La falta de acuerdo comunitario no es impugnable, según la AP de Cádiz

A pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal expresa que todos los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios son formalmente impugnables, la Audiencia Provincial de Cádiz ha declarado que no podrán ser objeto de impugnación aquellos actos en los que el órgano de gobierno se abstiene de proceder en una determinada dirección, no existiendo propiamente un acuerdo comunitario.

El caso

El 5 de octubre de 2018, se celebró una Junta General Ordinaria en la que se privó votar a un comunero moroso que acumulaba una deuda de 1.359,42 euros por el impago de las cuotas de la comunidad. En particular, allí se aprobaron las cuentas de la comunidad y el presupuesto para el próximo año, así como se eligieron los cargos de la junta.

Sin embargo, ante el descontento general por el estado de la comunidad de propietarios, el comunero moroso, junto a otros dos vecinos más, decidieron convocar una nueva Junta General Extraordinaria para el 19 de diciembre de 2018. En particular, en esta junta se aprobó, con el voto favorable de todos los presentes y con la abstención de un vecino, dar por revocados todos los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria arriba mencionada, debiendo debatirse los mismos a posteriori en una nueva junta.

A inicios de 2019, se celebró una junta de propietarios en la que se vino a “ratificar” de forma mayoritaria lo acordado en la junta de octubre de 2018.

«La privación del voto del actor estaba plenamente justificada». (Foto: E&J)

Tras ello, el comunero moroso se plantó en sede judicial solicitando la validez de la revocación de los acuerdos de la junta de 5 de octubre de 2018 por la posterior de 19 de diciembre de 2018. Además, con carácter subsidiario, peticionó que se declarase nula y sin efecto alguno todos los acuerdos adoptados en la primera junta mencionada.

Según el demandante, si le hubieran dejado votar en la primera junta, se podría haber producido una alteración en el resultado de la votación

No obstante, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Ceuta desestimó la demanda planteada y reconoció que, en este caso, la privación del voto del actor estaba plenamente justificada ya que había quedado acreditado que el vecino no se encontraba al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad. Para mayor argumento, en todo caso, el Juzgador alertó que la impugnación no se realizó dentro de plazo, entendiendo que la acción estaba caducada.

No conforme con lo anterior, el demandante recurrió en apelación.

No es impugnable la falta de acuerdo comunitario

Con el permiso del lector, nos centraremos a continuación en detallar en qué sentido se ha pronunciado la AP de Cádiz en relación a la viabilidad de anular sólo en teoría lo acordado en la junta de 5 de octubre de 2018 en lo que se refiere a la aprobación de cuentas y del presupuesto para el año siguiente y de ratificación de la “junta directiva” de la comunidad.

En su sentencia de 5 de mayo de 2022, la Sala recuerda, en primer lugar, que, en virtud del art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, todos los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios son formalmente impugnables. Ahora bien, la prosperabilidad de ello está condicionada materialmente por la propia naturaleza de aquéllos en función de dos exigencias:

• Tener un verdadero contenido decisorio, puesto que, en caso contrario, no trataría de auténticos “actos de gobierno”.
• Tener un contenido “positivo”.

Es decir, respecto a este último condicionante, el Tribunal advierte que solo son impugnables los acuerdos comunitarios que realmente deciden sobre alguna cuestión y no aquellos en los que la junta se abstiene de proceder en un determinado sentido, no existiendo propiamente un acuerdo comunitario, ya que no ha existido una doble mayoría en un sentido o en el otro.

Entonces, en el litigio que nos ocupa, únicamente tendrían un carácter positivo lo que en el orden del día de la repetida junta de 5 de octubre de 2018 se calificó como “aprobación de cuentas y del presupuesto para el año siguiente” y “ratificación de la actual Junta Directiva de la Comunidad”. Por consiguiente, el resto, “tiene un marcado carácter negativo o, sin más, no es decisorio en este caso concreto”. En otras palabras, “solo aquéllos, en consecuencia, son susceptibles de anularse, como, en definitiva, se solicitaba en esa tercera petición subsidiaria formulada por el hoy recurrente, que se ha calificado de artificiosa”, añade la sentencia de 13 páginas.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, explica a Economist & Jurist que “este reciente precedente jurisprudencial trata una cuestión esencial sobre las acciones especiales de impugnación de acuerdos que regula la Ley de Propiedad Horizontal y que muchas veces pasa inadvertida por nuestros tribunales”.

Con carácter previo, el letrado destaca “que esta tipología de acciones tiene un efecto estrictamente anulatorio del acuerdo comunitario adoptado”. Es decir, “no son acciones de naturaleza constitutiva, sino declarativa de si el acuerdo es o no válido. No permiten modificar situaciones jurídicas, ni reconstituir acuerdos donde no los hay. Así pues, el juez no puede suplir la voluntad comunitaria, cuando esta no existió, porque no hubo acuerdo comunitario propiamente”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

Como señalábamos en líneas anteriores, “se pueden impugnar acuerdos negativos, pero no se puede impugnar el no acuerdo, la inexistencia de acuerdo comunitario, por no haberse alcanzado un acuerdo ni en un sentido ni en otro, no habiéndose configurado una voluntad mayoritaria que sea susceptible de generar efectos jurídicos”, razona Fuentes-Lojo.

«Se pueden impugnar acuerdos negativos, pero no se puede impugnar el no acuerdo»

A modo de ejemplo, “si no existió acuerdo sobre un determinado punto del orden del día porque hubo un «bloqueo» en la votación, es decir, que el resultado de la votación es de una mayoría de cabezas en un sentido, y la mayoría de cuotas en el sentido opuesto –no alcanzándose acuerdo por faltar ambas mayorías-, no procede interponer una acción impugnatoria por una de las mayorías para conseguir que el juez supla la falta de quórum exigido por la norma, porque no hubo acuerdo, todo ello sin perjuicio de que en estos casos se pueda acudir a otros remedios procesales como el juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la LPH”, recalca el abogado.