El Supremo ordena reponer los muros derribados por una propietaria tras cerrar la terraza de su vivienda

En su reciente sentencia de 22 de diciembre de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha condenado a una propietaria a reponer los muros demolidos tras cerrar e incorporar la terraza a su vivienda, al no constar un acuerdo comunitario expreso o tácito que permitiese tal derribo.

Pese a que el 70% de las viviendas ejecutaron obras similares a la aquí discutida y que la propietaria intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de los muros de cierre, a juicio del Alto Tribunal, “al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito”.

Posiciones de las partes

La actora, comunera de una comunidad de propietarios de un inmueble sito en Granada, denuncia en su escrito de demanda que una vecina habría realizado unas obras que vulneran la estructura y el aspecto exterior del edificio sin previa autorización unánime de la comunidad.

En concreto, la demandada procedió a cerrar la terraza de su vivienda instalando un cierre de carpintería de PVC y cristalera en línea con la fachada exterior, eliminando además la pared preexistente de la terraza.

Según el parecer de la demandante, tal actuación supondría una infracción grave contra la comunidad de propietarios por cuanto supone variar elementos comunes del edificio, intervención que para la que es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios, además de dar lugar a una serie de efectos colaterales perjudiciales para los demás comuneros por cuanto la supresión de la pared de la fachada desprotege al edificio de un aislante térmico, con el consiguiente sobrecoste en calefacción.

“Cualquier comunero puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competen a la comunidad de propietarios, siempre que actúe en beneficio de esta última”. (Foto: Alba Mariné: Diari de Tarragona)

Por último, según se desprende de la demanda, la alteración de la fachada supone ampliar la superficie de la vivienda al incluirse la terraza en la estancia contigua, provocando la variación de los conceptos tenidos en cuenta para determinar los coeficientes de participación.

Por su parte, la propietaria demandada opuso, en primer término, excepción de falta de legitimación activa ad causam, al no ser la demandante presidenta o vicepresidenta de la comunidad de propietarios afectada.

Además, en segundo lugar, y en cuanto al fondo de la cuestión, alega que nadie se ha opuesto a la obra realizada hasta este preciso instante, por lo que concurre el consentimiento tácito y unánime de la propia comunidad de propietarios. Agrega que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo, contra los que la actora no ha litigado, lo cual evidencia el abuso de derecho en que incurre la misma.

Primera instancia

En noviembre de 2016, el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Granada estimó parcialmente la demanda.

Tras admitir la legitimación de la actora y declarar que el cierre de la terraza era tolerado por la comunidad de propietarios, el Juzgador advirtió que la supresión del muro de separación entre la terraza y la habitación contigua no contó con autorización expresa de la junta, ni siquiera tácitamente.

Así, el Juzgado condenó a la vecina demandada a reponer dicho muro a su estado anterior, sin que fuera necesario eliminar la carpintería de PVC y cristalera que servía de cerramiento de la terraza de su vivienda.

Segunda instancia

Contra el anterior fallo brevemente descrito, ambas propietarias recurrieron en apelación.

Pues bien, en julio de 2018, la Audiencia Provincial de Granada estimó la impugnación formulada por la demandada y desestimó el recurso promovido por la actora, determinando así la desestimación de la demanda.

Fachada de la Audiencia Provincial de Granada. (Foto: Diario de Sevilla).

Según se desprende de la sentencia, aproximadamente el 70% de las viviendas ejecutaron obras similares a la aquí discutida. Por ello, en opinión de la Sala, esta demanda se ha promovido de un modo selectivo, en contra de la propia comunidad de propietarios, quien directamente había autorizado obras de esa naturaleza o por consentimiento tácito en distintas ocasiones.

En relación a la legitimación de la actora para accionar en defensa de la comunidad de propietarios, observó el Tribunal que esta debía interpretarse restrictivamente, en atención a la inexistencia de perjuicio para la demandante y para la propia comunidad que en varias juntas no impugnadas se mostró contraria a lo que pretendía la demandante.

