El derecho de servidumbre por usucapión no se adquiere por el hecho de que la comunidad de propietarios haya tolerado la colocación de carteles publicitarios

La Audiencia Provincial de Navarra ha dictaminado que el hecho de que una comunidad de propietarios haya tolerado durante años la colocación de carteles publicitarios en zonas comunes no significa que se adquiera un derecho de servidumbre por usucapión.

Así lo ha dictaminado la Sección Tercera de este tribunal provincial a raíz de una disputa entre una comunidad de propietarios —que por mayoría acordó la retirada de un cartel publicitario sito en las rampas de garaje de acceso, así como la prohibición de que se pusieran otros carteles en la urbanización— y el propietario de unas plazas de garaje en el sótano de dicha finca y que estaban destinadas al alquiler y venta—teniendo colocado un cartel publicitario de su negocio en las rampas de garaje de acceso, que son zonas comunes—.

El dueño del letrero alegaba que tenía derecho a mantener ese cartel en las rampas de acceso porque el mismo llevaba puesto más de 40 años en ese lugar y nadie de la comunidad le ha dicho nada en este tiempo, por lo que había adquirido la servidumbre de los carteles. No obstante, el tribunal provincial ha fallado a favor de la comunidad de propietarios y ha ordenado la retirada del letrero publicitario.

Según consta en la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra (disponible en el botón ‘descargar resolución’), el derecho de servidumbre no se adquiere por usucapión y, además, la colocación de esos carteles en la fachada no está amparada por los estatutos comunitarios cuando los mismos establecen a los dueños de los locales la posibilidad de poner letreros, ya que en este caso, la finca no era un local, sino plazas de garaje.

(Imagen: E&J)

Los comuneros acordaron por mayoría no permitir letreros en la urbanización

El presente caso enjuiciado llega a raíz de una disputa entre una comunidad de propietarios y el dueño de un local comercial en la planta del sótano de dicha comunidad, local que tiene destinado a plazas de garaje y cuartos trasteros y al que se accede mediante rampas.

En el año 2005 se celebró una junta de propietarios en la que se comentó si los letreros que el dueño del local tenía colocados en los frentes de las rampas de garaje anunciando el alquiler y venta de plazas tenían o no autorización de la citada comunidad. No obstante, en dicha junta no se acordó ninguna medida relativa a la retirada o no de los carteles. Posteriormente, en el año 2019, con motivo de unas obras de rehabilitación realizadas en la comunidad de propietarios, los citados carteles fueron retirados sin previo aviso por la comunidad y, posteriormente, el propietario del garaje los colocó de nuevo en el mismo lugar que estaban anteriormente

Finalmente, en el año 2020, se celebró otra junta de la comunidad de propietarios en la que se volvió a tratar la colocación de dicho letrero ante las numerosas quejas de los vecinos. Pues, dado que el letrero publicitario pertenecía a un negocio particular, se debería pedir permiso a la comunidad para la colocación del mismo y este podría utilizarse si a cambio se pagaba una cuota mensual.

Se preguntó al propietario de dicho letrero si tenía permiso de la comunidad para su colocación, a lo que este contestó que el letrero llevaba puesto más de cuarenta años en ese lugar y nadie de la comunidad le ha dicho nada en este tiempo, por lo que entendía que tenía el mismo derecho que hasta ahora.

Algunos asistentes de la junta alegaron que el letrero suponía un problema de estética tras la terminación de las obras, y que como era un negocio particular el cartel debía estar en la fachada del garaje del propietario en vez de en la rampa de acceso. Asimismo, algunos asistentes defendieron que en consecuencia a la actuación del propietario del garaje, cualquier vecino podría poner también letreros de publicidad que afearían más la urbanización.

Tras el debate, se procedió a la votación entre los asistentes, con el resultado de 38 votos a favor de retirar el letrero indicado sin permitir ningún tipo de letreros en la urbanización, y 16 votos a favor de mantener dicho letrero donde estaba actualmente; siendo el resto abstenciones.

