Préstamo hipotecario suscrito entre particulares es declarado nulo por usurario

La Audiencia Provincial de Madrid ha declarado la nulidad, por usura, de un préstamo hipotecario suscrito entre particulares en octubre de 2014.

En primera instancia se consideró que las cláusulas allí establecidas fueron pactadas mutuamente por las partes, en una relación de igual a igual

La sentencia, de 14 de febrero de 2022, subraya que el interés remuneratorio del 14% TAE previsto en la escritura de préstamo es “notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso”.

Ponemos en contexto

En octubre de 2014, las partes, todas ellas personas físicas, suscribieron un contrato de préstamo con garantía hipotecaria por un importe de 25.000 euros. En el mismo se establecía un TIN del 14% y un interés de demora del 19%.

Tras el impago de varias cuotas, el prestamista interpuso una demanda ejercitando una acción de resolución de contrato de préstamo con garantía hipotecaria y devolución de cantidades entregadas. En particular, la actora reclamó la suma de 21.714,50 euros, en concepto de cuotas impagadas hasta la presentación de la demanda, 10.803,52 euros de intereses de demora y 8.047,42 euros por cuotas pendientes de vencimiento.

«El interés remuneratorio del 14% TAE previsto en la escritura de préstamo es notablemente superior al normal del dinero». (Foto: Pixabay)

No obstante, en la contestación a la demanda se solicitó que se declarase la nulidad del préstamo por usurario, quedando los demandados obligados únicamente a devolver lo pactado y no devuelto.

Así pues, en julio de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Aranjuez (Madrid) estimó íntegramente la demanda presentada, declaró el vencimiento anticipado del contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes, por incumplimiento grave y esencial por parte de los demandados de su obligación de pago, y condenó a estos últimos a abonar a la actora la suma de 40.565,44 euros.

Las costas procesales se impusieron a la demandada

Además, la Magistrada-Juez confirmó que la actora tenía derecho a ejecutar tal fallo con cargo al derecho real de hipoteca que garantizaba el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato.

Por último, la Juzgadora no observó que existiesen cláusulas abusivas, ya que el préstamo se suscribió entre particulares, siendo las cláusulas allí establecidas pactadas mutuamente por las partes y en una relación de igual a igual. Asimismo, rechazó que se pudiese declarar la nulidad del préstamo de referencia, al no haber optado la demandada por la vía de la demanda reconvencional.

Audiencia Provincial de Madrid: el préstamo es usurario

Después de que la demandada recurriese en apelación, ahora, la AP de Madrid, en su sentencia de 14 de febrero de 2022, le da la razón al prestatario, declara el carácter usurario del crédito y obliga a los demandados a abonar, de forma solidaria, la reducida cantidad de 14.577,04 euros.

Tras aludir a distintos incisos de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Sala razona que, el interés remuneratorio del 14% TAE pactado en la escritura de préstamo es usurario, “por cuanto es notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso”.

En concreto, atendiendo a las estadísticas publicadas por el Banco de España en operaciones que tengan un plazo superior a cinco años, el tipo medio era del 7,03%, es decir, el doble de lo previsto en la escritura de préstamo litigiosa.

Audiencia Provincial de Madrid. (Foto: Europa Press)

En palabras del Tribunal, “además de ser notablemente superior al normal del dinero, el interés estipulado es manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, pese a que el préstamo se suscribiera entre particulares, por cuanto la prestamista hubiera debido justificar las causas por las que se estableció un tipo que excede en el doble del tipo fijado para estas operaciones en la fecha en que se firmó la escritura y nada se alega”.

Por consiguiente, las consecuencias del carácter usurario del crédito es su nulidad. Así, atendiendo a lo previsto en el art. 3 de la Ley de Represión de la Usura, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.

Procede la cancelación registral de la hipoteca, como consecuencia de su nulidad

En definitiva, como adelantábamos, el demandado queda finalmente obligado a pagar la suma de 14.577,04 euros. Además, la Sala confirma la cancelación registral de la hipoteca, como consecuencia de su nulidad.

Voz letrada autorizada

El letrado César Duro Álvarez del Valle, socio de Duroa Abogados, ha asumido la dirección técnica del presente procedimiento.

“La Ley de Represión de la Usura está siendo aplicada a muchos préstamos personales y sobre todo a líneas de crédito vinculadas a tarjetas, pero también puede operar respecto a préstamos hipotecarios, incluso suscritos entre particulares como en este caso”, anuncian desde su firma.

No son demasiadas las sentencias declarando usurarios préstamos hipotecarios, por lo que estamos muy satisfechos con el resultado

Además, “en estos casos la nulidad conlleva la cancelación de la hipoteca que grava la finca, lo que supone un gran alivio para los prestatarios, dado que en este tipo de préstamos el inmueble gravado suele tener un valor muy superior a la deuda pendiente”, añaden desde el despacho de abogados con sede en Madrid.