Impago arrendamiento hotelero por Covid-19: condenado a desalojar el inmueble y a pagar los 380.000 euros de rentas adeudadas

El Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de La Coruña ha condenado, en su reciente sentencia de 5 de julio de 2021, a una mercantil arrendataria de un inmueble hotelero a desalojar el inmueble y abonar los 384.717,30 euros que adeuda en concepto de rentas y que se originaron después de la declaración del primer estado de alarma por Covid-19.

“No se considera justificado que, como consecuencia de la crisis sanitaria y económica, la sociedad arrendataria se haya visto tan gravemente imposibilitada para el pago, al menos de un porcentaje fijo del total de la renta pactada”

La Magistrada-Juez rechaza la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, al haber interpuesto el arrendatario demanda de juicio ordinario en la que interesaba el reequilibrio de las prestaciones del contrato con una modificación de la renta en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

Posiciones de las partes

Por un lado, la mercantil arrendadora, una sociedad anónima y pyme, interpone demanda en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de rentas devengadas e impagadas.

Alega, en síntesis, que es propietaria de un inmueble sito en la ciudad de La Coruña, el cual arrendó en agosto del 2000 a la arrendataria para, previa su reforma y acondicionamiento, destinarla a actividades hoteleras y de restauración, con una duración de 30 años y por una renta, que después de haber sido modificada sucesivamente, quedó fijada para la anualidad mayo de 2020/abril 2021 en 52.991,36 euros más IVA, total 64.119,55 euros.

Paseo marítimo Orzán-Riazor, La Coruña (Foto: Airbnb)

Según anuncia la actora, la arrendataria no ha pagado las rentas que se han ido devengando de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2020, amparándose en la situación excepcional concurrente por razón del Covid-19 y que a pesar de haber tratado de negociar una modificación de la renta ello no ha sido posible pues la sociedad arrendataria únicamente ha formulado propuestas que son inaceptables por cuanto pretenden mutar una renta fija en una renta totalmente variable, a determinarse sobre beneficios operativos de una sociedad contablemente despatrimonializada y en pérdidas desde antes de la pandemia.

Por otro lado, la arrendataria, una mercantil anónima que pertenece al una cadena hotelera española de ámbito internacional, reconoce la relación arrendaticia y el impago de la renta y opone prejudicialidad civil por haber interpuesto demanda de juicio ordinario contra la entidad actora con petición simultánea de medidas cautelares y aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, excepción de inadecuación de procedimiento, y la imposibilidad de cumplir el contrato por razón de la situación de emergencia sanitaria.

¿Inadecuación de procedimiento?

En relación a la excepción de inadecuación de procedimiento, la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de La Coruña razona que la actora ejercita la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y, acumuladamente, de reclamación de rentas, “a través del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta (art. 250.1 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”.

A su juicio, “no cabe apreciar la excepción de inadecuación de procedimiento”.

¿Prejudicialidad civil?

En el caso de autos, atendiendo a las circunstancias concurrentes, la Juzgadora no considera justificada la excepcionalidad de la suspensión del procedimiento por, entre otros, los siguientes motivos:

• No se observa una postura diligente y favorecedora al cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria que justifique la excepcionalidad de la suspensión.

En concreto, no se ha producido ni siquiera el pago de un importe mínimo de renta fija durante más de seis mensualidades consecutivas hasta la interposición de la demanda, en las que en parte de ellas el hotel ha estado abierto al público.

Además, de quince mensualidades de renta devengadas desde el primer impago del mes de abril de 2020, a fecha actual solo se ha hecho el ofrecimiento de pago del importe equivalente a una mensualidad y media de renta.

• La arrendadora, durante el aludido período, ha tenido que pagar el importe del IBI de 2020 que alcanza la cuantía de 63.655,35 euros, además de otros gastos por seguros que se han acreditado documentalmente.
• La arrendadora ha demostrado buena fe y voluntad negociadora en orden a revisar la renta antes de la situación excepcional sanitaria.

De hecho, a partir de la crisis financiera del año 2008 se pactaron acuerdos novatorios en los años 2009, 2011, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017.

• Del contenido de los autos no se observa una postura especialmente diligente en las actuaciones de la demandada en orden al cumplimiento de las reglas de la buena fe procesal que deben presidir las actuaciones de las partes en todo tipo de procesos.
• La pretensión planteada por la arrendataria en el juicio ordinario contra la arrendadora con petición de  medidas cautelares y aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, no se considera prejudicial del presente litigio en el que se ha de examinar las circunstancias relativas al impago de las rentas anteriores correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2020 (384.7171,30 euros), octubre y noviembre (vencidas e impagadas durante la tramitación) que no pueden ser obviadas por muy extraordinaria que haya sido la situación.
• Además, como último apunte, la demanda que dio lugar al presente procedimiento fue admitida a trámite con anterioridad a la presentación de la demanda de juicio ordinario.

