La Justicia exonera al inquilino de un negocio de pagar la renta durante los primeros 99 días de la pandemia

El Juzgado de Primera Instancia n.º 28 de Sevilla ha acordado que, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la inquilina de un local de negocio no tendrá que abonar ninguna cantidad en concepto de renta desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, es decir, durante todo el período del primer estado de alarma decretado por el Gobierno para frenar la expansión de la Covid-19.

La sentencia, de 7 de febrero de 2023, expone que “la pandemia ha provocado el cierre del negocio algo más de dos meses, la limitación de aforos y limitaciones de movilidad en el país en determinados periodos y cierre de fronteras, fuera del alcance de todo tipo de sistema de asignación de riesgos pactado”.

El caso

La demandante, en su condición de arrendataria de un local comercial destinado a la actividad de envío de dinero, compra y venta de billete extranjero y cheques viajero, con fundamento en la situación de crisis sanitaria derivada del Covid-19 y restricciones de todo tipo, entre ellas, el cierre de fronteras desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 1 de julio, con la consiguiente desaparición de la clientela, que conllevó a un completo descenso de la facturación, invocó la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora.

«Las partes aquí enfrentadas suscribieron un contrato de arrendamiento en agosto de 2017».(Foto: E&J)

La actora interesó, con carácter principal, la resolución del contrato desde el 14 de marzo de 2020 por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del mismo en las condiciones exigidas, por la frustración de la causa del contrato. De forma subsidiaria, peticionó la resolución del mismo desde el 3 de agosto de 2020 o en su defecto el 3 de noviembre de 2020 con exención de renta hasta el 21 de junio y reducción de renta en un 50 % hasta su resolución.

Resulta necesario destacar que las partes aquí enfrentadas suscribieron un contrato de arrendamiento en agosto de 2017. Allí se pactó un período de cumplimiento de 10 años desde la entrega del local, pero transcurridos dos años la arrendataria quedaba facultada para desistir del contrato en cualquier momento, con un preaviso de 6 meses.

Concurren los requisitos para aplicar la cláusula «rebus»

El Juzgado de Primera Instancia n.º 28 de Sevilla ha estimado la demanda interpuesta por la mercantil inquilina y ha declarado la resolución del contrato desde el 3 de agosto de 2020, con la revisión de las rentas devengadas desde el 14 de marzo de 2020 hasta esa fecha conforme a los siguientes criterios:

• Exención del pago de las rentas desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020;
• Abono del 50 % de la renta desde el 22 de junio hasta el 3 de agosto de 2020;
• Devolución de las cantidades abonadas que excedan de los mencionados criterios.

Pese a lo expuesto, resulta pertinente mencionar que la Magistrada-Juez hace alusión a que, como se advierte en el informe pericial y confirma el testigo y trabajador del establecimiento, “antes de la pandemia ya tenían resultado negativo”. En concreto, según el empleado de la actora, iniciado el negocio en agosto de 2017, con apertura de las oficinas en febrero de 2018, “siempre tuvieron resultado negativo”.

Sin embargo, la sentencia de 16 páginas a la que ha tenido acceso Economist & Jurist, indica que, en el caso de autos, concurren los requisitos para aplicar la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, y ello por los siguientes motivos:

En primer lugar, porque la circunstancia de que se pactara en el contrato litigioso un desistimiento unilateral sin justa causa del arrendatario “no permite considerarlo como una suerte de sistema pactado de asunción de riesgos, dada la imprevisibilidad del riesgo en cuestión, la irrupción de la pandemia por crisis sanitaria Covid-19”.

En segundo término, porque la facturación de 2020 sufrió un “descenso notable, sin duda motivada porque el local estuvo cerrado al público durante los meses de confinamiento, y durante el verano y los meses posteriores se mantuvieron limitaciones de movilidad y cierres de frontera”.

En tercer lugar, porque las partes enfrentadas han intentado negociar la modificación del contrato. Sin embargo, “no se ha llegado a un acuerdo sobre la cuestión”, avisa la Juzgadora.

Por último, porque “se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los hechos que llevaron a las partes a consentir la contratación”. Además, en la alteración de las voluntades de las partes para conseguir la contratación “se ha producido un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes contratantes, la arrendataria”, concluye la sentencia.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, explica a Economist & Jurist que nos enfrentamos “ante una aplicación maximalista de la cláusula rebus sic stantibus, como nunca se había visto hasta la fecha en los tribunales españoles”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

La resolución aquí comentada “declara que durante el periodo de cierre gubernamental del local el arrendatario no debía pagar renta alguna, ¡0 Euros!, a pesar de que el contrato estuviera en vigor y a pesar de que la posesión de la finca no hubiera sido restituida a la propiedad, imputando así las consecuencias negativas de la pandemia sobre el negocio que se desarrollaba en el local exclusivamente a la propiedad, como si esta hubiera asumido los riesgos derivados del negocio empresarial que desarrollaba el arrendatario en el local, cuando es evidente que por la propia naturaleza del negocio jurídico que unía a las partes, un arrendamiento de finca urbana, no es así”, describe Fuentes-Lojo.

Según el parecer del jurista, el fallo “no solo no se ajusta a la incipiente doctrina jurisprudencial existente sobre la materia, que considera que se debe realizar un reparto equitativo de las pérdidas causadas por la pandemia, otorgando en el mejor de los casos una reducción de renta del 50%, sino que desnaturaliza por completo la relación contractual que unía a las partes, convirtiendo un arrendamiento en precario, en clara contravención de la autonomía de la voluntad, excediéndose completamente la autoridad judicial en su facultad revisora de la economía del contrato”.

En palabras del abogado, “se obvia que existía una facultad de desistimiento a favor de la arrendataria, por lo que no se cumple el requisito de subsidiariedad de la cláusula rebus, al existir mecanismos contractuales para poder salirse del contrato sin penalización alguna, además de haberse realizado una errónea interpretación de la prueba pericial, pues quedó acreditado que el negocio ya estaba en pérdidas con anterioridad a la pandemia”.

Por último, “sorprende que se impongan las costas a la demandada, cuando la pretensión principal no fue estimada, y cuando es un caso que presenta evidentes dudas de derecho por no existir doctrina jurisprudencial sobre la materia hasta la fecha”, concluye Fuentes-Lojo.