Obligado un inquilino a desalojar la vivienda tras negarse a recoger el burofax de no renovación del contrato

La Audiencia Provincial de Barcelona ha declarado la obligación de un inquilino a desalojar la vivienda que venía habitando y que se negaba a abandonar bajo la excusa de que no había recibido el burofax del arrendador informando de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento.

El tribunal provincial afirma que la pasividad del arrendatario, ya que no recogió el burofax a pesar de que se le dejó aviso de ello, no puede perjudicar el derecho del arrendador a no renovar el contrato.

La sentencia, disponible en el botón ‘descargar resolución’ afirma que lo relevante es que la comunicación, informando sobre la voluntad de las partes de no mantener la vigencia del contrato y por tanto la extinción del mismo, sea conocida por la otra parte, independientemente del medio por el que se haya realizado dicha comunicación y que haya sido realizada por el propietario del inmueble o por un tercero autorizado.

El inquilino no recogió el burofax

En el presente caso, las partes habían firmado un contrato de arrendamiento con una duración pactada de un año, desde septiembre 2018 de hasta septiembre de 2019, prorrogable hasta un máximo de tres años.

En el mes de julio 2021 el arrendador, por medio de su administrador, remitió un burofax al coarrendatario, comunicándole la extensión del arrendamiento el 30 de septiembre de ese año. Sin embargo, el inquilino no recogió el burofax a pesar de que fue remitido a la vivienda arrendada y se le dejó aviso al destinatario, por que lo continuó ocupando el domicilio.

El arrendador demandó al inquilino y la Justicia ha fallado a favor del dueño de la casa, estimando la demanda y, en consecuencia, declarando resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble por expiración de plazo. Asimismo, el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Barcelona ha condenado a los demandados a desocupar la vivienda y dejarla a disposición del arrendador en el mismo estaba en que estuvo arrendada.

La sentencia del Juzgado fue recurrida por el inquilino, alegando la prórroga del contrato de arrendamiento por no haberle notificado el arrendador, con al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovar el contrato; y por haber continuado el arrendador cobrando las rentas devengadas desde octubre de 2021.

No obstante, la Sección decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona ha desestimado el recurso y confirmado la sentencia dictada en primera instancia.

(Imagen: E&J)

La pasividad del inquilino no puede perjudicar el derecho del arrendador

La Audiencia Provincial de Barcelona falla que la pasividad del inquilino en ningún caso puede perjudicar el derecho del arrendador, y ha recordado que es doctrina constitucional reiterada que “los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada”.

Y en el presente caso enjuiciado, no consta que el inquilino no recogiera la comunicación remitida por la parte arrendadora por alguna causa justificada distinta de su “propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite del requerimiento previo del arrendador”.

Respecto al remitente y forma de comunicación llevada a cabo para poner en conocimiento de los inquilinos que el arrendador no desea renovar el contrato de arrendamiento, el tribunal provincial ha señalado que lo relevante en estos supuestos es que se lleve a cabo dicha comunicación, con independencia de la realice el propio dueño de la vivienda o un tercero autorizado.

“Y, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara”, recoge la sentencia.

En relación con la forma de la comunicación, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación (no requiere la comunicación fehaciente ni siquiera exige la forma escrita), por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

(Imagen: E&J)

Continuar pagando la vivienda no supone una prórroga de arrendamiento

Respecto a la segunda alegación del recurrente, de que había continuado pagando las mensualidad de renta devengadas desde octubre de 2021, la Audiencia Provincial ha recordado que el hecho de que el inquilino continúe pagando la vivienda mientras la está ocupando no supone una prórroga del arrendador.

La sentencia señala que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato. Pues, la obligación del pago de la renta es consecuencia de la posesión.

“En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación”, afirman los magistrados.

Por lo tanto, no habiendo desocupado los inquilinos la vivienda, permanece la obligación de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación o prórroga del contrato de arrendamiento.