El Santander devolverá 200.000 euros por la compra de una vivienda que la constructora nunca entregó

La Audiencia Provincial (AP) de Madrid ha condenado al Banco Santander a devolver el 202.116 euros, más intereses, a la familia del comprador de una vivienda que la constructora nunca entregó. La sentencia confirma la responsabilidad de la entidad bancaria a la hora de devolver este dinero ya que la constructora había abierto una cuenta corriente en el banco donde depositaba los ingresos de los compradores y el banco utilizó los saldos de esa cuenta para compensar las deudas que había acumulado la constructora con la entidad.

En 2007 el hombre suscribió un contrato con una constructora, en el cual esta sociedad decía actuar como gestora de una comunidad de propietarios para la construcción de un edificio de viviendas en la Comunidad de Madrid. En el contrato, el hombre, como comunero, tenía el proyecto de adquirir los derechos sobre la propiedad que resultasen de la escritura de obra nueva y división horizontal del conjunto residencial sobre la vivienda. Se estipulaba un precio cerrado con la gestora por la adquisición de la vivienda de 313.695 euros, más IVA, en total 335.653,65 euros. Además, en el contrato se expresaba que las cantidades entregadas por los comuneros serían ingresadas en la cuenta abierta en el Banco Popular (ahora Banco Santander) a nombre de la Comunidad de Propietarios.

Sin embargo, las viviendas nunca se construyeron y la empresa fue a concurso. Ante la desesperación de la situación, en 2016 el comprador se suicidó, dejando como heredera universal a su hija, menor de edad y quien ha logrado cobrar tras muchos años el dinero que invirtió su padre en esa compra gracias a los servicios del despacho Quernus Jurídico, firma legal que le ha representado durante todo el proceso.

El Santander devolverá el dinero a la heredera del comprador

La hija del fallecido, debidamente representada por su madre al ser menor de edad, interpuso demanda contra la entidad bancaria, reclamando la cantidad de 202.116 euros, más intereses, suma que en su día abonó su padre para la adquisición de la vivienda. En la demanda se hacía responsable a la entidad de crédito ya que, en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, quedan como responsables frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por estos e ingresadas en la cuenta que el promotor tuviera abierta en la entidad.

El Juzgado de 1ª Instancia núm. 36 de Madrid dictó sentencia estimando la demanda y condenando al banco como responsable de indemnizar a la actora, como heredera universal del fallecido, en la cantidad reclamada por incumplimiento de la Ley 57/68, más los intereses legales desde que las cantidades fueron abonadas. Contra dicha resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación, ahora desestimado por la Audiencia Provincial de Madrid, confirmando así la sentencia dictada en primera instancia.

(Foto: E&J)

Responsabilidad legal de la entidad

La Audiencia Provincial ha recordado que la jurisprudencia insiste en la idea de que la responsabilidad legal impone la constancia de que la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen.

Pues, en la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se establece que las entidades de crédito que admitan ingresos de los comprados en una cuenta del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

La razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada.

En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no puede desconocer que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. Pues, no entender así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en las cantidades se recibieran “en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones” privaría a los compradores de la protección que les blinda el sistema de la Ley 57/1968.

(Foto: E&J)

El recurso ha sido desestimado íntegramente

Entre los motivos que amparan el recurso, la demandada alegaba que el hombre adquirió la vivienda como una mera inversión económica, afirmando que la cualidad de inversor se deduce del hecho de que en el testamento este tenía su domicilio en otra ubicación diferente a la iba a adquirir en el contrato. La Sala ha desestimado este motivo afirmando que se trata de una alegación “inconsistente” ya que no se ha acreditado que fuera propietaria de otra vivienda ni existe indicio alguno de la finalidad inversora en la adquisición del piso. Es más, la AP razona que “parece ser que, en opinión de la demandada y apelante, para no ser considerado inversor, el adquiriente de la vivienda debe habitar, mientras esta se le entregue, al descampado o debajo de un puente”.

Asimismo, la alegación de que los intereses legales no deben abonarse desde que las cantidades fueron satisfechas, sino desde la reclamación, ha sido desestimada al haber sido este tema ya resuelto por el Tribunal Supremo en dos sentencias dictadas en 2019, declarando que se trata de una solución coherente con la distinción entre los intereses remuneratorios y los moratorios, así como con la responsabilidad solidaria con el vendedor que asume la entidad de crédito por no haber exigido la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

(Foto: E&J)

El retraso desleal en la reclamación de intereses

En cuanto a la alegación del retraso desleal, la doctrina jurisprudencial declara que la buena fe «impone que un derecho subjetivo o una pretensión no puede ejercitarse cuando su titular no solo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará».

Respecto a esto (retraso desleal en la reclamación de los intereses), el artículo 7.1 del Código Civil establece que “los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe”. En este sentido, la Audiencia Provincial ha desestimado la alegación de la entidad porque el mero transcurso del tiempo vigente de la acción, no da lugar a la apreciación de retraso desleal. Pues, es preciso además una actuación contraria a la buena fe en la otra parte, creando una confianza legítima de que no ejercitaría su derecho reclamando la cantidad entregada a la promotora, circunstancia que entienden los magistrados que no concurre en el presente caso.