La aplicación de la cláusula rebus a un contrato de arrendamiento debe resolverse en un juicio ordinario

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de La Orotava (Tenerife) ha declarado en su reciente sentencia de 31 de marzo de 2021 que, en el escenario de un juicio verbal de desahucio por impago de la renta de un negocio afectado por las restricciones COVID, la pretensión de la arrendataria de que se revise la renta contractual conforme a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, necesariamente tendría que dar lugar a un pronunciamiento judicial específico. En particular, ello sólo podrá ser analizado mediante el ejercicio de la correspondiente acción en el ámbito de un juicio ordinario.

Aun así, el Magistrado-Juez anticipa y señala que, en el presente caso, se cumple indiciariamente con lo exigido jurisprudencialmente para una eventual aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Juzgados de la Orotava (Foto: Economist & Jurist)

Antecedentes

Las partes suscribieron en octubre de 2017 un contrato de arrendamiento de un local comercial sito en La Orotava. Entre otros extremos, allí se adoptaron los siguientes acuerdos:

• Plazo de duración del contrato: 5 años.
• Renta mensual: 1.700 euros más gastos privativos e individualizados del local (suministros, reparaciones, mantenimiento, etc.).
• Entrega mensual de los gastos comunes y generales, e impuestos del edificio del que forma parte: 184,40 euros.

En noviembre de 2020, ante el impago de la renta, la gestora de la cartera inmobiliaria de la demandante requirió mediante burofax a la arrendataria a abonar, bajo el apercibimiento de acudir a la vía judicial, la renta pendiente de pago: 11.315,15 euros.

La actora, propietaria en pleno dominio del local comercial sito en La Orotava, ejercita en el presente procedimiento dos acciones acumuladas: acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad por rentas impagadas y asimiladas. De hecho, en el acto de la vista aportó documento con actualización de las cantidades adeudadas: 17.450,45 euros, a razón del impago desde el mes de julio de 2020 hasta el mes de marzo de 2021.

Por su parte, la demandada, en su escrito de oposición defendió su postura en base a dos extremos:

• La cláusula rebus sic stantibus: La actual crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 ha tenido una enorme repercusión en el plazo económico, colocando a muchos negocios en situación de insolvencia. El desequilibrio provocado en las prestaciones a cumplir por las partes contratantes, donde el arrendatario es la parte más débil, hace que el contrato pueda perder su eficacia por razón de causas de fuerza mayor, máxime cuando como en el presente caso la actora es propietaria de una cartera de inmuebles y la demandada una trabajadora autónoma de cuyos ingresos depende su familia.

Las dramáticas repercusiones económicas provocadas por la pandemia no han sido ajenas a la demandada, la cual ha visto como su negocio acumula enormes pérdidas desde el inicio de la pandemia. Prueba de ello se evidencia en las declaraciones trimestrales aportadas correspondientes al tercer y cuarto trimestre de los años 2019 y 2020, donde se aprecia que el descenso de ingresos entre un año y otro es de un 75 %, aproximadamente.

• Los acuerdos novatorios y las negociaciones mantenidas entre las partes: Fruto de la declaración en marzo del primer estado de alarma, se produjo el primer acuerdo entre las partes consistente en la condonación de rentas durante cuatro meses, quedando pendientes ambos litigantes en renegociar las condiciones económicas una vez finalizase tal situación extraordinaria.

Tras dar término el primer estado de alarma, la demandada mantuvo la imposibilidad de abonar la totalidad de la renta pactada. Lo anterior abocó a plantearle a la arrendadora las siguientes soluciones: la cesión de derechos arrendaticios a un tercero; la aplicación de las entregas a cuenta de la fianza en su día depositada (4.593,76 euros) al pago de rentas; y solicitud de una nueva reducción de la renta.

Cláusula rebus sic stantibus

“No cabe duda alguna que es una cuestión compleja la pretendida aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento”, anticipa el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de La Orotava.

Tras ello, compartiendo las conclusiones de los Magistrados de Barcelona expresadas en el “interesante Acuerdo de 12 de noviembre de 2020 de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona”, el Juzgador interpreta que, en el presente caso, “lo procedente sería, de entender fundamentada la cláusula rebus sic stantibus, declarar compleja la discusión arrendaticia al entender que tal alegación debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, pues se pone de manifiesto que está en discusión, con entidad jurídica suficiente, un aspecto que deriva de forma directa de la propia naturaleza del contrato y está íntimamente relacionada con el vinculo arrendaticio, afectando directamente a los derechos y obligaciones que derivan del mismo”.

El Magistrado-Juez, atendiendo a la pretendida aplicación de construcción jurisprudencial, declara que “no cabe duda de que la epidemia actual cumple el requisito de situación sobrevenida y totalmente imprevisible e inevitable para las partes”. Eso sí, “cuestión distinta, a tratar en el declarativo procedente, es determinar si con eso basta para que se pueda considerar extinguida la obligación”.

«El Magistrado-Juez observa que los impagos se centran en los periodos de julio de 2020 a marzo de 2021, lapso de tiempo marcado por la influencia de la pandemia» (Foto: Economist & Jurist)

“No puede ponerse en duda, por ser notorio, que la epidemia del coronavirus y sus consecuencias directas, como las restricciones impuestas por el Gobierno por el estado de alarma, tienen este carácter imprevisto”, agrega el reciente fallo. “La clave no es que el acontecimiento sea imprevisible, sino que además sea insólito. La imprevisibilidad de la pandemia es, por ello, mucho menos discutible que la del otro hecho que ha dado lugar a la jurisprudencia reciente, la recesión del 2008”, opina el Juzgador.

Por último, en relación a la exigencia de causalidad directa entre la circunstancia del impago de rentas y la actual crisis sanitaria, el Magistrado-Juez observa que los impagos se centran en los periodos de julio de 2020 a marzo de 2021, lapso de tiempo marcado por la influencia de la pandemia. “No se acredita por la parte demandante que la demandada sea una deudora morosa con anterioridad a la pandemia, habiendo reconocido la entidad demandante que el vinculo arrendaticio nació en octubre de 2017”, expone la sentencia.

Así las cosas, a juicio del Magistrado, se “cumple indiciariamente con lo exigido jurisprudencialmente para una eventual aplicación de la citada cláusula. Cuestión, repito, a resolver en el procedimiento adecuado”, matiza.

Por ello, el Juez estima que el actual procedimiento “no permite dilucidar en su seno cuestiones complejas como la actual, lo que queda reservado al cambio del proceso ordinario correspondiente”.

Fallo y costas

El Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de La Orotava desestima la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, al estimar que el presente procedimiento es inadecuado por concurrir cuestiones complejas.

Además, conforme al fundamento de derecho cuarto, no se imponen a ninguna de las partes las costas ocasionadas, al encontrarnos ante un supuesto que presenta serias dudas de derecho.