Es causa de resolución de un precontrato de compraventa que el objeto del mismo dependa para su consecución de un tercero

Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la demandante principal contra sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, parcialmente estimatoria de demanda en solicitud de declaración de validez y exigencia de cumplimiento del contrato, y desestimatoria de reconvención, sobre resolución del mismo, por imposibilidad de su cumplimiento.

La Sala declara que la sentencia de la AP declara que «la parcela no es edificable por si misma pero para poder construir sobre dicho sistema local será necesario o bien adquirir las parcelas por colindancia o proponer un programa de actuación integrada (PAI). Lo que nos lleva a la conclusión de que es posible el cumplimiento mediante una de las actuaciones a llevar a cabo por la demandada según resulta de la pericial judicial lo que nos lleva a la declaración de que no es imposible el cumplimiento del contrato».

Aquí yerra la sentencia recurrida. La anterior declaración no es un hecho probado, sino una calificación del efecto del precontrato y el error patente se desprende que una y otra opción no depende del contratante, sino de un tercero, que es el Ayuntamiento. No aparece una auténtica imposibilidad ya que no deja de ser posible que el Ayuntamiento decida vender o aprobar el PAI, pero claramente el contratante no puede quedar obligado a ello en cumplimiento del precontrato. Además, éste nunca alcanzaba a unos terrenos ajenos ni a un programa urbanístico. Por tanto, la solución que da la sentencia recurrida, si no imposible, es no sólo de una dificultad extraordinaria, por depender de un tercero, sino también ajena al objeto previsto en el precontrato.

Consecuencia de todo lo anterior, se estiman los dos primeros motivos del recurso de casación, en el sentido de que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación por parte del vendedor implica la resolución conforme al artículo 1124 del código civil, que es la solución que ha dado la juez de primera instancia en su sentencia de 1 de marzo de 2011. Es decir, se desestima la demanda que exigía el cumplimiento del precontrato y se estima la reconvención, que interesaba la resolución, que tiene efecto retroactivo (devolución de prestaciones) al tiempo del precontrato.

Puede leer la sentencia en / Marginal: 2455482