El Supremo fuerza a un vecino a pagar la derrama causada por el acuerdo que desea impugnar

Estimando el recurso de casación planteado por la comunidad de propietarios, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado la demanda de un veecino que se plantó en sede judicial para solicitar la nulidad del acuerdo comunitario que acordaba la apertura de un nuevo acceso a un patio de luces, limitándose así su acceso exclusivo al mismo, ya que el impugnante no estaba al corriente de las deudas vencidas con la comunidad.

El propietario era deudor de una derrama de 170 euros, la cual se derivaba precisamente de la apertura de la puerta que constituía el objeto de su impugnación

La sentencia, de 28 de febrero de 2022, recuerda que la Ley de Propiedad Horizontal obliga al comunero impugnante a estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Posiciones de las partes

El actor formuló una demanda contra su comunidad de propietarios, bajo la única intención de obtener un pronunciamiento judicial que declarase la nulidad de un acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria celebrada en enero de 2016, en la que se acordó, por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Así, el vecino pretendía que finalizase la citada perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y se condenase a la comunidad demandada a clausurar el nuevo acceso, reponiendo el tabique a su situación preexistente.

Por su parte, la comunidad de propietarios demandada alegó, entre otros extremos, el incumplimiento del requisito previsto en el art. 18.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, según el cual el comunero impugnante “deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas”, habida cuenta de que el actor era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del presente litigio.

Antecedentes judiciales

Ya en sede judicial, el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Segovia dio la razón al vecino afectado y decretó la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria.

No conforme con lo anterior, la comunidad de propietarios recurrió en apelación e insistió en la circunstancia de que el actor no se encontraba al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. En cambio, la Audiencia Provincial de Segovia desestimó el recurso y confirmó el fallo pronunciado por el Juzgado.

Fachada del Palacio de Justicia de Segovia. (Foto: El Adelantado de Segovia)

Contra dicha sentencia se formuló un recurso de casación. En particular, entre otros extremos, la comunidad de propietarios denunció la infracción del aludido art. 18.2 de la LPH y la vulneración de la doctrina recogida en las SSTS 671/2011, de 14 de octubre; 613/2013, de 22 de octubre y 604/2014, de 22 de octubre.

En opinión de la recurrente, el criterio de la AP de Alicante que considera innecesarios la consignación o el pago previo de la deuda existente con la comunidad, relativa a la derrama para la apertura de la puerta de acceso al patio de luces, no constituye la excepción prevista en el art. 18.2 de la LPH, que se limita a la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Tribunal Supremo: estimación del recurso

Ahora, la Sala Primera del TS estima el recurso de casación interpuesto, casa y anula la sentencia dictada por la AP de Alicante, revoca la pronunciada por el Juzgado y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el propietario.

El art. 18.2 de la LPH establece: “estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios”.

El art. 9 del mismo texto legal señala, entre otras, que son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

No nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación

Es decir, de la normativa arriba reproducida se desprende que el repetido art. 18.2 de la LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya procedido previamente a la consignación judicial de las mismas. No obstante, tal exigencia normativa admite, a su vez, una excepción: no será preciso ni el previo pago o la consignación, cuando nos enfrentemos a la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

Ahora bien, en el caso de autos, no resulta aplicable esta última excepción “ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios”, alerta la Sala Primera.

Según el parecer de la Sala de lo Civil, el presente litigio versa únicamente sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, “cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene que se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación”.

“Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado”, concluye el Alto Tribunal.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, reconoce que la sentencia aquí analizada “aborda una cuestión muy relevante en materia de propiedad horizontal sobre la aplicabilidad de la excepción a la obligación de consignar las deudas comunitarias para poder impugnar un acuerdo comunitario cuando el acuerdo objeto de impugnación verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación de los comuneros (art. 18.2 LPH)”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

Con carácter previo, Fuentes-Lojo manifiesta que, “tal como viene defendiendo la doctrina científica, debería modificarse la LPH para eliminar este requisito, pues es contrario al principio constitucional de tutela judicial efectiva exigir dicho extremo cuando la deuda dimana del acuerdo que precisamente se quiere impugnar, más aún, si tenemos en cuenta que conforme a la doctrina del TS, los acuerdos aun cuando adolecen de nulidad –¡e incluso cuando son inexistentes por no haberse alcanzado el quórum legal exigible!- se convalidan por el paso del tiempo si nadie los impugna, anudando una carga procesal al comunero perjudicado que no tiene por qué soportar. Nótese que en la normativa catalana de propiedad horizontal no rige el principio tan perverso explicado de “solve et repete” para impugnar acuerdos comunitarios, estableciéndose que el requisito de estar al corriente de pago se debe dar en el momento de iniciar la Junta y no con posterioridad, no exigiéndose pues que se esté al corriente de pago en el momento de impugnar el acuerdo, de tal forma que el perjudicado por el acuerdo que quiere impugnar jamás está obligado a consignar la deuda dimanante de dicho acuerdo, sino solo las que provienen de acuerdos anteriores”.

Debería modificarse la LPH para eliminar este requisito

“La sentencia, con buen criterio, considera que no es de aplicación dicha excepción legal al requisito de procedibilidad de consignación de deudas comunitarias en tanto que el acuerdo impugnado no altera o modifica el sistema de distribución de gastos establecido en el título constitutivo, pues el acuerdo se limita a aprobar una derrama para realizar un acceso a un patio comunitario, cuya forma de distribución acordada no va en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación”, anuncia el abogado.

No obstante, la problemática aquí abordada sobre la interpretación más o menos restrictiva que hay realizar de dicha excepción legal al requisito de consignación, “no es nueva, debatiendo tanto la doctrina como los tribunales, sobre si debe aplicarse dicha excepción en aquellos casos en que el acuerdo a impugnar no consiste en puridad en una modificación o alteración de las cuotas de participación atribuidas a cada comunero en el título constitutivo, sino en un mero acuerdo de modificación del sistema de distribución de gastos (por ejemplo, distribución por cuotas a distribución por partes iguales) e incluso, con relación a un gasto anual puntual o derrama, inclinándose claramente la sentencia comentada por entender que dicha excepción legal de la LPH también es aplicable en estos últimos casos, a pesar de realizar el TS dicha afirmación obiter dictum”, concluye Fuentes-Lojo.