Acción de reclamación de rentas y doctrina rebus sic stantibus

“Las circunstancias económicas derivadas de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y estado de alarma no pueden ser admitidas como presupuesto de exoneración del pago total de la renta durante seis meses consecutivos (abril a septiembre de 2020, ambos inclusive) y a fecha actual, de otras once mensualidades más”, declara la Magistrada-Juez al inicio del fundamento de derecho cuarto.

En la misma línea, aunque se desconocen las fechas exactas, “es un hecho notorio que durante el verano del pasado año 2020 el hotel que se ubica en el inmueble arrendado estuvo abierto al público y a pesar de ello no se hizo pago alguno de renta”, añade el reciente fallo.

«La arrendadora ofreció a la arrendataria un acuerdo que comprendía la condonación total de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020”

Además, consta probado que, en el mes de junio de 2020, la arrendadora ofreció a la arrendataria un acuerdo que comprendía la condonación total de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020, y desde esa fecha hasta el mes de abril del presente año 2021, una reducción del importe de renta del 50% en el mes de julio de 2020 y con una escala progresiva de disminución de la reducción hasta el 5% en el mes de abril de 2021. En cambio, esta propuesta fue rechazada.

«Durante el verano del pasado año 2020 el hotel que se ubica en el inmueble arrendado estuvo abierto al público y a pesar de ello no se hizo pago alguno de renta». (Foto: Economist & Jurist)

Así las cosas, en virtud de lo expuesto, “lo cierto es que no se considera justificado que, como consecuencia de la crisis sanitaria y económica, la sociedad arrendataria se haya visto tan gravemente imposibilitada para el pago, al menos de un porcentaje fijo del total de la renta pactada”, valora la Juzgadora.

Por consiguiente, la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de La Coruña condena a la sociedad arrendataria al pago de la renta reclamada (384.717,30 euros) de conformidad con lo interesado en la demanda. Igualmente, acreditado que la demandada no ha satisfecho el importe de la renta reclamada, declara resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes y, en consecuencia, condena a la parte demandada a que desaloje el inmueble.

Voz letrada autorizada

“Es una sentencia muy dura y muy controvertida en términos procesales”, adelanta el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius.

“Debemos recordar que los procesos de desahucio arrendaticio son ya complejos de per se, y ahora en tiempos de pandemia, dicha complejidad se ha acrecentado aún más, goteando día a día resoluciones judiciales totalmente dispares y contradictorias que merman la seguridad jurídica”.

“La Sentencia analizada parte de la premisa, a mi juicio errónea, que se puede resolver en un desahucio por impago con acumulación de reclamación de rentas la excepción de inexigibilidad de las rentas reclamadas en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. No es el desahucio el cauce procesal para examinar dicha alegada inexigibilidad en tanto que debe plantearse por vía de acción y no de excepción, so riesgo de incurrir dicho pronunciamiento en incongruencia, y es muy dudoso que proceda formular demanda reconvencional de revisión o reducción de rentas a una demanda de desahucio con reclamación de rentas”, opina el socio el despacho líder en España, por su especialización en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo.

“Para salvar dicha indefensión el demandado planteó en paralelo una demanda de juicio ordinario de reducción de rentas en base a la citada cláusula rebus, siendo pues el proceso idóneo para discutir la exigibilidad de dicha reclamación de rentas este último y no el desahucio, habiéndose debido estimar la excepción de suspensión por prejudicialidad civil hasta que se resolviera el declarativo de revisión de rentas, en tanto que si bien la condena al desahucio no tiene efectos de cosa juzgada, sí que la tiene la condena al pago de las rentas que se formuló acumuladamente a la de desahucio. Cuestión distinta hubiera sido que se hubiera formulado aisladamente la acción de desahucio, pues ninguna indefensión se hubiera generado de condenarse al desalojo al no tener dicha condena efectos de cosa juzgada”, añade.

«Se ha producido en este caso una vulneración del derecho de defensa del arrendatario»

A juicio del letrado, “se ha producido en este caso una vulneración del derecho de defensa del arrendatario, en tanto que la dictada condena al pago de las rentas conllevará casi con toda seguridad el perverso efecto del sobreseimiento del declarativo de revisión de rentas por concurrir litispendencia”.

“Si bien es cierto que se podría argumentar que no existe indefensión pues la demanda de revisión de rentas afecta a rentas posteriores a las que se reclamaron en el desahucio, lo cierto es que la condena también lo es respecto de las rentas futuras hasta el momento del desalojo en virtud de la especialidad de la admisibilidad de las condenas a futuro de prestaciones periódicas, siendo estás ultimas sobre las que se exige la reducción en el ordinario”, agrega.

“El único argumento que se me ocurre para evitar que se sobresea el declarativo de revisión de rentas y se pueda pues discutir en dicho foro si procede una rebaja de dichas rentas es que la arrendataria alegue que la condena al pago de las rentas futuras en el desahucio no determina el importe de las mismas, quedando pues imprejuzgado el mismo, si bien debemos recordar que el art. 220.2 de la LEC ya establece que se tomará como base de liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda”, concluye Fuentes-Lojo Rius.