El TS avala resolver un arrendamiento tras denegarse el cambio de titularidad de la licencia de actividad

Estimando el recurso de casación planteado por la inquilina afectada, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha avalado resolver un contrato de arrendamiento de un local de negocio tras denegarse el cambio de titularidad de la licencia de actividad, a pesar de haberse pactado expresamente que la arrendataria no respondería en el supuesto de que finalmente no se concediesen dichos permisos.

La problemática suscitada entraña una enorme complejidad técnica que en el presente caso se evidencia por las resoluciones tan dispares y contradictorias que ha habido en las distintas instancias

La sentencia, de 20 de abril de 2022, recuerda que la imposibilidad de utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debía dedicarse con arreglo a las estipulaciones del contrato, “constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria”.

Primera instancia: resolución del contrato tras denegarse la transmisión de la titularidad de la licencia

La arrendataria de un local comercial sito en la ciudad de Valencia presentó una demanda contra la mercantil arrendadora, por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento concertado el 30 de octubre de 2015 con la anterior propietaria-arrendadora.

En la cláusula decimotercera del contrato se pactó que correspondía a la arrendataria el cumplimiento de la normativa vigente relacionada con las actividades a desarrollar en el local arrendado, así como la obtención de licencias y permisos que resulten necesarios de acuerdo con la normativa vigente en cada momento para el ejercicio de la actividad a desarrollar. Asimismo, se acordó que la arrendadora no respondía de que se concediesen o no dichas licencias (…). No obstante, si la administración competente no aceptare la transmisión de la licencia a nombre del arrendatario, este podía dar por resuelto el contrato sin penalización alguna, debiendo abonar al arrendador las rentas correspondientes hasta que se reintegrase la posesión al arrendador mediante la efectiva entrega de las llaves.

Fachada del Ayuntamiento de Valencia. (Foto: Visit Valencia)

No obstante, la actora alegó en su escrito de demanda que el Ayuntamiento de Valencia le había denegado el cambio de titularidad de la licencia de actividad, lo que le impedía desarrollar su labor con todas las garantías legales.

Según la inquilina, la falta de licencia a su nombre le imposibilitó ejercer la actividad con normalidad, impidiendo así alcanzar la finalidad para la que había arrendado el local

Por tanto, como la titular real de la actividad era una tercera mercantil, tal circunstancia justificaba, a su juicio, la resolución del contrato.

En definitiva, la inquilina peticionó la anulación y, subsidiariamente, la resolución del contrato de arrendamiento, así como la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza y el pago de una indemnización de 252.927 euros por los daños y perjuicios provocados.

En cambio, el Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Valencia desestimó la petición de anulabilidad, pero estimó la de resolución, acogiendo parcialmente la demanda al no reconocer en su totalidad la cantidad reclamada y fijar la condena dineraria en la cifra total de 174.134,44 euros.

Según el fallo, la arrendadora incumplió con su obligación de garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada.

Segunda instancia: la propietaria no incumplió el contrato

Ya en sede de apelación, la Audiencia Provincial de Valencia adelantó que no estaba justificada la resolución del contrato y que el conflicto producido podía haberse resuelto a través del cauce de los recursos administrativos y jurisdiccionales.

La actitud de la demandante sorprende al tribunal

Entrada principal de la Ciudad de la Justicia de Valencia. (Foto: El Mundo)

La Sala tilda de “significativo” que la arrendataria-demandante realizase una importante inversión de acondicionamiento del local (alrededor de 138.000 euros) y luego “se desentienda de la problemática surgida, no articule como parte interesada los oportunos recursos administrativos ni colabore con la propietaria del local” en los trámites del procedimiento para obtener la resolución que apruebe esa transmisión titularidad de la licencia.

Entrada principal de la Ciudad de la Justicia de Valencia. (Foto: El Mundo)

“No se estima que la demandada haya incumplido el contrato”, razona el Tribunal. Es más, desde el momento en que esta última conoció que el Consistorio no había aprobado el cambio de titularidad en la licencia, la misma asumió la responsabilidad de obtener la eficacia de esa cesión en favor de la demandante y articuló los medios impugnatorios oportunos.

Por consiguiente, según el parecer de la Audiencia, “solo en el caso de que la vía administrativa estuviera agotada, que los distintos medios de defensa e impugnación de la resolución administrativa hubiera fracasado, que la resolución administrativa fuera definitiva estaría justificada la resolución a instancia del arrendador”.

Tribunal Supremo: la cláusula de imputación del riesgo no es aplicable

Ahora, la Sala de lo Civil del TS, en su sentencia de 20 de abril de 2022, estima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria y declara que si alguien debía solucionar el problema no era la arrendataria-actora sino la anterior propietaria o, al haber adquirido el local y quedar subrogada en los derechos y obligaciones de la arrendadora, la mercantil demandada, sobre quien pesaba la obligación de ceder la licencia y, consecuentemente, de realizar todo cuanto fuera necesario de cara a su cumplimiento, del que no cabe hacer responsable, en ninguna medida, a la arrendataria-recurrente.

La entrega del local sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta el ejercicio de la acción resolutoria

Como es sabido, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración. Sin embargo, cuanto tal circunstancia se incumpla, el arrendatario puede peticionar la resolución y la indemnización de daños y perjuicios.

