No son indemnizatorias las cuantías que el arrendador recibe tras demanda de desahucio

La Sala Tercera del Tribunal Supremo ha declarado en su reciente sentencia de 14 de diciembre de 2021 que las cantidades no abonadas por el arrendatario de un local de negocio, con independencia de que se hubieran devengado antes o después de la presentación de la demanda del juicio de desahucio y con independencia de que hubieran sido percibidas o no tras la sentencia estimatoria de sus pretensiones constituyen, a todos los efectos, “renta debida”.

En opinión del Alto Tribunal, en contra de lo que expone el contribuyente y recurrente en casación, tales cuantías, devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio, no pueden tener naturaleza indemnizatoria.

El caso

La cuestión central que se suscita es la del tratamiento tributario de las rentas dejadas de abonar por el arrendatario, concretamente, desde la fecha de la última renta impagada (febrero de 2019) hasta que el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Valladolid resolvió el arrendamiento mediante sentencia de 11 de enero de 2011, condenando al inquilino a abonar todas las rentas vencidas y no satisfechas hasta el desalojo del local comercial

Por un lado, la Agencia Estatal de Administración Tributaria, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Castilla y León y el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León opinan que tales cuantías, devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio, deberían tributar como rendimientos de capital inmobiliario. Es decir, a su juicio, tales cantidades tendrían el mismo tratamiento que aquellas rentas anteriores que, a razón de su impago, motivaron el proceso judicial de desahucio.

«En el intervalo de tiempo entre la presentación de la demanda de desahucio y el dictado de la sentencia, el arrendador presentó una relación de ‘rentas pendientes de pago'».(Foto: Flickr/Creative commons)

En cambio, por otro lado, el arrendador (recurrente en casación como contribuyente) razona que tales cuantías que se percibieron tras la resolución contractual no pueden calificarse jurídicamente como rendimientos de capital inmobiliario sino de responsabilidad indemnizatoria (ganancia patrimonial) fruto del perjuicio que ha experimentado el mismo tras la privación de su derecho a la posesión y disfrute del inmueble, por el tiempo posterior durante el cual el inquilino estuvo en posesión ilícita (sin título) del inmueble.

Tribunal Supremo

Turno de nuestro Alto Tribunal, su Sala de lo Contencioso-Administrativo llega a la conclusión de que las cantidades no abonadas por el inquilino, con independencia de que se hubiesen devengado antes o después de la presentación de la demanda del juicio de desahucio y con independencia de que hubieran sido percibidas o no tras la sentencia estimatoria de sus pretensiones constituyen, a todos los efectos, “renta debida” y, por consiguiente, en sede de IRPF han de calificarse de rendimientos de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

Para llegar a tal desenlace, la Sala Tercera se apoya, entre otros, en los siguientes argumentos:

• En primer lugar, ya la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Valladolid asumía la calificación jurídica de “renta” de todas aquellas cantidades adeudadas por el inquilino, toda vez que declaraba haber lugar al desahucio y le condenaba a desalojar el local bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a abonar la cifra total de las “rentas pendientes y no satisfechas” a enero de 2011 más las cantidades que se devengasen hasta el desalojo del inmueble.
• En segundo término, respecto a la afirmación referente a que “un arrendamiento o inexistente, por resuelto, no genera rentas ni presentes ni futuras”, en contra de lo fundamentado por el contribuyente, la Sala Tercera declara que la resolución del contrato de arrendamiento no tiene lugar en el momento en el que el propietario ejercita la facultad de resolverlo. Es decir, si el desahucio viene determinado por la falta de pago de la renta y la propia ley concede al inquilino demandado la posibilidad de abonar dicha renta tras presentar la demanda de desahucio (hasta antes de celebrar la vista), a juicio del Tribunal, resulta evidente que el contrato de arrendamiento subsiste con posterioridad a la presentación de dicha demanda.

“Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor”. (Foto: Nacho Gallego/EFE)

• En tercer lugar, los actos propios del arrendador también justifican la consideración de las repetidas cantidades como de “renta debida”.

En particular, en el intervalo de tiempo entre la presentación de la demanda de desahucio y el dictado de la sentencia, el arrendador presentó una relación de “rentas pendientes de pago” y reconoció que los arrendatarios le habían abonado la “renta” del mes de abril de 2010.

Asimismo, el arrendador incluyó en la base imponible del IVA las cuantías vencidas y debidas con posterioridad a la presentación de la demanda, lo que no hubiera procedido en el caso de que realmente las hubiera considerado como una indemnización.

• En cuarto lugar, en virtud del art. 22.1 de la LIRPF, al tratarse de rentas que derivan de un contrato de arrendamiento, las cantidades controvertidas deberán calificarse de rendimientos íntegros de capital inmobiliario.
• En quinto y último lugar, respecto a la imputación temporal de esas rentas, la Sala de lo Contencioso-Administrativo se remite al contenido del art. 14.1.a) de la LIRPF: “Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor”.