La Justicia rechaza indemnizar a un comprador que adquirió un trastero embargado pensando que se trataba de un restaurante

La Audiencia Nacional rechaza que la Administración Pública deba de indemnizar a un comprador que adquirió por subasta una finca pensando que se trataba de un restaurante, cuando en realidad lo que estaba adquiriendo era un almacén sin acondicionar.

La Sala de lo Contencioso-administrativo ha dictaminado que no concurren los requisitos para declarar la responsabilidad patrimonial de la Administración porque no existió un daño antijurídico, ya que en el anuncio de subasta se incluyeron los datos catastrales y registrales de la finca a los que le reclamante pudo fácilmente acceder.

Asimismo, en la sentencia disponible en el botón ‘descargar resolución’, la Audiencia Nacional recrimina al comprador que su conducta no fue diligente, ya que lo normal en las transacciones de compra-venta de inmuebles es que los compradores soliciten información fehaciente y exhaustiva sobre el inmueble que pretenden adquirir, cosa que no hizo el adjudicatorio hasta después de efectuar la compra y tras percatarse de que la finca no coincidía con la que creía adquirir.

(Imagen: E&J)

Los hechos

La sentencia llega a raíz de que la Dirección Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) de Granada embargase un inmueble en Almuñécar, que era propiedad de la entidad apremiada, y el cual fue tasado en 62.261 euros.

En el anuncio de la subasta de dicho inmueble constaba la información que figuraba en el catastro y, entre otras circunstancias, que se trataba de un local comercial y que la superficie construida era de 40 metros con 31 decímetros cuadrados, así como la existencia de tres cargas preferentes.

El día que se celebró la referida subasta, el local fue adjudicado a un comercial (el ahora demandante). Cuando el comprador procedió a la inscripción en el Registro de la Propiedad, pudo percatarse de que la finca en cuestión no era el local del restaurante denominado «Mesón Petete», que creía era el objeto de dicha subasta, sino un viejo almacén o trastero, sin acondicionar.

A juicio del comprador, hubo un error en la identificación de la finca embargada y luego subastada, lo que le había abocado a participar en dicha subasta y a obtener por error un bien distinto del que creía.

(Imagen: E&J)

El comprador creía que estaba adquiriendo un inmueble de mayor valor

El actor, en reparación de los daños y perjuicios causados, solicitó a la Administración Pública una indemnización de 63.827 euros, ya que en el anuncio de la subasta la Dirección Provincial de la TGSS hizo constar una descripción de la identificación de la finca embargada y subastada que en parte era errónea o incompleta, lo que le hizo creer al comprador que estaba adquiriendo un inmueble de mayor valor.

El actor calculó la indemnización de 63.827 en base a un informe pericial visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, en el que se tiene en cuenta que el valor de mercado del restaurante «Mesón Petete» —que esperaba adquirir— ascendía a 101.691 euros, al que resta el valor del local real trasmitido por la Seguridad Social —el almacén—que se considera asciende a 37.863 euros, cantidad por tanto inferior a los 62.261 euros en que se tasó el bien la TGSS.

Por tanto, el comprador reclamaba la diferencia entre el valor de lo que creía que se subastaba y el valor de lo realmente subastado según el mencionado informe pericial, cantidad a la que añade los intereses legales correspondientes.

La reclamación por responsabilidad patrimonial interpuesta por el comprador fue, en un primer momento, desestimada por silencio administrativo y, con posterioridad, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones dictó resolución por la que expresamente se desestimaba la citada reclamación al no concurrir en el presente caso los presupuestos determinantes de la responsabilidad patrimonial establecidos en la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.

Contra dicha resolución el actor interpuso recurso contencioso-administrativo, en el cual solicitaba que, estimándose el mismo, se dictara sentencia condenando a la Administración a indemnizarle con la cantidad de 63.827 euros.

(Imagen: E&J)

El daño por el que se reclama no es antijurídico

La Audiencia Nacional (AN), por su parte, ha dado la razón a la Administración y desestimado el recurso del reclamante al considerar que no concurren todos los supuestos necesarios para declarar la responsabilidad patrimonial de ésta.

Asimismo, la Sala de lo Contencioso-administrativo ha dictaminado que la conducta del comprador no se compadece con la mínima diligencia que le era exigible como adjudicatorio en un procedimiento de subasta, sobre todo cuando “la TGSS utilizó en todo momento datos catastrales y registrales de la finca a los que le reclamante pudo fácilmente acceder, haciéndolo sólo después de adquirir la finca”. Razón por la cual lleva a la AN a concluir que, el daño por el que se reclama no sería antijurídico.

El comprador aduce que la Administración llevó a cabo una mala actuación en el procedimiento de subasta, sin embargo, realmente no existió un error en la identificación de la finca objeto de subasta, “o por lo menos no existió con el alcance que se pretende, tratándose a lo sumo de una descripción incompleta”, ya que en el anuncio se hizo constar la información que figura en el catastro, la cual en ningún caso se ha acreditado que sea errónea, sino que lo hay que es un error en la identificación de la finca por parte del comprador.

Pues éste (el comprador) al visitar la dirección y ver un “número 1” puesto entre la entrada de un garaje y la puerta trasera de un local destinado a restaurante consideró que este local era el objeto de subasta, cuando realmente este “número 1” fue puesto ahí por el dueño del local para poder identificarlo antiguamente porque era la única edificación que existía, así lo afirmó la hija del dueño del local y persona que regenta actualmente el restaurante en la diligencia de la TGSS.

En este mismo orden de cosas, la Audiencia Nacional señala en la sentencia que resulta llamativo que el reclamante, que reconoce haber visitado el restaurante, no advirtiera la diferencia entre la superficie del mismo (más de 200 metros cuadrados) y el local comercial a subastar (de 40 metros cuadrados”; ni que no tuviera en cuenta la falta de referencia al restaurante en el anuncio de subasta ni consultara los datos del catastro y del Registro de Propiedad sobre el local ocupada por el restaurante y que pensaba adquirir.

“Consideramos que el inmueble adjudicado en subasta quedaba perfectamente identificado con su número registral, su número de referencia catastral, su uso como local comercial sin que nada indicase que lo subastado era de restaurante, y su superficie», recoge la sentencia.

(Imagen: E&J)

La AN recrimina al actor que su conducta no fue diligente

La Sala también ha señalado que lo anterior ha de ser puesto en relación, precisamente, con la diligencia que por lo general resulta exigible a los participantes en una subasta. En el presente caso, los magistrados afirman que el recurrente no fue muy diligente cuando, según manifiesta en su escrito, se conforma con efectuar un examen visual exterior de un local con una superficie mayor, presumiendo que era correcta una numeración errónea de un portal, cuando sucede que la finca subastada era otra —un local diáfano con una superficie inferior—.

“Adviértase a este respecto que, en el uso normal en las transacciones de compra-venta de inmuebles, los compradores o adjudicatarios suelen mostrar una diligencia superior, solicitando información fehaciente y exhaustiva sobre el inmueble que pretenden adquirir”, recrimina la AN.

Y, en el presente caso, el comprador solicitó dicha información después de efectuar la compra, tras percatarse de que la finca no coincidía con la que creía adquirir. Sin embargo, el bien en cuestión estaba identificado mediante la inclusión de la referencia catastral, pudiendo localizarse en la cartografía catastral que permitía determinar con exactitud su ubicación.

Por tanto, la conducta del actor no se compadece con la mínima diligencia que le era exigible como adjudicatorio en un procedimiento de subasta.