Nuevo auto faculta la aplicación de la cláusula rebus

A pesar de reconocer que “la declaración del estado de alarma puede considerarse como un caso de fuerza mayor, al encontrase limitada la movilidad de los ciudadanos, que puede llegar a tener incidencia directa en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los distintos contratos de arrendamiento”, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat (Barcelona) ha denegado en su reciente Auto de 6 de mayo de 2021 la adopción de las medidas cautelares solicitadas por un local de negocio del Aeropuerto Josep Tarradellas (Barcelona) afectado negativamente por las restricciones COVID.

“Sin perjuicio de que el análisis de esta cuestión deberá ser objeto de la sentencia que en su día se dicte, de inicio, puede apreciarse que las circunstancias extraordinarias que concurren como consecuencia del COVID-19, facultan la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus”, anuncia el reciente Auto.

Medidas cautelares solicitadas

Invocando la doctrina rebus sic stantibus, la representación procesal de la mercantil actora solicita la adopción, inaudita parte, de las siguientes medidas cautelares previas a la demanda:

• Suspensión de la obligación de pago de la factura por importe de 540.913,17 euros más IVA y su sustitución por otra de importe 4.092,18 euros más IVA.
• La prohibición o suspensión temporal durante la tramitación del proceso principal de instar la ejecución extrajudicial o judicial del aval emitido por Caixabank el día 19 de marzo de 2019 a favor de AENA, en garantía de pago de 194.082,16 euros.

Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de El Prat de Llobregat (Foto: Asensio Procuradores)

Antecedentes

La demandante de las medidas cautelares, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con AENA, es arrendataria de un local de negocio de venta de artículos de moda sito en el Aeropuerto Josep Tarradellas de Barcelona.

La actora argumenta a lo largo de su demanda de medidas cautelares que desde el día en el que se declaró el estado de alarma, AENA incumplió con su deber de mantener en el goce pacífico del arrendamiento a la demandante en tanto que la no utilidad económica del local de negocio ha sufrido una merma importante respecto de su utilidad inicial, a consecuencia de las medidas gubernativas de suspensión y restricción de actividad del espacio comercial que se han ido imponiendo de forma continuada desde que empezara la crisis sanitaria del COVID-19.

Por ello, a juicio de la actora, habiéndose frustrado la causa del negocio y al haber sido el local inhábil para el fin económico pactado al inicio de la relación contractual, entiende que está legitimada para suspender el pago de la renta durante los periodos de cierre y que la cantidad a la que ahora debería hacer frente de 540.913,17 euros es absolutamente abusiva y desproporcionada.

Añade que de no adoptarse las medidas cautelarísimas solicitadas podría producirse durante el transcurso del procedimiento principal una situación de perjuicio irreparable para la arrendataria consistente en los siguientes extremos:

• Cierre definitivo de la tienda con despido de los trabajadores a su cargo;
• Destrucción del negocio jurídico ante la imposibilidad de licitar en próximos concursos con AENA;
• Pérdida de todas las inversiones realizadas por la demandante.

¿Suspender la obligación de pago de la factura?

En primer término, en relación a la solicitud de suspensión de la obligación de pago de la factura por importe de 540.913,17 euros más IVA, y su rectificación y sustitución por otra de importe 4.092,18 euros más IVA, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat declara que tales extremos “constituyen el fondo del asunto, y no puede ser prejuzgado, debiendo ser en el procedimiento principal donde habrá de discutirse y determinarse si la reducción de la renta que se solicita resulta o no ser proporcionada a la pérdida de ingresos, pronunciamiento que no puede anticiparse en esta resolución”.

Para mayor argumento, apunta la Magistrada-Juez que la factura cuya suspensión de pago se interesa como medida cautelar, “fue generada en aplicación de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el de fecha 28 de marzo de 2019, que estuvo vigente hasta el 20 de diciembre de 2020”. Es decir, subraya la Juzgadora que, “por las características de la contratación entre arrendador y arrendatario, (licitación pública) no se trata de que el actual contrato de arrendamiento sea una novación del anterior, sino un nuevo contrato, aun siendo las mismas partes”. Por tanto, “sin ánimo de entrar en el objeto del procedimiento principal, debe indicarse que ya nos encontramos con un óbice para la futura aplicación de la cláusula rebus sic stantibus alegada en la demanda, que en principio parece tener por finalidad permitir que el negocio pueda superar el bache económico vivido y el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió”, concluye la Magistrada-Juez.

Así, después de declarar que “no se ha acreditado el periculum in mora” y de recordar que el art. 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prohíbe “que con la medida cautelar se pretenda alterar situaciones de hecho consentidas por el solicitante a lo largo del tiempo”, la Magistrada-Juez se limitará a examinar en el presente Auto la petición de suspensión del aval “al ser la única medida cautelar interesada en la que, en principio, concurren los presupuestos formales propios de toda medida cautelar”.

¿Suspender la ejecución del aval?

“Dado que la controversia se suscita entre la garantizada y el beneficio del aval (…), no puede considerarse, como pretende la demandada que, en este caso concreto, la medida de suspensión del aval a primer requerimiento no pueda acordarse”, anticipa la Juzgadora.

Así, en primer lugar, en lo relativo a la concurrencia de fumus bonis iuris o apariencia de buen derecho, la Magistrada-Juez confirma que, “de manera indiciaria y sin prejuzgar el fondo del asunto, existe apariencia de buen derecho”.

En particular, “es un hecho notorio que no merece mucha literatura, que la crisis sanitaria actual y el confinamiento de los ciudadanos establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha tenido un impacto económico y social grave”, valora la Juzgadora. “No hay duda que la declaración del estado de alarma puede considerarse como un caso de fuerza mayor, al encontrarse limitada la movilidad de los ciudadanos, que puede llegar a tener incidencia directa en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los distintos contratos de arrendamiento”, agrega.

Por tanto, tras reiterar que el análisis de la presente cuestión litigiosa deberá ser objeto de la futura sentencia que se dicte y de advertir que el cese o inactividad en la zona comercial de los aeropuertos ha sido “especialmente relevante”, “de inicio, puede apreciarse que las circunstancias extraordinarias que concurren como consecuencia del COVID-19, facultan la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus”, mantiene la Magistrada-Juez.

En segundo lugar, en relación a la concurrencia de periculum in mora o peligro derivado de la mora procesal, es en dicho requisito “donde quiebra la medida”, anuncia el Auto.

En concreto, tras informar que la actora se encuentra integrada en un grupo de sociedades, la Juzgadora matiza que, en base al mecanismo de Cash Pooling (término financiero también conocido como “todo en una misma caja”), en el caso de autos estamos ante una gestión centralizada de la tesorería, de lo que se deducen altos niveles de solvencia de la arrendataria.

Así, sin prueba alguna de que la ejecución de los avales pudiera tener ningún impacto negativo en el cierre de la tienda con despido de los trabajadores, ni tampoco certificación alguna de que ante la imposibilidad de licitar en próximos concursos con AENA se vaya a destruir el negocio jurídico, la Magistrada-Juez no considera acreditado “que se evidencia la concurrencia de una situación de riesgo durante la pendencia del proceso, derivada de la ejecución del aval suspensión se interesa”.

Por todo lo anterior, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat deniega la adopción de las dos medidas cautelares solicitadas e impone las costas causadas a la parte demandante.