La venta prematura de una casa ruidosa podrá estar exenta de IRPF

La consulta vinculante V2512-21, resuelta por la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, determinó que la venta de una vivienda demasiado ruidosa podría llegar a considerarse venta de vivienda habitual, aunque no se hubiera habitado en ella por 3 años. Al recibir esta consideración y manifestar la consultante su intención de destinar la ganancia de la venta a comprar una nueva vivienda habitual, dicha ganancia se beneficiaría de la exención por reinversión en vivienda habitual a efectos de IRPF.

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La Subdirección General señala que la clave está en la valoración de la gravedad de los ruidos y las consecuencias físicas de estos sobre la consultante, que corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Si estos aprecian que son de entidad suficiente como para hacer necesario el cambio de domicilio, la vivienda pasaría a tener la consideración de habitual.

En concreto, la consultante alega que los ruidos continuados provocados por la panadería situada debajo de la vivienda están provocando problemas de salud a los propietarios, habiendo tenido que recurrir a tratamiento psiquiátrico.

«La Subdirección General señala que la clave está en la valoración de la gravedad de los ruidos y las consecuencias físicas de estos sobre la consultante» (Foto: E&J)

Exención por reinversión en vivienda habitual, ¿en qué consiste?

La ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Dicha tributación puede suponer un coste del 19 al 23% del capital obtenido. Sin embargo, la Ley del IRPF prevé en su art. 38 la exención de la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se destine a adquirir una nueva vivienda habitual.

El art. 41 del Reglamento que desarrolla la Ley del IRPF detalla los criterios que han de seguirse para poder calificar una vivienda de “habitual”. En concreto, es preciso que esta haya constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años.

Se recogen algunos supuestos en los que el citado plazo no será exigible, a saber: cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Además, para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

«Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente» (Foto: E&J)

La compra de la nueva vivienda deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión del anterior inmueble.

Razonamiento de la Subdirección General

La expresión del citado art. 41 «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» comporta una obligatoriedad en dicho cambio. Alude a una situación en la que mudarse es inevitable.

En el presente supuesto, las circunstancias que llevan a la consultante a cambiar de domicilio tienen su origen en los ruidos provocados por la panadería situada debajo de la vivienda.

Las molestias son tales que los propietarios han tenido que recurrir a tratamiento psiquiátrico al sufrir, entre otras patologías, agorafobia, trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo causado por un nivel de estrés elevado. Las negociaciones amistosas con el dueño del local han resultado infructuosas.

La Subdirección General señala que, si bien el trastorno emocional no implica por sí mismo y en todos los supuestos tal necesidad, combinado con el resto de circunstancias que rodean el presente caso, sí que podría llegar a considerarse un motivo inexcusable para el cambio de domicilio.

Tratándose de una cuestión de hecho, el Centro Directivo no puede entrar a valorar si los ruidos y las consecuencias psicológicas de los mismos tienen la entidad suficiente, pues eso compete a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. La consultante deberá justificar la necesidad aportando pruebas, que los citados órganos deberán valorar.