La Justicia declara la responsabilidad de Unicaja por el dinero que entregaron los compradores de una vivienda que nunca llegaron a recibir

La Audiencia Provincial de Málaga ha condenado a Unicaja Banco a devolver 74.818 euros a los compradores de una vivienda en construcción que nunca les fue entregada. La cuantía que recibirán los compradores es la suma que ingresaron en la cuenta bancaria que la promotora tenía abierta en la entidad.

La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) reconoce la responsabilidad de Unicaja Banco en los hechos por cuanto la entidad conocía o debió conocer que los ingresos realizados por los compradores de la vivienda estaban vinculados al contrato de compraventa y, por tanto, el banco debía haber exigido la apertura de una cuenta especial y la constitución de una garantía conforme a la Ley 57/1968.

El abogado que ha ganado el caso, Carlos Cómitre, quien ha llevado la defensa legal de los compradores, celebra esta resolución judicial dictada por la Audiencia Provincial de Málaga y que revoca la sentencia dictada en primera instancia que desestimó la demanda de sus clientes.

El letrado del despacho Ley 57 explica a Economist & Jurist que la justicia ha reconocido a los compradores su derecho a recuperar la cantidad de 74.818 euros, entregada a la promotora hace casi dos décadas, más los intereses legales desde las fechas de los pagos. “Ha sido el punto y final de un batalla que se inició hace 7 años y que la estimación del recurso repara el daño sufrido primero por la promotora, luego por el banco y finalmente por la justicia. No puede olvidarse que desde la década de los años 60 los avales a los compradores eran obligatorios y durante muchos años bancos y promotoras la ignoraron, desprotegiendo a quienes dedicaban sus ahorros al sueño de una casa”, señala Cómitre.

(Imagen: Unicaja Banco)

El caso

En el presente caso enjuiciado, una promotora de viviendas y una familia suscribió en el año 2006, en la localidad de Albox (Málaga) un contrato de compraventa de vivienda en construcción, pactándose como forma de pago la entrega de 3.000 euros a la fecha del contrato de reserva, así como la cantidad de 74.818 euros a la firma del contrato.

En el contrato de compraventa se designaba un número de cuenta de la entidad Unicaja, abierta a nombre de la promotora en la misma localidad en la que se firmó el contrato. En esa cuenta, y en cumplimiento de lo pactado en el contrato, los compradores realizaron dos ingresos mediante transferencia, uno por importe de 3.000 euros y otro por importe 71.818 euros.

El resto de cantidades a entregar no deberían realizarse hasta la terminación del tejado y, finalmente, cuando se entregase la vivienda. Sin embargo, estas últimas cuantías nunca llegaron a ser ingresadas por los compradores ya que la vivienda no llegó a terminarse y, por ende, nunca recibieron la misma.

(Imagen: E&J)

Los compradores reclamaron la cantidad entregada a Unicaja

La parte afectada, los compradores, demandaron a Unicaja Banco reclamando la cantidad de 74.818 euros, cuantía que entregaron en la cuenta que la promotora tenía abierta en dicha entidad y que estaba vinculada al contrato de compraventa.

A pesar de que en Primera Instancia se declaró aplicable a Ley 57/1986, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el Juzgado número 12 de Málaga, desestimó la demanda alegando que no era exigible a Unicaja Banco que “tuviese o pudiese tener conocimiento de que se trataba de ingresos de los compradores en cuenta abierta del promotor y como consecuencia la exigencia de apertura de cuenta especial y la correspondiente garantía, y ello dada la completa ajenidad de Unicaja respecto al contrato”.

No obstante, el pasado 1 de abril, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga revocó la sentencia dictada por el Juzgado, y que fue recurrida en apelación por la parte demandante, al no compartir la Sala la conclusión del magistrado de instancia sobre el desconocimiento de las entregas a cuenta realizadas por los compradores.

En consecuencia, la Sala de lo Civil ha estimado la demanda de reclamación de cantidad y, declarando la responsabilidad de Unicaja Banco, ha condenado a la entidad bancaria a pagar a la parte demandada la cantidad de 74.818 euros, más los intereses legales desde la fecha que se produjeron los pagos, así como la pago de las costas judiciales causadas.

(Imagen: E&J)

El banco no cumplió con su obligación y responsabilidad

La Audiencia Provincial de Málaga expone en la sentencia que, de la declaración en prueba testifical del empleado de Unicaja (director de la sucursal donde se realizaron los pagos), se evidencia que el banco no solo era conocedor de la actividad de la titular de la cuenta donde se ingresaron los pagos como promotora en la venta de viviendas, “sino que en razón a dicho objeto de negocio, se realizaban ingresos regulares de diferentes personas. De hecho, de la documental obrante, se desprenden con claridad ingresos regulares en la citada entidad de varios compradores por importes similares”.

Por lo que los datos expuestos permiten concluir al tribunal provincial que Unicaja era conocedora del origen de las cantidades ingresadas en su entidad por la promotora, así como que los mismos eran “un claro signo de la actividad del titular de dicha cuenta, lo que nos lleva a la lógica conclusión de que la entidad bancaria conocía o pudo conocer sin gran esfuerzo, que la cuenta bancaria abierta en su sucursal se nutría de ingresos generados por la actividad inmobiliaria de la titular de la misma”.

Por tanto, al ser la entidad bancaria conocedora de ello, debía haber adoptado las medidas cautelares a las que le obligaba la Ley 57/1968 y la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Pero Unicaja no adoptó esas medidas y en consecuencia, al no haber actuado conforme a la ley, desprotegió los fondos de los compradores, de ahí que se declarase su responsabilidad.

Pues las entidades de crédito que reciben anticipos de compradores de vivienda tienen la obligación legal de control y custodia de esos fondos. Y dicha responsabilidad no depende de que el banco sea avalista o no, sino que depende del conocimiento del origen de los ingresos y la omisión de las medidas protectoras exigidas por la ley.

“Que no fuera una cuenta especial no les exime de su responsabilidad, pues dicha obligación se basa en que la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición segunda del artículo 1 de la Ley 57/68, según la cual los promotores deben percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria o caja de ahorros en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”, señala al Audiencia Provincial en la sentencia.

En consecuencia, dado que en el presente caso ha quedado acreditado, tanto que se realizaron los ingresos de los compradores en una cuenta bancaria que la promotora tenía abierta en Unicaja, como que dicho banco omitió las cautelas que le exige la ley, “ello supone la imputación de responsabilidad a efecto de la devolución de las cantidades reclamadas”.