La AP de Álava respalda aplicar la cláusula rebus en beneficio del arrendatario de un comercio afectado por la pandemia

Confirmando lo declarado por el Juzgado de instancia, la Audiencia Provincial de Álava considera aplicable la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la alteración sustancial por Covid-19 en el equilibrio de las prestaciones del contrato de arrendamiento de un local de negocio sito en un centro comercial y ratifica la reducción de la renta mínima garantizada en un 50% durante aquellos periodos en los que el comercio estuvo cerrado y en un 25% en los que resultó afectado por las limitaciones de horarios o aforos de público.

La Sala argumenta que la supresión total de la obligación del pago de la renta supondría “transferir a la arrendadora todo el perjuicio, lo cual no es equitativo”.

Antecedentes

En enero de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Vitoria-Gasteiz estimó parcialmente la demanda promovida por la mercantil arrendataria, en relación con el contrato de arrendamiento de local de negocio de un centro comercial sito en la ciudad de Vitoria.

En el contrato originario, de fecha 1 de junio de 2017, se fijó una renta en base a un porcentaje del 6% aplicable sobre las ventas anuales, con una renta mínima garantizada de 2.530.32 euros mensuales, más 284.89 euros de gastos comunes.

Local cerrado temporalmente por Covid-19. (Foto: Bernabé/Javier Lalín/Faro de Vigo)

En cambio, aplicando la cláusula rebus sic stantibus, el Juzgador de instancia modificó la cláusula referida a la renta del contrato de arrendamiento de referencia, bajo el siguiente literal:

“El importe mensual de la RMG quedará disminuida:

1º, un 50% durante los concretos periodos de obligado cierre al público del local arrendado y/o el centro comercial en el que se ubica, y;

2º, un 25% durante los concretos periodos en los que, sin estar obligado al cierre al público, el local arrendado y/o el centro comercial en el que se ubica, se encuentre necesariamente afectado por diversas y variadas limitaciones directas, bien sean de aforo, horario y/o propia actividad.

En ambos casos, cuando la correspondiente prohibición y/o limitación estuviera así acordada por una norma de obligado cumplimiento dictada por la autoridad competente que fuera derivada de una situación de pandemia, bien se produzca la misma dentro o fuera de una declaración de estado de alarma”.

Recurso de apelación

Llamativamente, disconforme con la estimación parcial, la mercantil demandante interpuso recurso de apelación reiterando sus pretensiones de que se deje sin efecto, desde la primera declaración del estado de alarma hasta la finalización de la relación contractual, la RMG y se fije la renta en función del porcentaje pactado para la renta variable.

Subsidiariamente, peticiona la reducción de la renta en un 100% durante el periodo de cierre obligatorio, y el 50% durante el establecimiento del estado de alarma, hasta la finalización de la relación contractual.

Audiencia Provincial de Álava

La AP de Álava expone que la cuestión controvertida se reduce a la concreción de las medidas modificadoras del contrato que permitan una redistribución equitativa y justa de las obligaciones y derechos afectados, en orden a reequilibrar sus bases esenciales, cuando el negocio ha permanecido cerrado, como consecuencia de las medidas derivadas de la declaración de estado de alarma, o bien limitado en su actividad por las medidas restrictivas de horarios o aforos de público.

No obstante, como advierte el Juzgador de primera instancia, “la carga de la renta deviene excesivamente gravosa para la arrendataria en esos periodos, pero la supresión total de la obligación significaría transferir a la arrendadora todo el perjuicio, lo cual no es equitativo”. En cambio, “la variabilidad del importe de la renta que la arrendataria debe pagar en función del volumen de sus ventas es una incertidumbre contractual, no derivada de la situación excepcional causada por la pandemia”, valora la Sala.

Por consiguiente, lo más razonable sería establecer un mecanismo que distribuyese entre las partes el perjuicio de la situación excepcional de la crisis sanitaria por Covid-19. Así, en opinión de la Audiencia, lo más oportuno sería la referencia reequilibradora sustentada en la modificación de la RMG y no vinculada al volumen de ventas, como elemento más real en relación con la carga contractual que sí establece una obligación para la arrendataria cualquiera que sea el resultado de la actividad.

