el derecho a elegir notario, ha de ser él quien abone sus honorarios.
• Sobre el IAJD, la parte recurrente aduce que el sujeto pasivo era el prestatario, es decir, la clienta.

El Supremo se pronuncia: gastos del notario a medias e IAJD a cargo de la clienta

El Alto Tribunal hace referencia a la jurisprudencia de la sala, que ha calificado de abusivas las cláusulas que atribuyen al consumidor el pago en exclusiva de los gastos derivados del préstamo hipotecario. Señala que este tipo de cláusulas suponen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes. No obstante, no considera que la citada jurisprudencia sea aplicable al caso.

Conforme a la normativa aplicable al préstamo, los gastos de notaría deben abonarse por mitad, ya que ambas partes se benefician de los servicios del notario, no siendo relevante que fuera la clienta la que lo eligió.

Fachada del Tribunal Supremo. (Foto: Economist & Jurist)

Sobre el IAJD, es cierto que el pago corresponde al propietario en consideración a la fecha en que se suscribió el contrato. Sin embargo, surge la siguiente cuestión: los intereses de demora considerados abusivos se habían incluido en la base imponible del impuesto. Si estos hubieran sido conformes a la ley, la cantidad desembolsada por la clienta por razón del impuesto hubiera sido menor. La clienta considera, por tanto, que corresponde a la entidad bancaria reintegrarle la diferencia entre lo efectivamente abonado por razón el IAJD D y lo que habría pagado de no haberse incluido en la base imponible ese concepto.

El Alto Tribunal considera que la restitución no corresponde a la entidad bancaria. El banco no se enriqueció indebidamente como consecuencia de que la cuota tributaria fuera mayor o menor, sino que esta cuestión competía en exclusiva al prestatario, como sujeto pasivo, y a la administración tributaria.

Conforme al art. 99 del Reglamento del ITPAJD, el impuesto debe ser objeto de autoliquidación por el sujeto pasivo (el prestatario, en la fecha en que se otorgó la escritura pública de préstamo), correspondiendo a la Administración Tributaria su comprobación y liquidación, que, en su caso, sería impugnable ante la jurisdicción contencioso administrativo.

La estimación del recurso de casación supone modificar la sentencia de apelación, en el sentido de descontar de la cantidad concedida a la clienta el total correspondiente al IAJD y la mitad de los gastos de notaría. En consecuencia, la suma que habrá de devolver el banco a la prestataria asciende a 572,20 €.

¿Qué gastos conlleva un préstamo hipotecario?

En primer lugar, el comprador deberá pagar a una tasadora para que determine el valor de la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación puede conceder (de forma general oscila entre el 80% y el 90% del valor de tasación). En 2021, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros.

Además, algunos bancos cobran a sus clientes una comisión de apertura de la hipoteca, que puede llegar hasta el 2% del total prestado.

Hasta ahí llegan los gastos que actualmente corresponde pagar al consumidor. El banco se encarga de pagar:

• El IAJD. Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial.
• Los honorarios del notario, que son los que se producen como consecuencia del otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.
• El Registro de la Propiedad, es decir, el dinero que cuesta inscribir las escrituras que ha firmado el notario.
• La gestoría. El banco que concede la hipoteca contrata -y paga- los servicios de una gestoría para que lleve a cabo todos los trámites mencionados.