El Supremo aclara cuál es el régimen aplicable a enajenaciones forzosas de finca arrendada en local de negocio

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto, en su reciente sentencia de 11 de noviembre de 2021, cuál es el régimen aplicable a los arrendamientos de locales destinados a un uso distinto del de vivienda habitual en caso de resolución del derecho del arrendador por su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria.

Llamativamente, tras anunciar que “no hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 de la LAU” y rechazar su aplicación, el Alto Tribunal acude al régimen general del Código Civil, en concreto, a sus arts. 1549 y 1571.

Ponemos en contexto

En diciembre de 2011, dos entidades mercantiles concertaron un contrato de arrendamiento, por un periodo de 12 años, cuyo objeto fue un local de negocio (uso distinto del de vivienda), sito en la ciudad de Barcelona.

En julio de 2013, se dictó decreto en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la arrendadora inicial por el que la finca arrendada se adjudicaba al Banco Popular.

Tras dos requerimientos previos remitidos por el Banco Popular exigiendo el pago de las rentas impagadas a la mercantil arrendataria, la entidad bancaria presentó la demanda rectora de este procedimiento contra la mercantil inquilina, en la que peticionaba la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desahucio de la arrendataria por falta de pago de la renta desde agosto de 2013 hasta el 31 de julio de 2017. Asimismo, solicitaba que se condenase a la arrendataria al pago de las rentas adeudadas (300.764 euros), más las rentas que se devengasen hasta la recuperación de la posesión y sus intereses legales.

Antigua sede del Banco Popular (Foto: Banco Popular)

Mediante un auto, se acordó la sucesión procesal a favor del Banco Santander (como sucesora universal del Banco Popular) y la continuación del procedimiento exclusivamente en cuanto a la reclamación de las rentas vencidas hasta el 31 de julio de 2017, fecha en que la finca arrendada todavía no se había se transmitido a una entidad tercera.

Tras ello, el Juzgado de Primera Instancia n.º 49 de Barcelona desestimó la demanda, por falta de legitimación activa del Banco Santander. En síntesis, argumentó que la adjudicación del inmueble en el procedimiento de ejecución hipotecaria provocó la extinción del contrato de arrendamiento, conforme al art. 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Después de que la entidad bancaria apelase la sentencia de primera instancia, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso. En particular, la Sala consideró que no resultaba aplicable al caso el régimen del art. 13 de la LAU, sino el art. 29 del mismo texto legal, en relación con el art. 4.3, al tratarse de un local de negocio, conforme al cual en caso de enajenación de la finca arrendada el adquirente se subroga en el lugar del arrendador, salvo que sea un tercero protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. Así, la AP de Barcelona estimó la reclamación de cantidad que concretó en la cantidad de 220.000 euros.

Recurso de casación

La arrendataria interpone ahora un recurso de casación, por el cauce del interés casacional, fundado en la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la subrogación efectiva de un nuevo propietario en la posición de arrendador una vez adquiere un inmueble (con uso distinto al de la vivienda) mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, en concreto mediante subasta (enajenación forzosa).

En su desarrollo, se identifican las dos tesis enfrentadas de las Audiencias sobre la cuestión controvertida, que delimita del siguiente modo:

• La primera posición, acogida en la sentencia impugnada, parte de la premisa que el momento en el que la actora adquirió la finca mediante procedimiento de ejecución hipotecaria se subrogó en la posición de arrendadora que tenía el anterior propietario. Cita la SAP de Barcelona 292/2019, de 5 de abril.
• La segunda posición parte de que el procedimiento de ejecución forzosa extingue el contrato de arrendamiento y el nuevo poseedor no se subroga en el contrato de alquiler que tenía el anterior propietario. Cita las SSAP de Madrid de 28 de abril de 2015 y de 6 de marzo de 2001.

Tribunal Supremo

La Sala de lo Civil del TS adelanta que este problema ya ha sido abordado en anteriores ocasiones (entre otras, las SSTS 577/2020, de 4 de noviembre, 109/2021, de 1 de marzo, y 379/2021, de 1 de junio), si bien en relación con supuestos en los que la finca arrendada era una vivienda habitual y no un local de negocio, como ocurre en el supuesto aquí litigioso.

Después de aludir a la evolución normativa y jurisprudencial sobre el régimen de la resolución del derecho del arrendador en los casos de enajenación forzosa de la finca arrendada, la Sala Primera afirma que, aunque la Audiencia de Barcelona aplicó el art. 29 de la LAU para la resolución del caso, “hemos visto que, sin perjuicio de sus diferencias, el régimen legal de aquel precepto, en un supuesto como el presente de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda al que le resultaba aplicable la redacción originaria de la LAU de 1994, en el que no había pacto contractual en contrario ni inscripción del arrendamiento previa a la inscripción de la hipoteca ejecutada, se llega a consecuencias prácticas similares a las que conducen las previsiones de los arts. 1549 y 1571 del Código Civil: la subsistencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del arrendador a exigir su terminación”.

Sala Primera del Tribunal Supremo (Foto: Europa Press)

En opinión de la Sala de lo Civil, “en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código Civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC”.

Así las cosas, conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella norma, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.

Por consiguiente, en el presente litigio, razona el Tribunal que “no existe ni ausencia de título para la ocupación de la demandada (se mantiene la relación arrendaticia al no haber ejercido el adquirente su facultad resolutoria) ni cabe pretender, en consecuencia, la exención de pago de la renta pactada, como si la ocupación posesoria fuere a título de cesión gratuita, por mera tolerancia del dueño, y con una supuesta renuncia al cobro de la renta, que tampoco se ha acreditado”.

