Nuevo límite a registradores para controlar precios de adjudicación en subastas

La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su reciente sentencia de 15 de diciembre de 2021 ha aclarado los límites de la función calificadora del Registrador de la Propiedad ante la inscripción de una resolución judicial. En concreto, el caso enjuiciado tenía causa en una denegación de un testimonio de un decreto de adjudicación, por entender el registrador que no se había hecho una correcta interpretación de los artículos 670 y 671 L.E.Civ., preceptos que regulan las posturas y precios de adjudicación en subastas judiciales.

La Sala de casación señala que el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas que resulte de ellas, así como de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

Revisar la valoración efectuada por el Juzgado del artículo 671 L.E.Civ. excede la función calificadora. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez. Es decir, es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del art. 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito. La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a 674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral. Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

Esta Sentencia es la primera dictada por la controversia que se ha venido suscitando en muchos Registros de la Propiedad sobre la aplicación del artículo 671 L.E.Civ. No obstante, no es la primera Sentencia en que el Tribunal Supremo recuerda los límites de la función calificadora ante documentos judiciales. Así, la Sentencia del Pleno nº 590/2021 de fecha 9 de septiembre de 2021 (Roj: STS 3277/2021 – ECLI:ES:TS:2021:3277) ya sentó los límites de la calificación a cuestiones formales y extrínsecas, quedando vedada así la posibilidad de revisar el fondo de una resolución judicial.