Primer fallo que distingue dos períodos en la crisis sanitaria a efectos de aplicar la «rebus»

El Juzgado de Primera Instancia n.º 29 de Barcelona ha desestimado la demanda de la inquilina de un establecimiento hotelero que, con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus, pretendía modificar la renta a abonar de cara al futuro, para el escenario post-pandemia.

La prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro

La sentencia, de 29 de marzo de 2022, subraya que la actora pretende trasladar a la demandada “la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular”.

Ponemos en contexto

Fruto de la situación de emergencia sanitaria originada por la Covid-19, en mayo de 2020, las partes firmaron una adenda al contrato de arrendamiento inicial, por la que se establecía una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo de 2020 hasta el levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel. Además, las partes acordaron un período de carencia para el pago del 75% del importe de la renta restante hasta octubre de 2020.

«La modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el 2046». (Foto: Pinterest)

En octubre de 2020, las partes firmaron una segunda adenda, por la cual las rentas de los meses de octubre a diciembre de 2020, ambos inclusive, se reducían al 50%.

Tras ello, la arrendataria del establecimiento hotelero, con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus, interpuso una demanda en ejercicio de la acción de modificación del contrato de arrendamiento suscrito del inmueble sito en Barcelona.

En concreto, la actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, es decir, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones finalizaron.

Desestimación de la demanda

Turno del Juzgado de Primera Instancia n.º 29 de Barcelona, en primer lugar, su Magistrada-Juez recalca que el informe pericial de la actora se refiere al ejercicio 2020 y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. En particular, la arrendataria manifiesta que la deuda del grupo hotelero se ha incrementado en el período 2019-2021 y que la caída de la facturación en dicha etapa ha sido aproximadamente del 80%.

El informe pericial no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021

Pues bien, según el parecer de la Juzgadora, estas afirmaciones acreditarían, en su caso, “lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, sin plantear un escenario a futuro”.

En segundo término, después de recordar que el hotel que explota la actora en el inmueble objeto de arrendamiento abrió en julio de 2021 y subrayar que a partir del mes de julio de 2020 abrieron otros hoteles de Barcelona destinados al mercado nacional y corporativo, la Magistrada-Juez expone que la apertura total o parcial, antes o después, del hotel de referencia “responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades”.

Ciudad de la Justicia de Barcelona. (Foto: Diario Jurídico)

En tercer lugar, en relación con la jurisprudencia alegada por la actora (auto de 10 de febrero de 2021, dictado por la Audiencia Provincial de Valencia y sentencia 1/2021, de 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona), el Juzgado sostiene que, en ambos supuestos, las circunstancias allí discutidas son muy diferentes a las aquí debatidas. De hecho, en ninguno de ellos se solicita “una modificación de la renta a futuro, para el escenario post-pandemia”, como sí ocurre en el caso de autos, advierte la Juzgadora.

Además, en el presente supuesto, la modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el 2046 (año en el que finalizaría el contrato), ya que la actora no concreta en su escrito de demanda el período concreto, más allá de “la finalización de la situación de pandemia”. Así, en opinión de la Magistrada-Juez, tal término es un “concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones, salvo en el improbable caso que se dicte norma declarando formalmente dicha finalización”.

No concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus

Por todo lo anterior, el Juzgado de Barcelona razona que no concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus, ya que la actora “pretende trasladar a la parte demandada la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrecen a la parte demandada una participación)”. Además, tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que la inquilina “ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establece ningún criterio para que se fije otra distinta”.

En definitiva, en palabras de la Juzgadora, “la prueba practicada se refiere al pasado, sin facilitar proyecciones a futuro”.

Voz letrada autorizada

Los abogados Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, y Fernando Panadero Ramírez, asociado de la firma, han asumido la defensa de la propiedad.

“Se trata de una sentencia pionera ya que es la primera que aclara de forma contundente que hay que diferenciar dos momentos temporales en la crisis sanitaria a efectos de la aplicabilidad de la cláusula rebus: el primero, el relativo a la declaración del estado de alarma, en el que el negocio hotelero estaba cerrado por decisión gubernativa, y otro posterior, que la Sentencia califica como de «post-pandemia», en el que se levantó dicha suspensión de actividad pero de crisis económica fruto de dicha pandemia, no siendo aplicable la cláusula rebus en este segundo periodo, afirmando literalmente que es del todo improcedente ya que «la parte actora pretende trasladar a la parte demandada la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrecen a la parte demandada una participación)»”, argumentan los abogados.

Turistas pasean por delante de la Sagrada Familia. (Foto: Joan Cortadellas/El Periódico)

Por otro lado, los letrados destacan que el reciente fallo sostiene “la improcedencia de la invocación la cláusula rebus en un arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario intenta trasladar las pérdidas de su actividad a la propiedad, como si se tratase de un arrendamiento de industria, declarando que esa diferencia en la naturaleza del contrato –arrendamiento de industria vs. arrendamiento de local de negocio- es clave para apartarse del precedente jurisprudencial invocado por la actora de la pionera Sentencia arriba aludida del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona, que dio la razón a la inquilina otorgándole la rebaja de la renta del 50% solicitada, y que también es un caso que ganamos en su día, esa vez defendiendo a la otra parte del contrato”.

Los pequeños detalles de cada caso son los que marcan la diferencia

“Es lo bonito del ejercicio de esta profesión, un día tienes que defender una tesis y al día siguiente la contraria con la misma persuasión y convencimiento. Los pequeños detalles de cada caso son los que marcan la diferencia, como podemos observar en estos dos casos homólogos en apariencia”, añaden desde la firma Fuentes-Lojo.

Además, en este caso, “reforzamos nuestra posición jurídica, creando al efecto una facultad de desistimiento, en virtud de la cual se le dio la oportunidad al inquilino de salir del local sin coste alguno, y lo rechazó, haciéndose eco la sentencia de este extremo”, anuncian los abogados.

Del mismo modo, la resolución pone de relieve “la inadecuación del informe pericial de la arrendataria fundamentado en datos de ejercicios anteriores (2019-2020) para justificar una reducción de renta a futuro”. Finalmente, “el fallo destaca la improcedencia de aplicación automática de la reducción de renta por cierre total o parcial del hotel cuando ello obedece a una decisión empresarial y no una decisión gubernativa, que es lo que sucedió durante el periodo «post-pandemia». En estos casos, se requiere que en la demanda se justifique la incidencia concreta de la pandemia en la actividad económica del arrendatario y correlativamente, en la determinación de la rebaja de la renta arrendaticia peticionada, hechos que no se concretan en la demanda”, concluyen Fuentes-Lojo Rius y Panadero Ramírez.