De igual modo, auxiliándose de lo declarado en la STS 616/2021, de 21 de septiembre, el Alto Tribunal recuerda que “la falta de reclamación de las rentas durante un determinado periodo de tiempo, como sucede en la litis, no puede ser considerada per se una renuncia”.

Así las cosas, la Sala Primera desestima el recurso de casación interpuesto y condena a la entidad recurrente al pago de las costas.

Voz letrada autorizada

Como suele ser habitual ante pronunciamientos de este calibre en materia de derecho civil inmobiliario, Economist & Jurist ha contactado con Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en dicha materia, “Fuentes Lojo”.

¿Es correcta la remisión al Código Civil que realiza el Alto Tribunal? ¿Es cierto que los arrendamientos de local de negocio no gozan de la suficiente protección jurídica? ¿El régimen legal del art. 29 es más protector que el del art. 13 de la LAU? ¿Qué consecuencias tiene esta reciente sentencia de 11 de noviembre de 2021? Veamos:

En primer término, “esta sentencia es de gran interés ya que pone fin a la discusión sobre el régimen aplicable a las enajenaciones forzosas de finca arrendada para destino de local de negocio. Si bien la tesis claramente mayoritaria en los tribunales hasta la fecha era que es de aplicación el art. 29 de la LAU que establece que el adquirente se subrogará en la posición del arrendador, salvo que sea tercero hipotecario del art. 34 de LH, y salvo pacto en contrario, es sorprendente que la Sala se haya decantado por el criterio minoritario tanto en la doctrina científica como en los tribunales, de que se aplica el principio de oponibilidad registral del art. 32 de la LH, haciendo una rocambolesca y repleta de incongruencias remisión al art. 1571 del Código Civil, como si hubiera un vacío legal en la LAU y se debiera acudir de forma supletoria al régimen general del Código Civil”, adelanta Fuentes-Lojo.

“Sorprende aún más esta interpretación cuando en la última reforma de 2019 el legislador derogó el art. 7.2 de la LAU que establecía el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, dejando meridianamente claro el legislador que en la LAU no hay sitio para la aplicación de dicho principio, en tanto que la naturaleza del objeto arrendado merece una mayor protección que los bienes inmuebles que regula el contrato de arrendamiento general de nuestro Código Civil.  Más aun cuando el contrato de arrendamiento que analiza la sentencia es de fecha anterior a la reforma de 2013, por lo que no estaba vigente tampoco el art. 7.2 de la LAU, que fue justo introducido con dicha reforma y luego desmantelado en 2019”, recuerda el abogado.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

Además, en opinión del letrado, “contrariamente a lo que dice la sentencia, no es cierto que los arrendamientos de local de negocio no gocen de protección jurídica, precisamente la regulación especial del Título III de la LAU quiso dar también un régimen tuitivo a estos arrendamientos, aunque como es evidente de menor fuerza que en el caso de arrendamiento de vivienda, pues si no se hubiera remitido directamente a la regulación arrendaticia general del Código Civil. La LAU también protege los arrendamientos de local de negocio en aras a proteger el tejido comercial e industrial de nuestro país para que la empresa mercantil e individual goce de un asentamiento firme y de sustentáculo sólido; tan solo es necesario echar un vistazo a la regulación de la LAU sobre obras o cesión y subarriendo de locales de negocio para darse cuenta de que hay una voluntad de proteger a estos arrendatarios, y por tanto, que el legislador parte de una asimetría del poder negociador de la partes en estos negocios jurídicos. Siempre ha sido así, también con la LAU 64.  Pero es que tampoco la normativa legal sobre arrendamientos rústicos se rige por la máxima “venta quita renta” del 1571 del CC, en tanto que estos arrendatarios también son merecedores de mayor protección jurídica que los arrendatarios regulados por el Código Civil”.

En la misma línea, “contrariamente a lo alegado en la repetida sentencia, tampoco es cierto que el régimen legal del art. 29 sea más protector que el del art. 13 de la LAU que regula los efectos de resolución del derecho del arrendador de vivienda por el ejercicio o eficacia de un derecho prexistente, pues el art. 13 garantiza una eficacia real del contrato por toda la duración mínima del contrato, garantizando así un mínimo de estabilidad al arrendatario de vivienda, con independencia de que se haya inscrito el arrendamiento o no en el Registro de la Propiedad, mientras que el art. 29 pivota sobre la buena fe del adquirente, no existiendo pues dicha garantía de respeto a la duración mínima para el arrendatario de local de negocio que no inscribe su título”,

Además, “dicho sea con todo el respeto a los Excmos. Magistrados de la Sala, que son excelentísimos juristas, se comete el error de mezclar el régimen de los efectos de la transmisión forzosa de finca arrendada con los efectos sobre el contrato de arrendamiento en supuestos de resolución del derecho del arrendador de vivienda por el ejercicio o eficacia de un derecho prexistente, que son supuestos totalmente distintos y que, puestos a elucubrar, tiene aún menos sentido una protección meramente tabular del adquirente de una venta forzosa de un local de negocio arrendado, ya que ni siquiera tiene por qué existir un derecho anterior sobre la finca arrendada al contrato de arrendamiento”, razona Fuentes-Lojo.

Pues bien, “si a ello le añadimos que el adquirente ha venido exigiendo el cobro de la renta durante años, hasta el punto de que el presente recurso de casación proviene precisamente de un juicio de desahucio por impago con reclamación de rentas, es aún más descabellado mantener que el arrendador pueda dejar sin efecto cuando quiera el contrato en virtud del art. 1571 del Código Civil, pues en todo caso se subrogó tácitamente en la posición arrendadora, y sería contrario a la doctrina de los actos propios pretender cobrar renta durante años y luego declarar que el contrato se extinguió en virtud de la adquisición anterior”, concluye el abogado.