Por último, conocida la imprevisibilidad que la causa desequilibradora despliega para el futuro, en función de cómo evolucione la pandemia con posibles periodos de repunte, “es razonable y de plena eficacia la regulación de la moderación de la renta en función de las restricciones que en cada momento se imponga para el ejercicio del negocio, bien sea el cierre o las restricciones de aforo o limitaciones de horarios de apertura al público”, agrega la Sala.

En definitiva, habilitado por el contenido del art. 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, el criterio de reducción de renta del 50% para los periodos de cierre y del 25% para cuando concurran limitaciones directas es, según el parecer de la Audiencia, acertado.

Voz letrada autorizada

Como suele ser habitual, nos auxiliamos para comentar el fallo aquí analizado de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo:

“Estamos ante el primer precedente en toda España de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para moderar una renta contractual con motivo de la crisis sanitaria que ha sido confirmado en segunda instancia. Recordemos que las resoluciones judiciales que existen hasta la fecha sobre la materia aún están en fase de apelación por lo que respecta al fondo del asunto. Si bien la sentencia no es firme, pues cabe recurso de casación, es el primer precedente de una Audiencia Provincial sobre la materia, que bien seguro influirá en el futuro y esperado pronunciamiento del TS sobre la materia, en el que deberá optar entre mantener su doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus de carácter restrictivo y excepcional o si volver a la doctrina flexibilizadora o ‘normalizadora’ que mantuvo la Sala en 2014 con motivo de la crisis económica y financiera de 2008”, adelanta el abogado.

Respecto del contenido de la sentencia de referencia, “debemos destacar el acertado análisis técnico sobre la distribución de los riesgos contractuales conforme a la naturaleza del negocio jurídico en cuestión, un arrendamiento de local de negocio. El Tribunal incide con gran maestría en esta compleja cuestión jurídica, afirmando que los riesgos derivados del negocio económico que se desarrolla en el local son riesgos propios del arrendatario, y por tanto, no son trasladables al arrendador por muy imprevisible que sea el cambio de circunstancias contractuales, más aún cuando en dicho caso se ha pactado una RMG que no está vinculada al volumen de ventas y, por tanto, se ha fijado como una obligación a satisfacer por el arrendatario con independencia de cuál ‘sea el resultado de la actividad’, en términos de la sentencia”, añade Fuentes-Lojo.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

“Este razonamiento es el que lleva a la Audiencia a acotar el marco temporal de revisión o reajuste de la economía del contrato exclusivamente al período en que se suspendió o restringió por las autoridades gubernativas competentes la actividad económica que se desarrollaba en el local arrendado con motivo de la pandemia de la COVID-19, desestimando la pretensión de la arrendataria de que se sustituyera por toda la duración del contrato la RMG por una renta de carácter estrictamente variable que dependa de la facturación. En este sentido, el Tribunal aclara que no hay desequilibrio que reajustar si en nada se altera la cesión del uso del local, pues eso es lo que constituye la base del contrato a preservar y no la mayor o menor rentabilidad de la actividad económica que desarrolle el arrendatario”, razona el letrado.

“La sentencia, confirma el criterio del juzgado de primera instancia, que había utilizado como regla de proporcionalidad para moderar la renta la regla utilizada por el RDL 35/2020 que prevé una reducción del 50% de la renta en caso de suspensión total de actividad y, declara que procede una reducción de un 25% cuando no existe prohibición total de actividad, sino tan solo restricciones de horarios o de aforo”.

Por último, “y aun cuando la sentencia no hace referencia expresa, de su contenido se puede colegir una apuesta decidida por la concepción tradicional de la cláusula rebus vigente actualmente en la doctrina del TS, alejándose del criterio de la Sala que mantuvo en la Sentencia de 15 de octubre de 2014, en el que se analizaba la aplicabilidad de la figura rebus a un negocio jurídico de idéntica naturaleza al que nos ocupa en este caso, un arrendamiento de finca urbana, pero nótese que en dicha ocasión la Sala para valorar si se había producido una ruptura de la conmutatividad del contrato atendió a la afectación del negocio (hotelero) que explota la arrendataria en el edificio arrendado y no a la utilidad económica del inmueble arrendado”, concluye el experto en derecho civil inmobiliario.