Primer Juzgado andaluz que aplica la ‘rebus sic stantibus’ como consecuencia del COVID

Aplicando la cláusula ‘rebus sic stantibus’, un Juzgado de Primera Instancia de la provincia de Málaga ha adoptado, en su reciente Auto de 16 de febrero de 2021, varias medidas cautelares, en el contexto de una demanda de juicio ordinario por la que se pretende reajustar las obligaciones de arrendador y arrendatario, en el marco de un contrato de arrendamiento de local en un gran centro comercial afectado por las restricciones COVID.

Entre otros extremos, el arrendador no podrá reclamar al arrendatario las garantías del contrato hasta que judicialmente se decida, si procede, rebajar las rentas. Tampoco podrá ser incluido el arrendatario en ningún fichero de morosidad.

Contexto

La actora es una PYME dedicada al comercio minorista que tiene alquilado su local de negocio a un gran tenedor de un centro comercial.

Fruto de las restricciones de movilidad, de las limitaciones de horarios y aforo, de la caída del turismo y del resto de restricciones impuestas por las autoridades competentes para reducir el contagio COVID-19, el arrendatario solicitó al arrendador renegociar el precio del alquiler. En cambio, el arrendador (ahora parte demandada) se negó a pactar cualquier tipo de rebaja.

Un comercio del Muelle Uno de Málaga cerrado al público (FUENTE: Málaga Hoy)

No conforme con la anterior conclusión, la representación procesal de la actora interpuso demanda de juicio ordinario por la que se pretende un ajuste temporal, proporcional y equitativo en las obligaciones de ambas partes contratantes, como consecuencia de la actual e inédita situación sanitaria y en virtud de la cláusula ‘rebus sic stantibus’.

Medidas cautelares

En concreto, como consecuencia del mencionado litigio principal, la actora solicita el establecimiento de las siguientes medidas cautelares:

• Suspensión de la facultad de la demandada de reclamar, judicial o extrajudicialmente, las garantías del contrato de arrendamiento que obran en el contrato de arrendamiento (fianza y aval), cuando mediante su ejercicio se pretenda por parte de la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda principal.
• Suspensión de la obligación del arrendador de otorgar un nuevo aval (para mantener garantizado el importe correspondiente), en el caso de que ya se hubiese ejecutado con anterioridad el aval.
• Imposición de la obligación a la arrendadora de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos como consecuencia del impago de rentas de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda principal.
• Imposición de la obligación a la arrendadora de comunicar los dos apartados anteriores al banco avalista para que este no incluya al actor en ningún fichero de morosidad, ni modifique su valoración crediticia en la Central de Información Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Decisión del Juzgado

Pues bien, a juicio de la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia, “en el presente caso concurre el primero de los requisitos necesarios para que prospere la medida cautelar solicitada, la llamada apariencia de buen derecho, pues el citado contrato fue suscrito entre las partes en base a unas circunstancias sociales y económicas que se han visto truncadas por la crisis sanitaria por COVID 19 y con la demanda se pretende restablecer el equilibrio contractual entre las partes”.

“Lo argumentado en la demanda, con su documental conduce a fundar, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de la pretensión actora”, agrega.

«No consta la existencia de otra medida menos perjudicial para la demandada, pero igualmente eficaz para asegurar la efectividad del derecho del demandante para el eventual caso de una sentencia estimatoria de la demanda».

En la misma línea, la Magistrada observa que en el presente supuesto “también concurre el llamado periculum in mora o peligro de mora procesal, que justificaría la adopción de la medida in audita parte, por razones de urgencia, en atención a la situación de impago de la entidad arrendataria y a las garantías firmadas y prestadas para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones, a disposición de la demandada”. Además, apunta el Auto que la efectividad de la tutela impetrada por la actora “aconseja la adopción de la medida cautelar solicitada, como medio de evitar la producción de situaciones que impidan o dificulten aquélla, lo que se produciría en el caso de ejecutarse las garantías firmadas y prestadas para asegurar el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por la demandada, y a disposición de la demandada, (…) existiendo requerimiento extrajudicial dirigido a la demandada para que se ponga al corriente en el pago de la renta con apercibimiento de que, en caso de no hacerlo, ejecutaría las garantías e interpondría demanda judicial e incluiría a la demandada en los ficheros de morosidad”.

