Rebus sic stantibus: se suprime el devengo de la renta mínima garantizada a una arrendataria de AENA durante todo el primer estado de alarma

El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Palma de Mallorca ha declarado en su reciente sentencia de 1 de julio de 2021 que, conforme a la doctrina rebus sic stantibus, no se devengará durante el primer estado de alarma (es decir, desde el 15 de marzo hasta el 20 de junio de 2020) la renta mínima garantizada (RMGA) pactada contractualmente entre AENA y una arrendataria de un local de negocio sito en el aeropuerto de Palma de Mallorca.

«El arrendatario ha de pechar con el perjuicio en un mayor porcentaje que el arrendador»

El Juzgador desestima la fórmula de reequilibrio que propone la empresa pública y reconoce que deberá ajustarse el pago de la renta a la evolución real del tráfico de pasajeros que transcurran por la terminal en la que ubica el local arrendado.

Hechos

En abril de 2018, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en relación a un local sito en la zona comercial del aeropuerto de Palma de Mallorca.

La renta allí acordada se determinaba como una renta variable en función de las ventas netas con una RMGA, que se devengaba en los supuestos en los que la renta variable fuera inferior a esa RMGA pactada.

El Aeropuerto de Palma de Mallorca, también conocido como Aeropuerto Internacional de Son Sant Joan. (Foto: Aeropuertos del mundo)

Como consecuencia de las restricciones Covid-19, el aeropuerto sufrió un descenso significativo del flujo de pasajeros y el local de negocio de referencia se vio obligado a cerrar.

Posiciones de las partes

La actora arrendataria entiende que resulta de aplicación la doctrina rebus sic stantibus y peticiona que se declare que procede la modificación del contrato en los siguientes términos:

• Con carácter principal, mediante la supresión del devengo de la RMGA correspondiente al ejercicio 2020 y hasta el final del contrato (abril de 2021).
• Subsidiariamente, para el supuesto en que no se estime lo anterior, se proceda a la supresión del devengo de la RMGA durante el año 2020, y que, durante el resto de período de vigencia del contrato, se adapte la RMGA al flujo real de pasajeros que transcurran por la terminal en la que se ubica el local arrendado.
• Subsidiariamente a su vez, para el supuesto en que no se estime lo anterior, se proceda a adaptar la RMGA al flujo de pasajeros desde el año 2020 hasta el final del contrato.
• Y, en cualquiera de los casos anteriores, y con efectos desde el 1 de enero de 2020 hasta el final del contrato, se suprima el devengo de la renta (Renta Variable y RMGA) durante aquellos períodos en los que el local ha permanecido o permanezca en el futuro cerrado, bien sea por disposición legal o prohibición de la autoridad competente; bien por decisión de AENA de mantener cerrada la terminal, módulo o área en el que se sitúa el local arrendado; o bien por decisión de la actora cuando el local se ubique en una zona que, aun cuando se encuentre en una terminal o módulo abierto, presente una carencia tal de operaciones que haga inviable económicamente mantenerlo abierto.

Por su parte, la demandada se opone a la demanda alegando, esencialmente, la inaplicabilidad de la doctrina rebus sic stantibus y al traslado del riesgo del contrato a la demandada.

Rebus sic stantibus: requisitos

“La doctrina rebus sic stantibus es aplicable a este supuesto”, adelanta el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Palma de Mallorca.

Como es sabido, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda, por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos.

Fachada de los Juzgados de Sa Gerreria de Palma, donde se ubican los Juzgados de Primera Instancia. (Foto: EFE)

Pues bien, en el caso de autos, sí se cumplen esos requisitos. En concreto:

• Alteración extraordinaria e imprevisible: “Es notorio que como consecuencia de la propagación del Covid-19 se dictó el Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma e impuso un confinamiento domiciliario salvo casos muy excepcionales, existiendo, incluso tras el levantamiento del confinamiento domiciliario, restricciones de viaje tanto nacional como internacional que afectaron muy significativamente a los vuelos de pasajeros, existiendo una reducción de pasajeros en el aeropuerto de Palma de aproximadamente un 80% (el dato lo indica la parte actora en función de las estadísticas de Aena, si bien tiene en cuenta únicamente 10 de los 12 meses de 2020. El dato completo es público a través de la web de Aena y se sitúa en un descenso del 79,5%). Las partes, al celebrar el contrato, no podían prever la existencia de esta situación completamente extraordinaria (ninguna otra anterior ha sucedido con un impacto similar)”, declara el Juzgador.
• Alteración de la base de negocio que conlleve perjuicio grave y excesivamente oneroso: La actora ha aportado certificado de ventas del local objeto de autos en el que se puede observar que mientras que las ventas para el ejercicio 2019 ascendieron a 1.431.837 euros, en el año 2020 ascendieron a 211.723 euros, es decir, estamos ante una reducción del 85% de un año a otro.

