El Supremo aclara si el arrendamiento se extingue tras adjudicación hipotecaria

El borbotón legislativo creado ad hoc para paliar los efectos de la anterior crisis, esta es, la inmobiliaria de 2008, y los problemas derivados de su aplicabilidad, están teniendo repercusión judicial incluso en nuestros días.

Una sentencia de nuestro alto tribunal, emitida el pasado mes de abril, delimita un supuesto bastante común en los procesos de adjudicación: si el contrato de arrendamiento se subroga en el nuevo propietario y, por lo tanto, si este tiene capacidad para exigir el importe de las rentas de alquiler impagadas.

El caso

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) se adjudicó una vivienda tras un procedimiento de ejecución hipotecaria en septiembre de 2014. Ese mismo mes dos inquilinos suscribieron contrato de alquiler, a razón de 620€ mensuales pagaderos entre los días 1 y 5 de cada mes, con el propietario anterior.

Justo un mes más tarde, en octubre de 2014, comenzaron los impagos en la renta, que se postergaron hasta julio de 2017. Por ello, los usuarios de la vivienda produjeron una deuda que ascendía a 21.005,60€. Y esta es la cantidad por la que el SAREB les interpone una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, al entender la parte actora que el contrato de arrendamiento no se extingue tras el cambio de titularidad en el bien inmueble, sino que se subroga en el nuevo propietario.

La controversia jurídica radica en la interpretación del art. 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), reformado por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

«Los usuarios de la vivienda produjeron una deuda por impago que ascendía a 21.005,60€» (Foto: Economist & Jurist)

La primera instancia se opone a las pretensiones del SAREB

La sentencia, que se emite desde los juzgados de Arucas (Las Palmas), desestima las pretensiones de la nueva propietaria, por considerar que el contrato de arrendamiento se había extinguido en virtud de los dispuesto en el art. 13.1 de la LAU: «si durante la duración del contrato el derecho de arrendador quedara resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el arrendamiento», salvo que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, algo que no ocurrió en este caso.

Entiende el juzgado que los demandados se encontraban en una situación de precario, «por lo que no era viable la resolución de un contrato extinguido» y aplica una interpretación literal del compendio de modificaciones propuestas por la Ley 4/2013: «se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada».

Parece claro que el legislador, en aras de salvaguardar el tráfico jurídico ponderándolo con la protección a determinadas situaciones de urgencia devenidas de la crisis, optó por aliviar las cargar del deudor, eso sí, siempre que los contratos no estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad.

La Audiencia Provincial se opone a los intereses de los deudores

Ya en 2018 la instancia provincial de Las Palmas emite sentencia, invirtiendo la resolución del Juzgado. Y es que ahora se le da la razón al SAREB y se condena a los inquilinos deudores, ordenándose la ejecución del desahucio.

Entiende la AP de Las Palmas que la decisión de primera instancia carecía de lógica jurídica dada la literalidad del art. 13.1 LAU; y que el Tribunal Supremo -entiende la AP- parece inclinarse en favor del nuevo propietario y otorga capacidad a este para exigir deudas vencidas.

Pero quizás el razonamiento de la AP parece precipitado, habida cuenta de la resolución que luego emite el Supremo.

Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

La hora del Supremo y vuelta al punto de origen

El recurso de casación se fundamenta por considerar infringido el art. 13 de la LAU tras la nueva interpretación dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, ya que es una norma que bajo su nueva interpretación no llevaba en vigor más de cinco años. Y se intenta ventilar, por lo tanto, si el contrato de arrendamiento se extingue ipso iure si este no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad tras la adjudicación del inmueble por parte de un nuevo propietario.

Nos recuerda la Sala Primera del Supremo que la interpretación de este precepto ya ha sido susceptible de varias interpretaciones o líneas jurisprudenciales en lapsos temporales debidamente demarcados:

• Una primera etapa, anterior a la actual LAU de 1994, que consideraba extinguido el arrendamiento concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (STS de 23 de diciembre de 1988),
• En un segundo ciclo, se consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude «porque se ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso» (STS 09/05/1996).
• Más tarde, con la entrada en vigor de la nueva LAU, se regula la situación jurídica del arrendatario, como se cita, en el art. 13. Se establece que el contrato es persistente si durante los cinco primeros años el nuevo arrendador gozara del justo título de la vivienda tras enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
• Nueve años después -y he aquí lo mollar-, se aprueba la Ley 4/2013, de 4 de junio, que establece una nueva regulación y que viene precisamente a modificar el precepto anterior. Ahora, el alquiler se extingue ipso iure, a no ser que estuviera inscrito  en el Registro de la Propiedad.
• Finalmente, el precepto de marras es nuevamente modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no siendo aplicable esta normativa por el carácter temporal del caso.

Pero, tras estos bandazos jurisprudenciales, recalca nuestro alto tribunal que después de la nueva redacción del precepto, es aplicable la norma de 2013, que no deja mucho margen de interpretación en el caso que nos ocupa: si el contrato de arrendamiento no accedió al Registro, se extinguirá el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de que el arrendatario y el adjudicatario hubieran celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, algo que en este caso no ocurre.

Para reforzar su postura, trae a colación la Sala las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 10972021, de 1 de marzo, en las que se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que hallarían en dicha situación de precario. La citada STS 109/2021, de 1 de marzo establece que «durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia», sin implicar esto que si las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento, el cobro del alquiler recobre su vigencia y los impagos devenidos, ahora sí, sean exigibles.

Por lo motivos esgrimidos, el Supremo desestima el recurso de apelación interpuesto y confirma la sentencia de primera instancia.

A modo de conclusión

En este caso, no es apreciable falta de técnica legislativa ni tribunal que se viera ordenado a reordenar la jerarquía de los preceptos del cuerpo legal. Sin embargo, entendemos que la controversia deviene de la saturación regulatoria del supuesto y de la falta de continuidad en la aplicación de las distintas normas, lo que puede producir en ocasiones como la del supuesto, cierta disparidad de criterios entre las distintas instancias.