La AP de Madrid aplica la «rebus» para reducir al 50% la renta durante año y medio

Tras estimar parcialmente el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Madrid ha reducido a la mitad la renta que una inquilina de un local dedicado a la celebración de fiestas infantiles deberá pagar a la arrendadora, durante el período transcurrido entre marzo de 2020 y septiembre de 2021.

El Juzgado desestimó la demanda porque interpretó que la inquilina no actuó de buena

La sentencia, de 22 de noviembre de 2021, destaca la “plena aplicación al caso de autos” de la cláusula rebus sic stantibus.

Posiciones de las partes

En septiembre de 2020, la actora, arrendataria de un local destinado a celebraciones infantiles, interpuso una demanda de juicio ordinario frente a la mercantil propietaria de tal espacio, solicitando que se redujese la renta a abonar, desde el 1 de marzo de 2020 hasta que existiese una solución sanitaria definitiva a la situación extraordinaria generada por el Covid-19, es decir, hasta que dejasen de aplicarse medidas sanitarias con el objeto de frenar su expansión.

La actora es arrendataria de un local destinado a celebraciones infantiles. (Foto: Radio Duna)

En su escrito de demanda, la mercantil indicaba que, si bien la arrendadora efectuó una serie de ofertas a la arrendataria, estas eran insuficientes.

Por su parte, la arrendadora contestó a la demanda subrayando que la arrendataria no se acogió a sus ofertas, como tampoco a la facultad que el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, le posibilitaba en orden a una moratoria en el pago de la renta, significando que el centro comercial donde se ubicaba permaneció abierto en todo momento ya que allí existía un supermercado y una farmacia.

Primera instancia: sí se dan los supuestos para aplicar la cláusula «rebus»

Tras los trámites procesales oportunos, el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Alcorcón dictó sentencia desestimatoria de la demanda formulada.

La inquilina no aceptó las propuestas de la arrendadora

En particular, aun concurriendo los supuestos que exige la jurisprudencia para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus, el Juzgado alertó que la actora no actuó de buena fe, ya que no aceptó las propuestas de la arrendadora en orden a las bonificaciones en la renta ni tampoco ejercitó la facultad que le confería el aludido RDL 15/2020, no acreditando, con referencia al tiempo posterior al levantamiento del primer estado de alarma, el perjuicio que decía haber sufrido.

Segunda instancia: la inquilina abonará la mitad de la renta durante año y medio

Ahora, la AP de Madrid estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la inquilina y declara que esta última debe abonar el 50% de la renta estipulada en el contrato de arrendamiento desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de septiembre de 2021.

En primer término, en relación a la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia evidencia su conformidad con “los acertados razonamientos de la juez a quo entendiendo la plena aplicación al caso de autos de dicha doctrina”.

Tampoco sería del todo justo que los perjuicios ocasionados por la emergencia sanitaria recayesen exclusivamente en la parte arrendadora

En palabras de la Sala, “no ofrece lugar a la duda su aplicación al caso de autos ya que nos encontramos ante un local arrendado para la celebración de fiestas infantiles que no solo tuvo que estar cerrado al público durante un cierto tiempo (del 14 de marzo al 21 de junio de 2020 en que se pudo reaperturar la actividad), sino cuando posteriormente las limitaciones establecidas y el «miedo» a contagios han hecho lógicamente una profunda mella en actividades abiertas al público, con amplía afectación a actividades como la de autos en la que los niños juegan en un espacio cerrado y reducido efectuando actividades en grupo que cuanto más numeroso sea resulta más atractivo a los menores”.

Fachada de la Audiencia Provincial de Madrid. (Foto: EFE)

En segundo lugar, respecto a la aplicación de tal doctrina al caso de autos, el Tribunal recalca que tampoco sería del todo justo que los perjuicios ocasionados por la emergencia sanitaria recayesen exclusivamente en la parte arrendadora “que lógicamente también resulta perjudicada ante la pérdida de ingresos que se produce”, no cabiendo olvidar que el arrendamiento de un local comercial debe de enmarcarse en la intención de obtener un lucro tanto para el arrendador -con el propio arriendo- como para el arrendatario -con el negocio que instala en él-.

Dicho esto, tras aludir a las limitaciones y restricciones de aforo que sufrió la actividad que constituye el objeto de arrendamiento durante los primeros meses de la pandemia, la Audiencia considera “pertinente” reducir la renta en un 50% en el periodo de tiempo transcurrido desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 9 de septiembre de 2021.

Por último, aunque la Sala “es consciente de las variaciones sufridas en orden a las limitaciones o incluso prohibición de apertura en distintos momentos de dicho periodo”, considera que, “con tal fijación se «compensan» los perjuicios sufridos en uno u otro momento”.