No está vetado discutir cuestiones complejas en el procedimiento de desahucio por falta de pago

La Audiencia Provincial de Girona ha revocado la sentencia que estimó la excepción procesal de inadecuación del procedimiento y ha declarado que, en la acción acumulada de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, se pueden discutir cuestiones complejas.

La sentencia, de 10 de febrero de 2023, recoge la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y condena a los demandados a pagar a la propietaria más de 33.000 euros.

El caso

La propietaria ejercitó una acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por importe de 33.760,66 euros, así como el importe de las sucesivas rentas durante la tramitación del procedimiento hasta el completo desalojo de la finca ubicada en Tossa de Mar (Girona).

El inquilino demandado opuso la excepción de inadecuación del procedimiento verbal de desahucio, argumentando que el asunto que se sometía a examen se trataba de una cuestión compleja que excedía del ámbito del juicio de desahucio, ya que una vez adquirió los derechos arrendaticios del bien descrito, procedió a edificar sobre este un completo camping de primera categoría. Para ello, además de realizar instalaciones y construcciones de un elevado coste económico sobre el terreno, el arrendatario procedió a obtener la ingente cantidad de permisos, licencias y marcas necesarias para la explotación de dicho negocio turístico.

Según el parecer del demandado, la actora pretendía, a través de una sencilla demanda de desahucio, de carácter sumario, la entrega de un camping de primera categoría, en su condición de propietaria, solicitando de este modo el desahucio de cosa distinta de lo que fue objeto de arriendo en junio de 1981, sin dar explicación alguna al respecto para poder entender el motivo de dicha modificación en el objeto o bien arrendado.

El Juzgado acogió la excepción de inadecuación del procedimiento

En abril de 2022, el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Blanes estimó la excepción de inadecuación del procedimiento y desestimó la demanda formulada por la propietaria, con remisión a las partes al procedimiento declarativo ordinario que corresponda.

«El demandado procedió a edificar sobre este un completo camping de primera categoría». (Foto: E&J)

La sentencia sostuvo que el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta es un procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que solo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia, se excluyen las cuestiones que afectasen a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado, quedando reservadas para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones que exijan una previa declaración de derechos.

La Audiencia opina que “no existe cuestión compleja que desborde el cauce del juicio verbal”

La arrendadora interpuso un recurso de apelación alegando la improcedencia de la excepción procesal de inadecuación del procedimiento.

“No le falta razón a la apelante”, confiesa la Sala. “El procedimiento promovido sí resulta adecuado para resolver sobre la renta adeudada en función de lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, incluso si se suscita una cuestión relativa a la interpretación del contrato o que afecten a los derechos y obligaciones derivadas del mismo, por cuanto que se ejercita de forma acumulada, junto con la acción de desahucio, una acción de reclamación de cantidad en relación con las rentas y cantidades que la parte actora reputa pendientes”, recoge la sentencia a la que ha tenido acceso Economist & Jurist.

En el caso aquí examinado, no resulta aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, “en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias”, explica la Audiencia.

“No nos encontramos ante un caso de complejidad que rebase el ámbito del presente procedimiento de desahucio”

Por consiguiente, “no existe cuestión compleja que desborde el cauce del juicio verbal, sino que la decisión adoptada afirmando la existencia de complejidad y la inadecuación de procedimiento, implica un impedimento para la resolución del contrato de arrendamiento concertado con un arrendatario que no paga”, el cual, según expone el Tribunal, “ha acudido para la obtención de la tutela de su derecho, al procedimiento previsto legalmente para ello, cual es el desahucio por falta de pago y acumulación de reclamación de rentas, proceso preceptivo establecido por la LEC, art 1, como cauce procesal para tramitar y resolver la cuestión que aquí se plantea”, añade la sentencia de 18 páginas.

En definitiva, el procedimiento de desahucio es el “idóneo” para la cuestión que aquí se suscita.

Por último, cabe reseñar que la Sala, tras analizar los distintos motivos de oposición que no fueron examinados en la sentencia de primera instancia, decide estimar en lo fundamental el recurso de apelación formulado por la propietaria y declara resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento de la finca, condenando a los demandados a que desalojen el inmueble. Además, el Tribunal condena a los demandados a pagar a la arrendadora la cifra de 33.760,66 euros, así como el importe de las sucesivas rentas y gastos contractuales que se devenguen durante la tramitación y hasta el desalojo.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, explica a Economist & Jurist que la sentencia aquí comentada “aborda de forma exhaustiva una problemática de índole procesal muy recurrente en materia de desahucios”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

En palabras del letrado que ha asumido la dirección técnica del presente procedimiento, “es muy habitual en este tipo de pleitos que el arrendatario que impaga argumente que existe una cuestión jurídica compleja que escapa del estrecho ámbito de cognición del proceso especial y sumario de desahucio que debe dilucidarse con carácter previo en un proceso plenario en aras de que se sobresea el procedimiento y se archiven las actuaciones, pero la mayoría de las veces se utiliza la doctrina jurisprudencial de la cuestión compleja de forma incorrecta, con mero ánimo dilatorio, tratándose de meras alegaciones construidas artificiosamente que buscan confundir y abrumar al tribunal, haciéndole creer que puede cometerse un atropello del derecho fundamental de defensa y que lo más prudente es archivar el procedimiento”.

A su juicio, “es vital conocer en profundidad esta compleja figura procesal para hacer ver al tribunal en qué casos dicha excepción está bien planteada en el caso concreto, pues el impulso garantista de muchos juzgadores les llevarán a estimar dicha excepción”.