El Supremo falla que deben tenerse en cuenta las circunstancias excepcionales de cada caso de impago antes de declarar un desahucio

El Tribunal Supremo ha revocado una orden de desahucio dictada contra una inquilina de 82 años, quien no pudo pagar puntualmente la renta de un mes debido a que había estado ingresada en el hospital y, seguidamente, su marido también tuvo que ser ingresado.

La sentencia dictada por la Sala de lo Social, disponible en el botón ‘descargar resolución’, ha revocado el fallo de la Audiencia Provincial de Barcelona, que había ordenado el desalojo de los arrendatarios de la vivienda, al razonar que las circunstancias excepcionales que conllevaron al retraso en el pago del alquiler justificaban su incumplimiento.

El Supremo ha reafirmado que, en casos de impago, es fundamental considerar las circunstancias específicas de cada situación. Y, en este caso, como la falta de abono de la renta fue de una única mensualidad, sin que ello causara perjuicio al arrendador, no existe un incumplimiento contractual que justifique el desahucio.

(Imagen: E&J)

Los hechos

En el presente caso enjuiciado, las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento desde el año 1983, con una renta mensual que debía abonarse dentro de los cinco primeros días de cada mes. Era práctica seguida que la arrendataria abonase las mensualidades de renta mediante una trasferencia desde una cuenta de Bankia, a través de la cual cobraba su pensión la demandada, a otra cuenta de CaixaBank, en la que se encontraba domiciliado el pago de la renta.

Sin embargo, la inquilina no atendió al cobro del recibo del mes de julio de 2020 y el mismo fue devuelto a la arrendadora ya que en la cuenta en la que se domicilió el pago faltaba una pequeña cantidad de dinero, concretamente menos de 10 euros; sin que la arrendataria tuviera conocimiento de que el recibo había sido devuelto ya que a mediados de junio había sufrido una caída con fractura nasal y fractura de cabeza, así como por razón de su edad (82 años), presentaba un leve deterioro de memoria.

A ese acontecimiento se sumó que el marido de la arrendataria, que tenía variados problemas de salud (diabetes, demencia, cardiopatía isquémica y herpes zoster, siendo la aquí demandada la cuidadora del mismo) sufrió a su vez una caída a mitad de julio de ese año, con traumatismo de cadera y no recibiendo este el alta hospitalaria el día 23 de ese mes.

Durante todo este tiempo la inquilina estuvo sometida a una fuerte presión derivada de los hechos anteriores, y no fue hasta el 3 de agosto cuando sus familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso inmediato en la cuenta de CaixaBank. Asimismo, el día 7 de agosto la arrendataria remitió burofax a la propiedad comunicando la remisión de transferencia a la cuenta de la actora y el cambio de domiciliación de los recibos en la cuenta en la que cobra la pensión. Sin embargo, a esa fecha la arrendadora ya había interpuesto la demanda contra ella.

(Imagen: E&J)

El Supremo ha desestimado la demanda de desahucio

Aunque la demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona, la Audiencia Provincial (AP) revocó la decisión del Juzgado y, en consecuencia, estimó la demanda y declaró el desahucio de la vivienda tras descartar la existencia de caso fortuito (recogido en el artículo 1.105 del Código Civil).

El tribunal provincial entendió que, el presente caso, no se trataba de un simple atraso sino de un incumplimiento contractual, ya que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, a pesar de que la demanda se fundamente en el impago de una sola mensualidad de renta. Pues, el arrendador no tiene que soportar que el arrendatario se retrase en el abono de las rentas periódicas.

La arrendataria recurrió el fallo del tribunal provincial, interponiendo contra el mismo recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El Tribunal Supremo, por su parte, ha desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal, en el cual se alegaba que la sentencia dictada por la Audiencia Provincial no contenía un juicio de proporcionalidad y razonabilidad en consideración a las circunstancias personas de la inquilina, que imposibilitaron que pudiera atender de forma puntal al pago de la renta.

Asimismo, la recurrente alegaba que, cuando está en juego el derecho fundamental y universal de la vivida, su reforzada protección jurídica exige que se realice por el juez, en todo procedimiento que conlleve el desalojo forzoso, el necesario juicio de proporcionalidad y razonabilidad.

Sin embargo, estas alegaciones han sido rechazadas por la Sala de lo Civil y en consecuencia se ha desestimado el recurso extraordinario, ya que la sentencia del tribunal provincial está «debidamente motivada con explicación de las razones en virtud de las cuales entiende que, en las circunstancias concurrentes, se da un supuesto de incumplimiento contractual generador de legítima causa de desahucio.

(Imagen: E&J)

Deben contemplarse las circunstancias de cada caso

No obstante, el Supremo sí que ha estimado el recurso de casación de la recurrente, y en consecuencia, ha revocado y dejado sin efecto la resolución de la Audiencia Provincial.

A su vez, la Sala ha fallado que la sentencia que es conforme a Derecho es la dictada por el Juzgado, la cual desestimaba la demanda de desahucio.

El Alto Tribunal ha fallado que, “la jurisprudencia de la Sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso”.

Desde esta perspectiva, la sentencia falla que los hechos que ocurrieron de naturaleza excepcional —y que conllevaron a la falta de abono de una única mensualidad cuyo impago además no produjo ningún perjuicio al acreedor— determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.