El Supremo respalda a un inquilino: tiene derecho a ocupar la vivienda a pesar de que ésta haya sido adjudicada mediante ejecución hipotecaria

El Tribunal Supremo ha reconocido el derecho de un inquilino a permanecer en la vivienda en la que habita a pesar de que ésta haya sido adjudicada mediante proceso de ejecución hipotecaria a una nueva empresa propietaria del inmueble.

La Sala de lo Civil ha señalado que el contrato de arrendamiento entre el inquilino y la antigua propietaria registral del inmueble es válido y está vigente, ya que fue suscrito antes de que la adjudicación fuera registrada.

La sentencia, disponible en el botón ‘descargar resolución’ y que ha sido dada a conocer en LinkedIn por Javier Escribano, fundador y abogado en COLEET, ha declarado el proceso registral no puede vulnerar los derechos de los arrendatarios, quienes son poseedores con título legítimo de la ocupación del inmueble.

(Imagen: E&J)

El procedimiento de ejecución hipotecaria fue declarado nulo

Los hechos enjuiciados se remontan a raíz de que el BBVA concediese un préstamo con garantía hipotecaria a Mediterráneo Investment Properties, S.L., una mercantil de inversiones inmobiliarias. El referido préstamo fue novado en 2010 y la garantía hipotecaria recayó sobre determinadas fincas registrales titularidad de la entidad prestataria.

Ante la falta de pago del préstamo, el banco demandó ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales dadas en garantía contra la mercantil Mediterráneo Investment Properties. En dicho procedimiento se dictó auto despachando ejecución.

Posteriormente, por diligencia de ordenación en 2014 se acordó la subasta de los bienes hipotecados. La subasta se cerró sin que se hubieran presentado pujas, por lo que la entidad bancaria ejecutante se adjudicó los bienes dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil a una sociedad anónima del propio banco dedicada a la adquisición y explotación de bienes inmuebles.

Así las cosas, en 2017 se decretó adjudicación de los bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria con cancelación de las correspondientes anotaciones registrales. A su vez, la sociedad cesionaria transmitió en 2018 los bienes adjudicados en el procedimiento de ejecución hipotecaria a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación social por aumento de capital. A consecuencia de dicho acto jurídico, los bienes dados en garantía hipotecaria figuran a día de hoy inscritos a nombre de Divarian.

En 2019 Mediterráneo Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad de actuaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de notificación y, aunque en un primer momento la alegación de la mercantil fue desestimada, finalmente el Tribunal Constitucional (TC) acogió su petición y declaró que se había vulnerado su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión. En consecuencia, el TC restableció el derecho de dicha mercantil y, a tal fin, declaró la nulidad del auto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

La Letrada de la Administración libró mandamiento al Registro de Propiedad a los efectos de que se cancelaran las inscripciones registrales de las fincas posteriores al auto despachando ejecución. No obstante, la registradora denegó la ejecución del mandamiento “por constar inscrito el dominio de las fincas a favor de un tercero —Divarian Propiedad S.A.— de la que no resulta haya sido parte en el procedimiento judicial del que derivaría la anulación del derecho”.

(Imagen: E&J)

El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda

Con antelación, en 2020, Divarian había promovido demanda de protección de derechos reales inscritos en el registro de la propiedad contra los ignorados ocupantes de la finca hipotecada de Agridulce (Almería). La mercantil alegó que el inquilino no tenía título legal para habitar la vivienda.

El inquilino, por su parte, se opuso a la acción registral ejercitada alegando ser poseedor legítimo porque tenía un contrato de arrendamiento de la vivienda firmado en 2017, concertado con la entidad Mediterráneo Investment Properties, S.L. Asimismo, el demandado aportó certificado de hallarse al corriente del pago de todos los gastos y mensualidades de alquiler, al tiempo que sostenía que la actora no era titular de un asiento sin contradicción alguna.

El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Roquetas de Mar falló a favor del inquilino y desestimó la demanda, al reconocer la legitimación activa de la actora en su condición de titular registral del 100% en pleno derecho de la finca litigiosa. El Juzgado admitió que la arrendadora Mediterráneo Investment Properties, S.L., no es titular registral actual; sin embargo, tras la sentencia dictada por parte del Tribunal Constitucional, es posible que lo volviera a ser, por lo que, en cualquier caso, el título esgrimido por la demandante es contradictorio.

La sentencia del Juzgado fue recurrida por la mercantil y la Audiencia Provincial de Almería estimó el recurso, revocando el pronunciamiento de primera instancia y, en consecuencia, estimando la demanda. El tribunal provincial razonó que no se había anulado la inscripción de Divarian en el registro y, mientras no se cancelase aquella, el tribunal debía amparar la inscripción registral vigente.

No obstante, finalmente la Justicia ha fallado a favor del inquilino, después de que el Tribunal Supremo haya estimado los recursos interpuestos por este contra la resolución dictada por la Audiencia Provincial (la cual ha sido anulada), y en consecuencia, se reconoce el derecho del arrendatario a permanecer y ocupar la vivienda.

(Imagen: E&J)

El contrato de arrendamiento es válido y vigente

La Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha razonado que aunque la propiedad esté inscrita a nombre de Divarian, el inquilino tiene un título válido y legitimación para oponerse a la demanda, basado en el contrato de arrendamiento suscrito con el titular registral anterior (Mediterráneo Investment Properties, S.L.).

En la sentencia, los magistrados rechazan que se puede llevar a cabo la acción de protección registral —recogida en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria—, ya que la posesión del inmueble, en este caso, está avalada por un contrato de arrendamiento que es válido y vigente. Y, por ende, el proceso registral no puede vulnerar los derechos del inquilino, un poseedor con título legítimo.

El Tribunal Supremo afirma que el contrato de arrendamiento está vigente en el actualidad porque se firmó entre el inquilino y el anterior titular registral de la finca antes de que la adjudicación del inmueble fuera inscrita en el Registro de la Propiedad. Asimismo, el arrendamiento también estaba vigente cuando Divarian interpuso la demanda contra el inquilino.

Si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga la posibilidad de que los contratos de arrendamiento se puedan extinguir tras una ejecución hipotecaria; sin embargo, en el presente caso, el fallo del Tribunal Constitucional declarando la nulidad del proceso de ejecución hipotecaria refuerza la validez del contrato de arrendamiento.