Los comuneros no pueden impugnar en la vía judicial los acuerdos adoptados en una junta de propietarios si en esa fecha no estaban al corriente del pago de cuotas

El comunero que no está al corriente de pago de las deudas comunitarias en la fecha en que la comunidad de propietarios adopta un acuerdo, no puede impugnar el mismo después en vía judicial, con independencia de que con posterioridad a la indicada fecha haya puesto en orden sus obligaciones comunitarias.

Así lo ha dictaminado la Sección 13º de la Audiencia Provincial de Barcelona en una sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) en la que declara la falta de legitimación activa de dos comuneros para interponer demanda en la vía judicial solicitando la nulidad de unos acuerdos adoptados en una junta de propietarios y que no pudieron impugnar en ese momento por no estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias.

En ese sentido el tribunal provincial les ha recordado que, aunque a fecha de interponer la demanda los comuneros morosos ya estén al corriente de pago de las deudas, el día que se celebró la junta y se adoptaron los acuerdos ahora impugnados no lo estaban, y por tanto, carecen de legitimación activa para impugnar los mismos al no haber estado al corriente de pago en el momento de su adopción.

El caso

Esta resolución judicial llega a raíz de que se iniciará un conflicto vecinal entre una comunidad de propietarios de Barcelona y dos comuneros que forman parte de la misma y a los que se les negó su derecho a voto en una junta porque, a fecha de la misma, no estaban al corriente del pago de las cuotas comunitarias. En esa junta de propietarios se adoptaron una serie de acuerdos relativos a la adecuación del edificio a la normativa del reglamento de baja tensión; reparar las fachadas del inmueble; y se constituyó dos derramas para la financiación de ambas obras mencionadas, así como el uso de 20.000 euros del fondo de reserva para complementar las derramas y financiar las obras.

Dos meses más tarde de que se celebrara dicha junta, y habiendo cumplido ya los dos comuneros morosos con sus obligaciones comunitarias (habían abonado la cuantía de las deudas que tenían pendientes), demandaron a la comunidad de propietarios. En la demanda solicitaban la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha junta por ser contrarios a la ley, ya que se les había privado de su derecho a voto. Asimismo, los demandantes también alegaban que esos acuerdos eran “gravemente perjudiciales” para ellos.

(Imagen: E&J)

Los demandantes no estaban al corriente del pago cuando se adoptaron los acuerdos

La parte demandada, la comunidad de propietarios, se opuso a la demanda alegando que los comuneros no tenían legitimación activa para impugnar ahora los acuerdos en la vía judicial por cuanto no estaban al corriente de pago en el momento que se adoptaron los mismos, por más que hubiesen consignado los importes adeudados con posterioridad.

Y, respecto a la “gravedad perjudicial” que los demandantes alegaban que esos acuerdos les causaban, la comunidad de propietarios defendía en su oposición a la demanda que los acuerdos no eran perjudiciales, sino necesarios. Pues, las obras de reparación de la fachada se debían al riesgo de caída de elementos de porcelana de esta, ya puestos de manifiesto en dos ocasiones (la primera en una inspección técnica de edificios de 2015; y la segunda en un expediente ante el Ayuntamiento de Barcelona donde se constata la existencia de deficiencias en al fachada).

Respecto a la adecuación del edificio al reglamento de baja tensión, la comunidad señaló que estaba motivada por el mal estado de conservación eléctrico del edificio (que se construyó en el año 1966) y las necesidad de adaptar el mismo al reglamento de baja tensión aprobado por Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto. Necesidad que ya había sido puesta de manifiesto por un acuerdo previo de la comunidad en el año 2017 de poner fin a la instalación comunitaria de calefacción y agua sanitaria caliente a gas, obligando a ello a la adopción de cada propietario de su instalación privativa a los medios que estimasen oportunos. A ello se sumaba el hecho de que existía desde el 2010 un acta de inspección en la que constaban 15 defectos a corregir de la instalación del edificio.

Por último, sobre la aprobación de las dos derramas para financiar las obras mencionadas, la comunidad alegaba que eran “consecuencias necesarias para su efectiva realización”, pues la reparación de la fachada conllevaba un coste de 40.000 euros, y el uso de 20.000 euros para ello ya había sido acordado previamente en un acta de 2019, “por lo que no es susceptible de impugnación dicho pronunciamiento en este momento”.

(Imagen: E&J)

Falta de legitimación activa para impugnar los acuerdos

La demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 57 de Barcelona al entender que la realización de la obras comunitarias eran necesarias desde un punto de vista técnico, ya que el edificio presentaba deficiencias graves que se debían de corregir, y en relación al uso del dinero del fondo de reserva, el juzgador también entendió que la disposición de esa cantidad ya había sido aprobada en una junta anterior sin que los propietarios lo impugnaran.

No obstante, el Juzgado determinó que los demandantes sí que tenían legitimación activa para interponer la demanda judicial porque, al entender del juzgador, aunque en la fecha en la que de adoptaron los acuerdos no estaban al corriente de pago, posteriormente consignaron los importes adeudados, por lo que en el momento de presentar la demanda ya estaban al corriente de pago.

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por los demandantes. La Audiencia Provincial de Barcelona, por su parte, ha destinado el recurso y, al mismo tiempo, ha corregido el criterio alcanzado por el Juzgado en lo relativo a la legitimación activa de los comuneros morosos, aclarando al respecto y en contra de lo sostenido por el juzgador a quo, que éstos carecen de legitimación activa para impugnar los acuerdos en la vía judicial, independientemente de que hubiesen abonado las cuotas pendientes de pago en el momento de presentar la demanda.

En consecuencia, el tribunal provincial ha dictado nueva sentencia estimando la excepción procesal de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, y desestimando la demanda interpuesta por los comuneros.

(Imagen: E&J)

Los comuneros morosos no pueden impugnar los acuerdos

La Sección 13º de la Audiencia Provincial de Barcelona explica en la sentencia que para poder impugnar los acuerdos de la indica junta debe concurrir que los comuneros estén ya en ese momento en el que se adopta el acuerdo al corriente de pago de las deudas comunitarias, ya sean ordinarias, extraordinarias o las que integran el fondo de reserva.

Pues, aquellos comuneros que en la fecha de celebración de una junta no estén al corriente de pago, pueden acudir a la misma pero no pueden votar ni ejercer la acción de impugnación de los acuerdos que se adopten en la misma. Y, en esta línea, esos comuneros morosos tampoco tienen legitimación activa para impugnar los acuerdos aprobados en el momento que tenían deudas pendientes, “con independencia de que con posterioridad a la indicada fecha si se haya hecho pago del importe adeudado y, a la fecha de interposición de la demanda están al corriente de pago de las deudas comunitarias”.

Este razonamiento expuesto por los magistrados se ampara en el artículo 553. 31 del Código Civil Catalán (CCCat), en su apartado tercero, establece que “para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe”.

Asimismo, el artículo 553.24 del CCCat dispone en su apartado primero que “tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tuviesen deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan haber consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente. El precepto se halla en íntima relación con el art. 553.21.4 d) a cuyo tenor en las convocatorias a las juntas deberá hacerse constar la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553.24, tienen voz, pero no tienen derecho de voto”.

Por tanto, la obligación de pago a la que se refieren los citados artículos del Código Civil Catalán se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votación y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido económico, con el fin de evitar que aquellos comuneros morosos puedan bloquear los acuerdos que adopte la comunidad de propietarios para lograr dotar de servicios al edificio y en aras de garantizar una convivencia pacífica entre los vecinos.