Para mayor argumento, comprende la Magistrada que “no consta la existencia de otra medida menos perjudicial para la demandada, pero igualmente eficaz para asegurar la efectividad del derecho del demandante para el eventual caso de una sentencia estimatoria de la demanda”.

Por último, la medida adoptada se acuerda previa prestación de caución por la demandante por importe de 1.000 euros conforme ofrece para responder de los daños y perjuicios que la adopción de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio de la demandada. En particular, la prestación de caución “se considera razonada a la vista de la naturaleza y contenido de la pretensión actora, teniendo en cuenta la dificultad con la que cuenta para asumir el pago de renta en los términos pactados”, concluye el Auto.

Así las cosas, según se desprende de la parte dispositiva del reciente Auto, la Magistrada accede a la solicitud de la actora y acuerda la adopción de las medidas cautelares solicitadas y pormenorizadas en párrafos anteriores.

«Urge defender los intereses del pequeño empresario y comerciante»

“En estos casos, el arrendador no puede ni ejercer, ni alegar acción de resolución o cumplimiento”, advierte Fernando Aguilar Vijande, letrado que está asumiendo la dirección técnica del asunto. En concreto, “para poder exigir el cumplimiento de la parte contraria, el que acciona ha de haber satisfecho íntegramente sus obligaciones con carácter previo.  Por ello, teniendo en cuenta que la obligación principal del arrendador es la de garantizar el uso pacifico y continuado del local comercial para que el arrendatario pueda explotar su actividad económica, al no cumplir el primero con su obligación principal, el mismo no puede exigir el cumplimiento a la pequeña comerciante arrendadora, máxime cuando el incumplimiento doble viene originado por causas no imputables a ninguna de las dos partes. De forma que las acciones se neutralizan”, sostiene el abogado.

«Urge adaptar por la vía judicial el clausulado del contrato a estas nuevas circunstancias temporales y extraordinarias a las que obliga la nueva realidad».

Fernando Aguilar Vijande, Abogado en Larios Tres Legal

“Urge adaptar por la vía judicial el clausulado del contrato a estas nuevas circunstancias temporales y extraordinarias a las que obliga la nueva realidad. Situación recaída fortuitamente, y que ha de afectar proporcionalmente a ambos, no solo a una de las partes contratantes. A fin de que el principio de justicia material pueda ser proporcionalmente adaptado para que ambas partes la soporten mutua y equitativamente”, añade el abogado de Larios Tres Legal.

Asimismo, “a pesar de que la resolución no prejuzga el fondo del procedimiento principal (por tratarse de un auto de medidas cautelares), sí que supone una garantía de seguridad para la pequeña comerciante”, advierte Aguilar Vijande.

El letrado avisa que la resolución del Juzgado, pionera en Málaga, solo se pronuncia con carácter previo sobre las medidas cautelares solicitadas, y no puede prejuzgar la resolución definitiva en la acción del procedimiento principal.

«Todavía queda un largo camino por recorrer hasta obtener una resolución definitiva que ayude a mitigar definitivamente la difícil situación económica sufrida por esta comerciante y muchos otros».

“A pesar de este pronunciamiento favorable inicial para los intereses de la pequeña comerciante, todavía queda un largo camino por recorrer hasta obtener una resolución definitiva que ayude a mitigar definitivamente la difícil situación económica sufrida por esta comerciante y muchos otros”, apunta el abogado.

“Es conveniente observar si, en las próximas semanas, otros Juzgados resuelven en el mismo sentido, o en otro diferente”. En todo caso, la novedosa resolución “abre la puerta a otros casos similares de pequeños empresarios y profesionales que soportan un coste muy elevado en sus alquileres, en comparación con las grandes pérdidas sufridas a causas no imputable a los mismos, sino a la crisis provocada por la pandemia”.

Así las cosas, “urge defender los intereses del pequeño empresario y comerciante, ya que son el pilar básico que compone el tejido empresarial de nuestro país”, concluye Aguilar Vijande.

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