(Imagen: E&J)

El dueño del cartel defendía que tras 40 años se había creado “una situación jurídica” que no podía alterarse

Tras estos hechos el propietario del letrero demandó a la comunidad de propietarios. En la demanda solicitaba que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado en la asamblea y que se acordara la reposición del cartel colocado en la rampa de acceso y salidas de las plazas de garaje.

El demandante alegaba que el acuerdo adoptado era contrario al artículo 2 de los estatutos de la citada comunidad, ya que dicho precepto autorizaba expresamente a los propietarios de los locales instalar rótulos y letreros en la fachada “hasta la altura de la rasante del suelo del primer piso”. Asimismo, argumentaba en la demanda que el acuerdo también infringía el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto la modificación de una disposición estatuaria requiere la unanimidad de los propietarios.

En la demanda también defendía que se le había causado un grave perjuicio ya que desarrollaba en l local una actividad de arrendamiento de garajes y trasteros, y la comunidad le había privado de su publicidad.

Por último, el propietario del letrero defendía que la colocación de su cartel en las rampas de acceso y salida de los garajes había sido tolerada por la comunidad de propietarios durante más de 40 años, aproximadamente desde el año 1978, y por lo tanto se había creado con ello una situación jurídica que no podía alterarse de manera unilateral.

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona estimó sustancialmente la demanda y declaró la nulidad del acuerdo. En consecuencia, se acordó la reposición de los carteles en el lugar que venían estando antes de ser retirados. La juez de primera instancia razonó que la finca propiedad del actor (sita en el sótano de la comunidad de propietarios) fue constituida como local comercial y por tanto estaba fuera de la esfera de los Estatutos de la comunidad; es decir; que el actor no necesitaba el consentimiento de la comunidad para instalar los rótulos.

(Imagen: E&J)

Las plazas de garaje no son un local, por lo que la publicidad del mismo no está amparada

La comunidad de propietarios, disconforme con el fallo de primera instancia, recurrió el mismo. En el recurso la recurrente defendía que la actuación de colocar carteles de publicidad en el elemento común que es la fachada (concretamente en las rampas del garaje) no estaba amparada por los estatutos de la comunidad, ya que la finca del actor no era un local, sino que se trataba de diversas plazas de garaje independientes y de forma separada. Por tanto, no había un local comercial y la publicidad del mismo no estaba amparada.

La Audiencia Provincial de Navarra ha dado la razón a la comunidad de propietarios y, estimando el recuro de apelación interpuesto por esta parte, ha dejado sin efecto la sentencia del Juzgado y, por ende, se ha desestimado la demanda y ha confirmado la validez del acuerdo adoptado en junta, relativo a retirar el cartel publicitario.

“Lo que el demandante tiene en propiedad no son locales sino plazas de garaje y trasteros, razón por la cual no es aplicable la previsión recogida en el artículo 2 de los estatutos respecto a la publicidad que pueden llevar a cabo los locales comerciales”, dictamina el tribunal provincial.

El derecho de servidumbre no se adquiere por usucapión

Respecto a la alegación del propietario de las plazas de garaje y del cartel publicitario de que ya había adquirido la servidumbre de los carteles porque la comunidad de propietarios había tolerado durante más de 40 años la colocación de los letreros en las rampas de acceso y salida a los garajes, la Audiencia Provincial de Navarra ha desestimado dicha alegación.

Pues la jurisprudencia establece que “la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres”. Pues para acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre, “aunque más que adquisición se trata de constitución del derecho real, la servidumbre se adquiere normalmente por su constitución”.

Y en el presente caso, el actor carece de justo título para la instalación de letreros en las rampas de acceso y salida a los garajes al no ser propietario de locales, sino de plazas de garaje y trasteros.

Por tanto, el hecho de que la comunidad de propietarios haya tolerado durante años la colocación de carteles publicitarios en las zonas comunes no significa que el actor haya adquirido un derecho de servidumbre por usucapión.