No cabe aplicar la cláusula penal de resolución del contrato de compraventa cuando la misma no sea imputable al comprador

El Tribunal Supremo ha dictado Sentencia de fecha 4 de mayo de 2016 por la cual estima el recurso de casación de los compradores de una vivienda que solicitaban la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio, así como la resolución del contrato de compraventa.

La Sentencia recurrida consideraba que el contrato ya había sido resuelto por la vendedora de manera extrajudicial tras requerir a los compradores el importe del precio de la vivienda, cuando la entidad bancaria que, según el contrato, había autorizado la subrogación en la hipoteca, había negado la subrogación de la hipoteca del vendedor y este no pudo hacer frente al desembolso.

Asimismo, que la compradora tenía derecho a retener las cantidades entregadas hasta el momento por la compradora en aplicación de la cláusula penal prevista en la “condición resolutoria explícita” establecida por la vendedora, según la cual en caso de impago habría lugar a la resolución del contrato perdiendo la parte compradora las cantidades hasta entonces entregadas en concepto de daños y perjuicios.

En su Sentencia, el Tribunal Supremo considera que la resolución opera desde que lo solicita la vendedora y de hecho la acción judicial de los demandantes confirma la voluntad extintiva de la relación contractual, y recuerda que hay sentencias del Supremo que confieren eficacia a la voluntad extintiva del contrato manifestada por ambas partes aun cuando, en cada caso, atribuyan a la contraria la responsabilidad en el fracaso del contrato.

Asimismo, establece que no cabe atribuir a los compradores la responsabilidad por el fracaso del contrato puesto que “en el apartado «Pacto de asunción de la hipoteca por parte del Comprador» se dice que «El Vendedor manifiesta que la Entidad Crediticia ha autorizado la subrogación del Comprador ….», lo que la parte vendedora atribuye a un «error» por su parte en la redacción del contrato puesto que no se podía comprometer a algo que había de decidir un tercero (la entidad bancaria). “

Y concluye “de ello se desprende que en forma alguna cabe imputar a estos últimos la frustración de la operación y no resulta de aplicación en su perjuicio la «condición resolutoria explícita» establecida por la vendedora, según la cual en caso de impago habría lugar a la resolución del contrato perdiendo la parte compradora las cantidades hasta entonces entregadas en concepto de daños y perjuicios, por lo que -sin necesidad de entrar a examinar la denunciada abusividad de tal cláusula, a que se refería el motivo primero del recurso- no cabe su aplicación y procede la devolución de las cantidades satisfechas en concepto de parte de precio por los compradores más los intereses correspondientes.”

Puede consultar el texto completo de la Sentencia en www.casosreales.es Marginal: 69727324