El Supremo deja claro que el Registrador no puede impugnar resoluciones judiciales

La usucapio (usu capere o coger por el uso) es una institución jurídica que se encuadra dentro de los modos derivativos de adquirir la propiedad. Y aunque recogida en nuestro Código Civil (art. 1930 y ss.) también con la denominación prescripción adquisitiva, con unos supuestos tasados que incluyen la obtención de la propiedad de mala fe (aun a sabiendas de que el propietario es un tercero), en el Derecho Romano no se preveía tal circunstancia: solo se podría adquirir por usucapio por una motivación social civilmente justificada y era preceptiva la buena fe del adquirente.

El Tribunal Supremo, en una sentencia emitida el pasado jueves nueve de septiembre de 2021, aclara un supuesto lleno de particularidades en la que el nuevo propietario usucapiente adquiere de mala fe el bien inmueble habiendo sido notificados los herederos del anterior propietario por edictos, toda vez fueron declarados en rebeldía. El Registrador, aun habiéndose emitido una sentencia que habilitaba la inscripción registral, frena el asiento por entender que podría vulnerar los derechos de los herederos del propietario fallecido.

«El usucapiente promovió acción judicial declarativa del dominio sobre dicha finca fundada en la adquisición del inmueble por usucapión» (Foto: Economist & Jurist)

Ausencia de herederos y una particular inscripción registral

El inmueble de marras fue vendido en escritura pública en 1946 a un familiar del vendedor por la cantidad de 12.500 pesetas, lo que motivó la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. 27 años más tarde, en 1973, la heredera y propietaria fallece sin haber otorgado testamento y sin que consten descendientes ni ascendentes ni tampoco la declaración abintestato a favor de algún pariente o ente público.

Con estos mimbres, en el año 2005, 32 años después del abandono de la finca tras el fallecimiento sin herencia, el usucapiente promovió acción judicial declarativa del dominio sobre dicha finca fundada en la adquisición del inmueble por usucapión, dirigiéndola contra los «legítimos e ignorados herederos de Natalia», que fueron emplazados por edictos y posteriormente declarados en rebeldía en vista de su incomparecencia.

Recordemos que el plazo para hacer efectiva la propiedad del inmueble por su uso continuado es de 30 años, en caso de ausencia de buena fe, es decir, en los supuestos en los que el adquirente sea consciente de que el poseedor del justo título era otro.

Es subrayable, en este caso, que los herederos y causahabientes hubieran sido llamados a declarar y de que mediante notificación por edictos perdieran la oportunidad de poder legar la finca. El dudoso mecanismo de la notificación edictal, una vez más, podría haber puesto en solfa algo tan trascendente como una herencia.

Pero en cualquier caso, la sentencia en primera instancia es estimatoria para el nuevo propietario, y considera probada la posesión ad usucapionem. Dos años más tarde de la emisión de la sentencia, en 2008, el recién propietario de la finca dona la propiedad a su hijo, haciéndose constar en dicho instrumento notarial que la inscripción registral de la sentencia declarativa del dominio en favor de aquél había sido denegada por no haberse constituido debidamente la relación jurídico-procesal, aunque sí se había practicado la anotación preventiva del título judicial «por no haber transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión contra sentencias dictadas en rebeldía».

«Como era de esperar, el afectado interpone el pertinente recurso ante la Audiencia Provincial, quien ahora sí estima su recurso» (Foto: Economist & Jurist)

Más tarde fue presentada para su inscripción en el Registro el día 24 de julio de 2014, siendo denegada esa inscripción por el defecto insubsanable de no haber dirigido la demanda contra el Administrador de la herencia designado por el Juez para encargarse de la defensa de los intereses del titular registral fallecido. El hijo adquirente, entonces, impugna judicialmente esta calificación y en primera instancia se desestima, al entender el juzgado que la calificación impugnada «se enmarcaba dentro del alcance de las funciones calificadoras que el art. 100 RH encomienda al registrador».

Como era de esperar, el afectado interpone el pertinente recurso ante la Audiencia Provincial, quien ahora sí estima su recurso. Entiende la AP que lo que se dirime es «si en un litigio declarativo en que se cuestiona el derecho de propiedad sobre una finca que publica el Registro en favor de una persona física ya fallecida, es suficiente, a efectos estrictamente registrales, o si es necesario también la designación judicial de un administrador de la herencia a fin de que pueda comparecer en nombre e interés de esos ignorados herederos». Y arguye que no tiene sentido la aplicación analógica de la regla que impone el nombramiento de administrador judicial (art. 795 LEC) por ser parte a «las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular».

En definitiva, la impugnación del asiento carece de coherencia desde un punto de vista institucional, en la medida en que deniega la práctica de un asiento registral debido a la apreciación de un obstáculo supuestamente derivado del propio Registro (falta de tracto sucesivo).

El Supremo da la razón al usucapiente

La petición de la recurrente viene a colisionar con la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, que impone, en base a los arts. 18 y 20 de la Ley Hipotecaria (LH), los arts. 100 y 166.1 del RH y los arts. 790 y 791 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que para que esté correctamente entablada la legitimación pasiva desde la perspectiva del tracto sucesivo en un caso como el enjuiciado es preciso al menos que la demanda esté interpuesta contra algún llamado a la herencia.

El propio Tribunal Supremo, en su sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, en un supuesto análogo en el que se había denegado la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento judicial del cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC se aclaró que «esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación».

Por lo tanto, lo que nos viene a decir la Sala Primera es que el Registrador, en el ámbito de sus competencias, debe cerciorarse de que la inscripción registral cuente con las garantías a todos los implicados en la adquisición del inmueble, y especialmente a los herederos, pero que en ningún caso puede contravenir lo dispuesto en una resolución judicial, que precisamente otorgaba al hijo del usucapiente el título de propietario. Y por ello el Supremo desestima el recurso de casación e impone las costas del recurso a la parte recurrente.