“La RMGA del año 2019 se fijaba en el contrato en la cuantía de 373.968 euros y la prevista para 2020 ascendía a 392.666 euros. Esto significa que, mientras que la RGMA del 2019 supuso un 26% del volumen de ventas, en 2020 supuso un 185%. Estas cifras llevan a que existe una alteración de la base de negocio que produce un perjuicio grave y excesivamente oneroso, siendo ajeno al principio de la buena fe que ese perjuicio sea soportado exclusivamente por el arrendatario. En efecto, la pandemia ha producido una reducción drástica de los beneficios del arrendatario y, si bien nada ha tenido que ver en esa reducción la conducta del arrendador, esto es, ninguna culpa tiene en esa reducción, lo cierto es que el negocio del arrendador -en lo que se refiere al arrendamiento objeto de autos- también depende, indirectamente o en último término, del flujo de pasajeros (si no existiera, el local no tendría salida comercial o las condiciones del arrendamiento serían mucho menos beneficiosas para la demandada), por lo que parece ajeno al principio de la buena, en los términos que la doctrina rebus sic stantibus implica, que ningún perjuicio se produzca para el arrendador y la totalidad haya de ser asumido por el arrendatario”, razona el Magistrado-Juez.

• Negociación previa sin acuerdo: No es un hecho controvertido la existencia de negociaciones extrajudiciales entre las partes.
• Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa: “No existen dudas tampoco de que tanto la actora como la demandada persiguen modificar el contrato de la forma que, cada una de ellas, considera justa y equitativa. La controversia radica, precisamente, en esa distribución de los perjuicios”, añade el Juzgador.

En definitiva, en opinión del Magistrado-Juez, el caso de autos encaja en los requisitos previstos para aplicar la doctrina rebus sic stantibus.

Consecuencias

“La consecuencia es la distribución del perjuicio mediante el reequilibrio de la prestación”, anticipa el Juzgador en el fundamento de derecho tercero de la analizada sentencia.

Eso sí, una distribución equitativa del perjuicio “no implica una igual distribución del perjuicio”, advierte. Es decir, “el arrendatario realiza una actividad empresarial con un resultado incierto, sin ganancias fijas o aseguradas, lo que permite una mayor ganancia o una mayor pérdida de la que resulta de la actividad del arrendador, que se limita a alquilar el local, fijando una renta mínima precisamente para abstraerse de los vaivenes propios de la explotación industrial”. Por tanto, a juicio del Magistrado-Juez, “el arrendatario ha de pechar con el perjuicio en un mayor porcentaje que el arrendador”.

“Mientras que las ventas para el ejercicio 2019 ascendieron a 1.431.837 euros, en el año 2020 ascendieron a 211.723 euros”. (Foto: Economist & Jurist)

“Esto no ocurre si se suprime el devengo de la RMGA como pretende la actora como pretensión principal y tampoco ocurre si no se devenga renta mientras el local está cerrado”, agrega.

«Una distribución equitativa del perjuicio no implica una igual distribución del perjuicio»

Por tanto, consecuencia de la anterior, el Juzgador estima parcialmente la acción interpuesta por la parte actora y modifica las condiciones del contrato conforme a la siguiente fórmula de distribución del perjuicio:

• Desde 1 de enero de 2020 a 14 de marzo de 2020: la renta se pagará según contrato.
• Desde el 15 de marzo de 2020 hasta el 20 de junio de 2020: no se devenga renta alguna.
• Desde el 21 de junio de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020: la RMGA calculada conforme a la siguiente fórmula, (RMGA 2020/Pasajeros 2019) x flujo de Pasajeros 2020.
• Desde el 1 de enero de 2021 hasta el 5 de mayo de 2021: la RMGA calculada conforme a la siguiente fórmula (RMGA 2020/Pasajeros 2019) x flujo de Pasajeros 2021.

El letrado de “Lexpal Abogados”, Alberto Bauza de la Cuadra, ha asumido la dirección técnica del presente litigio.