Tribunal Supremo

Ahora, la Sala de lo Civil del TS, en su reciente sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación planteado por la propietaria demandante, casa la sentencia recurrida y confirma íntegramente el fallo dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Granada.

En primer lugar, el Alto Tribunal recuerda que cualquier comunero puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competen a la comunidad de propietarios, siempre que actúe en beneficio de esta última.

En segundo término, siguiendo la línea marcada por las SSTS 57/2006, de 1 de febrero y 801/2012, de 4 de enero, la Sala Primera valora que, en el presente litigio, no concurre abuso de derecho en la propietaria que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la habitación contigua.

Tras ello, en tercer lugar, la Sala de lo Civil advierte que es un hecho acreditado que la comunidad de propietarios autorizó, en al menos una ocasión, para cerrar las terrazas con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. Igualmente, cabe subrayar que la propietaria demandante intentó, en hasta dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de los muros de cierre y no se le permitió, “por lo que, al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito”, apunta el reciente fallo.

Por último, el Supremo recuerda que el art. 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio”, concluye.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, reconoce que la sentencia aquí analizada “consolida la doctrina de la Sala sobre la legitimación del comunero que actúa en beneficio de la comunidad de bienes aplicada a la propiedad horizontal que, a pesar de que es una doctrina asentada y pacífica, continúa generando litigiosidad, dada la complejidad de la materia”, tal y como se evidencia en la presente sentencia que casa la dictada por la AP de Granada.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

“Cuestiones como el requisito de la subsidiariedad de dicha legitimación activa del comunero -el comunero no tiene legitimación directa- o el concepto de «beneficio o interés común» en virtud del cual debe actuar el comunero, continúan generando problemática en la práctica forense. Téngase en cuenta que la finalidad de esta doctrina es salvaguardar el derecho de tutela judicial efectiva del comunero en cuestiones que afecten a elementos comunes, en tanto que cotitular de los mismos, en aquellos casos en que la comunidad de propietarios se muestra inactiva o demuestre pasividad, evitando así que el rodillo de las mayorías pueda tener un efecto tan perverso como es privar al comunero perjudicado del ejercicio de un derecho fundamental”, valora Fuentes-Lojo.

Eso sí, “inactividad no equivale a oposición”, recalca el abogado. “Pero cuidado, inactividad o pasividad no equivale a oposición. Dicha legitimación subsidiaria del comunero no cabrá si existe oposición directa de la comunidad al ejercicio de acciones judiciales, pues en dicho caso no hay beneficio comunitario alguno que le legitime al comunero para accionar, pues insistamos que a pesar de accionar en nombre propio lo hace en beneficio de la comunidad. Todo ello, y para preservar su derecho a la tutela judicial efectiva, sin perjuicio de que si dicho comunero perjudicado considera que la oposición de la comunidad es abusiva o le genera un perjuicio estará plenamente legitimado para impugnar dicho acuerdo (STSJCAT n.º 59/2019, de 8 de julio). Véase la relevancia del matiz. En caso de oposición, el comunero perjudicado ya no podrá accionar vía acción de cesación del art. 7.2 LPH (acción de naturaleza comunitaria) sino vía impugnación de acuerdos comunitarios del art. 18 LPH (acción de naturaleza privativa)”.

Por último, en palabras de Fuentes-Lojo, “somos conscientes de que en el fragor de las reuniones de comunidades de propietarios y del redactado de las actas no resulta sencillo discernir en qué casos ha habido propiamente oposición al ejercicio de acciones judiciales comunitarias o bien sencillamente no hay interés en litigar por la comunidad, bajo el lema habitual «que litigue él si tiene interés, pero la comunidad no lo va a hacer». En otras palabras, ¿es lo mismo un acuerdo en el que se aprobado la oposición a ejercitar acciones judiciales que la inexistencia de acuerdo comunitario por no haberse alcanzado la mayoría exigible para iniciar acciones judiciales? Son cosas muy distintas, en un caso ha habido acuerdo y en el otro no. Sin embargo, es sencillo que se confundan en la práctica, incluso que el acta no refleje fielmente lo sucedido. De ahí la importancia de que quien las redacte sea un administrador de fincas colegiado”.