El Supremo declara extinguido un contrato de arrendamiento parciario pese a pactarse una prórroga

Después de interpretar los arts. 1566 y 1571 del Código Civil y de aclarar cuáles son las diferencias entre las denominadas “prórrogas contractuales” y la institución de la “tácita reconducción”, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha declarado extinguido un contrato de arrendamiento parciario suscrito hace 50 años entre las partes litigantes por expiración del plazo.

La sentencia, de 28 de marzo de 2022, sostiene que no cabe aplicar el plazo de prórroga o renovación previsto en el contrato litigioso.

Ponemos en contexto

El actor solicitó que se declarase la extinción del contrato de arrendamiento parciario suscrito en marzo de 1972, sobre una finca sita en San Roque (Cádiz).

El arrendatario demandado se opuso a la acción deducida, bajo el argumento de que el contrato se había prorrogado tácitamente por períodos de seis años, habiendo sido la última renovación el 8 de marzo de 2014, con lo que se hallaba vigente al interponerse la demanda en septiembre de 2015.

Según el literal de la cláusula tercera del aludido contrato, “dicho arrendamiento será por el plazo de seis años, agrícolas, al término de los cuales, el arrendatario se compromete a dejar dichas tierras a disposición de su propietario, para su explotación directa, pudiendo si así le conviene y de plena conformidad entre ambas partes, renovarse por otro periodo igual de tiempo”.

El arrendamiento parciario se suscribió sobre una finca sita de San Roque (Foto: Turismo de Cádiz)

Primera instancia: las prórrogas fueron válidas

En julio de 2017, el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de San Roque desestimó la demanda presentada por el propietario de la finca.

Allí se razonó que la Disposición Transitoria Primera de la (ya derogada) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, no establecía de manera imperativa un plazo máximo de duración del contrato, sino un derecho del arrendatario a las prórrogas que la ley determinase, con un límite máximo de 21 años.

Las partes pactaron una duración por seis años, transcurridos los cuales se podía prorrogar, y así se hizo en los años 1978, 1984, 1990, 1996, 2002, 2008 y 2014. Por tanto, como transcurrieron los 21 años, y nada se dijo ni pactó, se entienden válidas las prórrogas de seis años.

En consecuencia, en opinión del Juzgador de instancia, al interponerse la demanda, el contrato estaba vigente.

Segunda instancia: el contrato estaba extinguido

En noviembre de 2018, la Audiencia Provincial de Cádiz estimó el recurso de apelación formulado por el arrendador-demandante y declaró extinguido el contrato litigioso por expiración del plazo, con condena a dejar la finca libre y expedita a disposición del actor.

Tras realizar un recorrido sobre la legislación aplicable al contrato litigioso, el tribunal provincial advirtió que, a partir de marzo de 1993, entró en vigor la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, por lo que serían de aplicación los plazos del art. 1577 del aludido texto legal.

Según el art. 1566 del CC, “si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Por su parte, el art. 1577 del CC indica que “el arrendatario de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda finca arrendada diere en un año o puede dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos”.

Entonces, como la demanda se presentó en septiembre de 2015, dicho plazo ya habría transcurrido y el contrato estaría extinguido.

Sala Primera del Tribunal Supremo (Foto: Tribunal Supremo)

Tribunal Supremo: el contrato no estaba vigente

Ahora, la Sala Primera del TS, a través de su reciente sentencia de 28 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación interpuesto por la inquilina-demandada y confirma la sentencia dictada por la AP de Cádiz.

En palabras de nuestro Alto Tribunal, “no podemos aceptar el argumento de la parte recurrente relativo a que el contrato se hallaba vigente por otros seis años más”. Esa fue la duración inicialmente pactada en el contrato originario en el que se estableció dicho plazo de vigencia, con la posibilidad de que “si así le conviene y de plena conformidad entre ambas partes, renovarse por otro periodo igual de tiempo”; es decir, por otros seis años más, que ya transcurrieron con creces.

No obstante, “al ser la tácita reconducción un nuevo contrato, no sometido a la duración del originario, no cabe aplicarle los pactos relativos a la extensión temporal del contrato parciario celebrado entre los litigantes y ya terminado (art. 1566 CC), sino el supletorio establecido en el art. 1577 del CC, que igualmente transcurrió”, sostiene la Sala Primera.

La interpretación que lleva a efecto la parte recurrente es contraria a la jurisprudencia en que se apoya

Por último, el TS rechaza que pueda presumirse que la voluntad presunta de las partes fuera la de mantener los vínculos arrendaticios más allá de los establecidos en el repetido art. 1577 del CC, mediante su prolongación temporal por otros seis años, en un contrato celebrado en el mes de marzo de 1972, hace cincuenta años.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, tilda la resolución aquí analizada de “brillante” y “muy pedagógica”, ya que aborda “una institución muy compleja que genera un sinfín de problemática interpretativa en sede de arrendamientos de finca, la tácita reconducción”.

En palabras del abogado, “es de agradecer que durante los últimos años nuestro TS se haya esforzado en desgranar y explicar esta figura sentando una dotrina muy clara sobre la materia para evitar la habitual confusión con otras instituciones relativas a la duración de los arrendamientos, las prórrogas contractuales”.

“No es novedosa en declarar una vez más que los efectos de esta figura son la novación extintiva del contrato, y no una novación meramente modificativa, como sucede, por el contrario, con las prórrogas, ya sean legales o convencionales. En lo que sí que innova esta sentencia es en declarar que el art. 1577 del CC no solo tiene como función fijar el plazo de duración de un contrato sujeto a táctica reconducción, sino que, además, tiene como función determinar la duración misma del contrato, pero solamente en defecto de pacto expreso por las partes y en los casos en que no sea aplicable la legislación especial arrendaticia, que expresamente la regula. Debe comprenderse bien esa doble función para evitar los habituales problemas exegéticos sobre la figura de la táctica reconducción, que, sin duda, vienen abonados por una regulación parca y totalmente desfasada, en especial, por lo que respecta a los arrendamientos de vivienda”, concluye Fuentes-Lojo.