Rebus sic stantibus: un Juzgado de Mallorca exenta al arrendatario de abonar la renta hasta que transcurra un año desde que presentó su demanda

Aunque data de julio de 2020, recientemente ha sido publicado en el Centro de Documentación Judicial un novedoso Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca que aplica, a través de una medida cautelar, la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de arrendamiento de una instalación hotelera que sufrió una disminución drástica de sus ingresos a consecuencia de las restricciones COVID.

Recientemente, en materia de arrendamiento de instalaciones hoteleras, ya nos hechos hecho eco en este medio de dos supuestos similares que también aplicaban la rebus sic stantibus:

1. Primera Audiencia Provincial que aplica la cláusula rebus sic stantibus: análisis jurídico
2. Rebus sic stantibus: un Juzgado de Barcelona reduce la renta a cero mientras no hubiera actividad hotelera

Antecedentes

La representación procesal de FERGUSMED S.L. presentó en mayo de 2020 demanda de juicio ordinario en la que, por medio de otrosí, solicitaba la adopción inaudita parte de una medida cautelar consistente en la suspensión del pago del componente fijo de la renta pactada en el punto 4.2 del contrato durante el plazo de un año a contar desde la representación de la demanda.

Aeropuerto de Palma, conocido como Son Sant Joan (FUENTE: Crónica Balear)

Los hechos que motivaron a la representación procesal de la arrendataria a presentar la aludida demanda y a solicitar la mencionada medida cautelar, fueron los siguientes:

• El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, acordaba en su art. 10 la suspensión de las actividades de hostelería y restauración.
• Tras ello, se dictó la Orden SND/399/2020, de 9 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional, establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 1 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad. Esta, entre otras medidas, establecía las condiciones en las que podían proceder a su reapertura al público los hoteles y establecimientos turísticos (Arts. 44 y ss). Así, entre otros aspectos, se habilitaba a que se pudiesen llevar a cabo los servicios de restauración y cafetería cuando ello fuera necesario para la correcta prestación del servicio de alojamiento, y exclusivamente con respecto a los clientes hospedados. Eso sí, dicho servicio no podía prestarse en las zonas comunes, que permanecerían cerradas.

En aquel momento, el Plan para la transición hacia una nueva normalidad estableció varias fases: en la fase 1, la apertura de hoteles y alojamientos turísticos excluyendo zonas comunes con determinadas restricciones; en la fase 2, se permitió la apertura de las zonas comunes si bien limitado a un tercio de su aforo; y en la fase 3, limitado a la mitad del aforo.

• En el ámbito de las Islas Baleares se dictó el Decreto 3/2020, de 7 de junio, de la presidenta de las Illes Balears, por el cual se establecían medidas de flexibilización, regulación y graduación de determinadas restricciones en el ámbito de Baleares establecidas durante la declaración del estado de alarma, en aplicación de la fase III del Plan para la transición hacia una nueva normalidad. Allí, entre otras medidas, se ampliaba hasta el 75% el aforo permitido.
• El 21 de junio de 2020 finalizó el estado de alarma. A partir de tal momento se eliminaron todas las restricciones en materia de movilidad por el territorio nacional.
• El 1 de julio del mismo año se produjo la apertura del turismo internacional.

Apariencia de buen derecho

En opinión de la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca, “se ha de estimar concurrente el requisito de apariencia de buen derecho, que no exige para la adopción de la medida la prueba plena de la infracción que queda reservada al pleito principal, sino sólo un principio de prueba de los hechos alegados por el actor”. A su juicio, existen “en el presente caso indicios para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y ello porque, como es notorio la crisis tanto sanitaria como económica derivada de la pandemia por el COVID 19 no era previsible en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, no encontrándose esta situación dentro de los riesgos normales del contrato”.

«La crisis tanto sanitaria como económica derivada de la pandemia por el COVID 19 no era previsible en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento».

La crisis sanitaria y económica que aun seguimos padeciendo, “ha afectado de manera directa y extraordinaria a la situación económica de la parte actora aumentando extraordinariamente la onerosidad de su contraprestación, pudiendo provocar la frustración de la finalidad económica del contrato, en cuanto que la actora hasta al menos finales del mes de junio no se hallaba en disposición de obtener ingresos al estar restringido el turismo nacional e internacional hasta dicha fecha, siendo evidente y notorio que el turismo este año en la situación sanitaria en la que nos encontramos será muy inferior al existente en circunstancias de ausencia de pandemia”, sostiene la juzgadora.

Peligro por la mora procesal

Ya en el fundamento de derecho tercero del Auto, la Magistrada-Juez se detiene en analizar la posible concurrencia de peligro de mora o periculum in mora.

Pues bien, a juicio de aquella, “en el presente caso, concurre el peligro de la mora procesal y ello porque la parte actora solicita en su demanda una modificación de la renta pactada como consecuencia de la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID19, modificación que, en caso de estimarse la demanda, resultaría ilusoria si durante la sustanciación del procedimiento se produjera la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta o la insolvencia de la entidad actora”.

“Una disminución drástica de los ingresos, como se ha producido en el presente caso, necesariamente afecta a la capacidad económica de la empresa poniendo en riesgo su propia supervivencia”, agrega el Auto.

Caución

Aunque la actora considera que no debe ofrecer caución, la Magistrada-Juez, teniendo presente “por un lado que la medida cautelar solicitada y acordada repercute económicamente en la entidad demandada en cuanto que suspende temporalmente el pago de la parte fija de la renta que se fijó precisamente atendiendo a la inversión realizada por la misma en el hotel y por otro lado que la entidad demandada ha ofrecido a la actora una moratoria en el pago de la renta así como la resolución del contrato de arrendamiento sin penalización alguna, lo cual ha sido rechazado por la parte actora, se considera adecuado fijar una caución de 750.000 euros”.

Parte dispositiva

Finalmente, la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca estima procedente adoptar la medida cautelar solicitada, “no siendo sustituible la medida por otra igualmente eficaz pero menos gravosa o perjudicial para la demandada”.

Así, previa caución por la cantidad de 750.000 euros, el Auto confirma la adopción de la medida cautelar consistente en la suspensión del pago del componente fijo de la renta pactada en el punto 4.2 del contrato de arrendamiento durante el plazo de un año a contar desde el día de la presentación de la demanda.