En palabras de nuestro Alto Tribunal, “el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria”.

Por último, en relación a la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, a juicio de la Sala Primera, tal estipulación “no resulta aplicable” en el presente litigio, “puesto que en él la decisión del Ayuntamiento de Valencia no ha sido la de no aceptar «la transmisión de la licencia a nombre del arrendatario»”. Es decir, el Consistorio no ha rechazado reconocer la comunicación de la transmisión de la licencia por hacerse a nombre o en favor de la actora, que es lo que justificaría la aplicación de lo dispuesto en la aludida cláusula del contrato, sino porque la transmisión de la licencia no se ha efectuado por el representante legal de la anterior titular que es, según el Ayuntamiento de Valencia, quien debería hacerlo.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, adelanta que la sentencia aquí analizada “trata una problemática muy frecuente en la práctica que se encuadra en una más general relativa a la imposibilidad de destinar el local arrendado a la actividad pactada, ya sea porque la actividad no está permitida en dicho inmueble conforme a la calificación urbanística, ya sea porque la comunidad de propietarios no permite que se realice dicha actividad o por cualquier otro motivo que impida la legalización de dicha actividad en el local arrendado”.

La problemática suscitada entraña “una enorme complejidad técnica que en el presente caso se evidencia por las resoluciones tan dispares y contradictorias que ha habido en las distintas instancias; en particular, la sentencia dictada por la AP de Valencia y la sentencia que comentamos que casa la de segunda instancia”, agrega.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

“Como en las casos de las sentencias analizadas durante los últimos meses y tan de moda sobre la cláusula rebus sic stantibus que se han ido dictando por los tribunales en materia de arrendamientos urbanos a raíz de la crisis sanitaria, estamos de nuevo en el presente caso ante una problemática de riesgos contractuales. En definitiva, lo que se discute es quién debe asumir el riesgo de que finalmente no se pueda realizar la actividad pactada en el local arrendado por no estar la licencia de actividad a nombre de la propiedad, sino del anterior inquilino que no la restituyó en su día. Si bien el planteamiento del TS puede parecer acertado, dicho sea con todos los respetos a los excelentes juristas que componen la Sala, en la medida que aborda de forma impecable la teoría general de los riesgos en los contratos de arrendamiento de local de negocio, entendiendo que a pesar de no estar ante un arrendamiento de industria, el alcance de la obligación legal que tiene el arrendador de proporcionar el goce pacífico de la cosa arrendada del 1554.3ª no se limita exclusivamente a una utilidad física o material, sino que debe garantizarse la utilidad económica de la cosa cedida, de tal forma que debe ser útil o idónea para el fin pactado, pues de lo contrario se produce una frustración de la causa del contrato, todo ello evidentemente siempre que se haya pactado dicho destino en el contrato, como sucede en el presente caso, que se pactó exclusivamente para la actividad de restauración. De tal forma que el destinar el local a la actividad de restauración pasa de ser un móvil individual de la parte arrendataria a integrarse en la causa del contrato”, sostiene Fuentes-Lojo.

Más clara no puede ser la cláusula contractual

“Hasta aquí bien la sentencia analizada, si no fuera porque se pactó de forma expresa una cláusula de imputación del riesgo a la parte arrendataria, declarándose de forma literal que «el arrendador no responde de que se concedan o no dichas licencias (de actividad)» y que era obligación de la arrendataria la obtención y tramitación de las licencias pertinentes. Más clara no puede ser la cláusula contractual, por lo que no se puede imputar dicho riesgo al arrendador en el presente caso, contrariamente a lo que hace el TS. No puede haber incumplimiento por parte del arrendador, pues no se obligó a garantizar que se pudiera obtener la licencia de actividad. Pero ojo, ello no quiere decir que entonces deba obligarse automáticamente al arrendatario a continuar en la relación arrendaticia por toda la duración del contrato porque si no puede realizar dicha actividad, eso tampoco, como pretendía en su caso la AP de Valencia, pues está claro que la causa del contrato se ha frustrado y que aun cuando no sea por un riesgo imputable al arrendador, no se puede obligar al arrendatario a pagar una renta a cambio de nada, debiendo pues permitirse la resolución del contrato por inhabilidad del objeto al destino pactado, tal como resolvió acertadamente nuestro Alto Tribunal en su STS 360/2010, de 1 de junio”, argumenta el abogado y Vocal de la Sección de Obligaciones y Contratos de la Comisión de Codificación de Cataluña.

¿De qué sirve entonces que ponga una cláusula de exención de responsabilidad en el contrato si finalmente se me exigirá dicha responsabilidad?

Según su parecer, “al no existir incumplimiento contractual en este caso, no puede condenarse al arrendador a una indemnización económica por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario ya que dicho daño no le es imputable, tal como resolvió acertadamente en un caso análogo la SAP Madrid en su sentencia 233/2017, de 19 de octubre, al estimar la pretensión resolutoria pero desestimando la pretensión indemnizatoria formulada por la arrendataria perjudicada por la denegación de una licencia de actividad para bar de copas”.

En resumen, “el propietario perjudicado por la sentencia se preguntará en estos momentos, ¿y de qué sirve entonces que ponga una cláusula de exención de responsabilidad en el contrato si finalmente se me exigirá dicha responsabilidad?”, concluye Fuentes-Lojo.